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Jacqueline Sauren
Leitung Immobilienverkauf
Sachwertverfahren München – Ihr Leitfaden zur Immobilienbewertung
Verkauf, Erbe, Scheidung, Vermögensaufstellung oder Finanzierung. Gerade in einem Hochpreisumfeld wie München kann eine unpräzise Bewertung schnell zu finanziellen Verlusten oder langwierigen Verkaufsprozessen führen. Das Sachwertverfahren zählt dabei zu den wichtigsten Verfahren der Wertermittlung – vor allem bei individuell gestalteten Häusern, Villen oder Sonderimmobilien, für die es keine direkten Vergleichswerte gibt. Mr. Lodge, seit über 30 Jahren als Immobilienmakler in München tätig, gehört zu den erfahrensten Akteuren auf dem Münchner Wohnungsmarkt. Mit tiefgreifender Marktkenntnis, fundierter Beratung und präziser Bewertungsmethodik begleiten wir Eigentümer von der ersten Wertermittlung bis zum erfolgreichen Verkauf. In diesem Beitrag erklären wir, was das Sachwertverfahren auszeichnet, wann es zur Anwendung kommt – und warum professionelle Unterstützung dabei entscheidend ist.
Inhaltsverzeichnis:
1. Was ist das Sachwertverfahren?
Das Sachwertverfahren ist ein Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien, bei dem der Substanzwert einer Immobilie ermittelt wird. „Im Gegensatz zu Vergleichs- oder Ertragswertverfahren, die sich an Marktpreisen vergleichbarer Objekte bzw. an Mieteinnahmen orientieren, fokussiert sich das Sachwertverfahren auf die tatsächlichen Bestandteile der Immobilie: den Wert des Grundstücks (Bodenwert) und den Wert des Gebäudes basierend auf den Herstellungskosten“, erklärt Mr. Lodge Geschäftsführer Norbert Verbücheln. Dieses Verfahren ist in Deutschland durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt und stellt sicher, dass Bewertungen nach einheitlichen Standards erfolgen.
Einige Eigentümer fragen sich, ob bei diesem Verfahren auch die Lage einer Immobilie berücksichtigt wird. Ja, das ist der Fall. Die Lage fließt über den Bodenrichtwert direkt in die Berechnung des Bodenwerts ein. Zusätzlich wird durch den Marktanpassungsfaktor (auch Sachwertfaktor genannt) der ermittelte Wert an die tatsächlich erzielbaren Verkaufspreise in der jeweiligen Region angepasst. Auf diese Weise tragen sowohl Lagequalität als auch aktuelle Marktbedingungen zum Ergebnis des Sachwertverfahrens bei.
2. So funktioniert das Sachwertverfahren
Beim Sachwertverfahren wird der Wert einer Immobilie in mehreren Schritten von Grund auf berechnet. Fachleute – erfahrene Immobilienmakler wie Mr. Lodge – führen typischerweise folgende Schritte durch:
- Bodenwert ermitteln: Zuerst wird der Bodenwert des Grundstücks berechnet. Dazu multipliziert man die Grundstücksfläche mit dem offiziellen Bodenrichtwert pro Quadratmeter in dieser Lage. Der Bodenrichtwert wird vom örtlichen Gutachterausschuss aus realen Verkaufsdaten ermittelt und jährlich veröffentlicht.
- Herstellungskosten des Gebäudes berechnen: Als nächstes werden die Normalherstellungskosten des Gebäudes geschätzt – also die Kosten, die ein vergleichbarer Neubau der Immobilie zum Bewertungszeitpunkt verursachen würde. Hier fließen Bauqualität, Ausstattung und Größe in die Kalkulation ein. Oft nutzen Gutachter standardisierte Tabellen (z.B. NHK 2010) und passen sie an das aktuelle Baupreisniveau an.
- Gebäudesachwert und Altersabschreibung: Aus den Herstellungskosten ergibt sich der vorläufige Gebäudesachwert. Von diesem Wert werden noch Wertminderungen abgezogen, etwa durch Altersabschreibung (Alter und Abnutzung des Gebäudes). Ein älteres Haus erfährt also einen Abschlag gegenüber einem Neubau gleicher Art.
- Vorläufiger Sachwert: Indem man den bereinigten Gebäudesachwert mit dem Bodenwert addiert, erhält man den vorläufigen Sachwert der Immobilie (auch Substanzwert genannt). Dieser spiegelt die aktuellen Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes plus Grundstückswert wider.
- Marktanpassung: Zum Schluss wird der vorläufige Sachwert mit einem Marktanpassungsfaktor multipliziert, um auf den endgültigen Sachwert (Marktwert) zu kommen. Dieser Faktor wird aus Kaufpreisdaten abgeleitet und passt die rechnerischen Kosten an die Marktrealität an. Liegen die tatsächlichen Verkaufspreise in München z.B. deutlich über den errechneten Substanzwerten, fällt der Faktor größer als 1 aus (und umgekehrt).
Hinweis: Häufig kombinieren erfahrene Makler mehrere Bewertungsverfahren, um den optimalen Angebotspreis zu finden. Selbst wenn das Sachwertverfahren das Hauptverfahren ist, schauen Profis parallel auf vergleichbare Verkäufe und Mietrenditen, um das Ergebnis zu validieren. So stellen sie sicher, dass der ermittelte Wert auch am Markt durchsetzbar ist.
3. Wann wird das Sachwertverfahren angewendet?
Einzigartige, selbstgenutzte Einfamilienhäuser ohne vergleichbare Objekte werden oft nach dem Sachwertverfahren bewertet, da Marktvergleichsdaten fehlen können. Das Sachwertverfahren wird vor allem in den Fällen eingesetzt, in denen es keine oder nur wenige vergleichbaren Verkaufsfälle gibt. Typische Szenarien sind:
- Selbstgenutzte Einfamilienhäuser und Villen: Besonders individuelle Objekte, bei denen kein Standard-Grundstück zum Vergleich existiert.
- Besondere Gebäude: Zum Beispiel denkmalgeschützte Immobilien, Kirchen oder Schulen – also Bauten ohne Gewinnabsicht oder mit einzigartiger Bauart.
- Ländliche Lagen oder Randlagen: In Regionen (oder früher auch bestimmten Münchner Randbezirken) mit wenigen Verkäufen vergleichbarer Immobilien greift man eher zum Sachwert, da das Vergleichswertverfahren mangels Daten schwierig ist.
- Sonderimmobilien: Etwa Bahnhofgebäude, spezielle Gewerbeimmobilien oder außergewöhnliche Architektenhäuser, wo Marktpreise stark variieren.
„Gerade bei einzigartigen Immobilien in München, für die es keine direkten Vergleichsobjekte gibt, nutzen wir das Sachwertverfahren, um einen realistischen Marktwert zu ermitteln,“ so Norbert Verbücheln.
Für Eigentümer bedeutet das: Wenn Ihr Objekt sehr individuell ist oder es kaum aktuelle Verkäufe ähnlicher Immobilien in der Umgebung gibt, ist das Sachwertverfahren oft die Methode der Wahl. In anderen Fällen – z.B. bei typischen Eigentumswohnungen in München – wird hingegen häufiger das Vergleichswertverfahren angewendet, da hier genügend Vergleichspreise vorliegen.
4. Vor- und Nachteile des Sachwertverfahrens
Wie jedes Verfahren hat auch das Sachwertverfahren seine Stärken und Schwächen. Hier ein kurzer Überblick:
Vorteile:
- Objektivierbar: Baut auf nachvollziehbaren Größen auf (Baukosten, Grundstückswert) und weniger auf schwer greifbaren Markterwartungen.
- Unabhängig von Vermietung: Ideal für Immobilien, die nicht vermietet sind oder keine Erträge abwerfen (da das Ertragswertverfahren dort nicht anwendbar wäre).
- Einzigartigkeit abbildbar: Liefert eine Bewertungsgrundlage für Immobilien, die so einzigartig sind, dass Vergleichspreise fehlen – hier bietet das Sachwertverfahren überhaupt erst eine Wertermittlungsmöglichkeit.
Nachteile:
- Marktnähe variiert: Ohne Anpassung kann der rechnerische Sachwert vom tatsächlichen Marktpreis abweichen. In sehr gefragten Städten wie München liegen Marktpreise oft über dem reinen Substanzwert.
- Komplexität: Gilt als das anspruchsvollste der standardisierten Verfahren. Viele Parameter (Baukostenindex, Abschreibungsfaktoren, Marktfaktoren) müssen korrekt berücksichtigt werden – Fehler wirken sich direkt auf das Ergebnis aus.
- Datenbedarf: Benötigt detaillierte Unterlagen (Baupläne, Ausstattungsbeschreibung etc.) und aktuelle Markt- sowie Kosteninformationen. Für Laien schwer durchzuführen ohne professionelle Unterstützung.
Tipp: Ein falscher Preisansatz kann große Konsequenzen haben. Zu hoch angesetzt? Dann schrecken Sie potenzielle Käufer ab und der Verkauf verzögert sich, weil informierte Käufer günstigere Alternativen suchen. Zu niedrig angesetzt? Dann verschenken Sie unter Umständen Geld. Eine sorgfältige Wertermittlung im Vorfeld verhindert beide Szenarien und sorgt für einen zügigen Verkauf zum bestmöglichen Preis.
5. Besonderheiten des Sachwertverfahrens in München
München zählt zu den teuersten Immobilienmärkten Deutschlands. Das hat Einfluss darauf, wie Ergebnisse aus dem Sachwertverfahren zu interpretieren sind. Grundstücke in München weisen extrem hohe Bodenrichtwerte auf – in Top-Lagen der Stadt liegen diese 2024 teils bei 10.000 € pro Quadratmeter und mehr. Das bedeutet, dass allein der Bodenwert einen sehr großen Anteil am Gesamtwert einer Immobilie ausmacht.
Hinzu kommt, dass die Nachfrage in München seit Jahren sehr hoch ist. Käufer sind oft bereit, Preise zu zahlen, die deutlich über den reinen Bau- und Bodenkosten liegen. In der Praxis führt das dazu, dass Marktanpassungsfaktoren in München häufig >1 sind, um den berechneten Sachwert an die realen Marktpreise anzuheben. In bestimmten Perioden stiegen diese Faktoren durch die boomende Preis- und Marktentwicklung sogar stark an, was höhere Sachwerte zur Folge hatte (z.B. in den letzten zehn Jahren bis 2022). Aktuell ist der Markt zwar in Bewegung, aber München bleibt ein Premium-Standort.
„In einer Stadt wie München mit sehr hohen Bodenwerten und dynamischer Nachfrage muss das Sachwertverfahren äußerst sorgfältig an die Marktgegebenheiten angepasst werden,“ betont Norbert Verbücheln. „Unsere regionale Marktkenntnis ist dabei ein entscheidender Vorteil – wir kennen die aktuellen Kaufpreise und Trends und können den rechnerischen Wert entsprechend justieren.“
Ein weiterer Aspekt: Die Gutachterausschüsse München veröffentlichen regelmäßig Berichte und Daten (Bodenrichtwerte, Sachwertfaktoren etc.), die für die Bewertung in München herangezogen werden. Diese lokalen Datenquellen sollte man unbedingt nutzen, um exakte Ergebnisse zu erhalten. Standardwerte aus anderen Regionen sind für München oft nicht geeignet. Hier zahlt sich die Unterstützung durch ortskundige Experten aus, die Zugriff auf die relevanten Marktdaten haben und sie richtig interpretieren.
6. Fazit: Professionelle Wertermittlung mit Mr. Lodge
Eine fundierte Immobilienbewertung ist die Grundlage für jeden erfolgreichen Verkauf. Gerade in München, wo Angebot und Nachfrage die Preise stark beeinflussen, sollten Eigentümer auf Expertenwissen zurückgreifen. Mr. Lodge ist seit über 30 Jahren als Immobilienmakler in München tätig und verfügt über langjährige Erfahrung auf dem Münchner Immobilienmarkt. Durch unsere umfassende regionale Marktkenntnis und Expertise in Preis- und Marktentwicklung in München und Umgebung können wir Ihnen eine realistische und zuverlässige Wertermittlung bieten.
Wir beraten Sie gern persönlich zum Sachwertverfahren und den alternativen Bewertungsmethoden, um den bestmöglichen Preis für Ihre Immobilie zu ermitteln. Auf Wunsch erhalten Sie von Mr. Lodge eine kostenlose Erstbewertung Ihres Objekts. Anschließend entwickeln wir mit Ihnen die optimale Verkaufsstrategie – von der Wertermittlung über die Präsentation bis zur Vertragsverhandlung.
7. FAQ
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Was unterscheidet das Sachwertverfahren vom Vergleichs- oder Ertragswertverfahren?
Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert einer Immobilie auf Basis der Herstellungskosten und des Bodenwerts – also nach dem tatsächlichen Substanzwert. Es wird typischerweise bei selbstgenutzten Wohnimmobilien eingesetzt, wenn keine geeigneten Vergleichsdaten vorliegen. Das Vergleichswertverfahren orientiert sich an kürzlich erzielten Kaufpreisen ähnlicher Objekte, während das Ertragswertverfahren auf den zu erwartenden Mieteinnahmen basiert. Jedes Verfahren hat seine Stärken, die Wahl hängt vom Immobilientyp und der Marktlage ab. Bei Mr. Lodge beraten wir Sie, welches Verfahren am besten geeignet ist.
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Für welche Immobilien ist das Sachwertverfahren besonders geeignet?
Das Sachwertverfahren eignet sich vor allem für freistehende Einfamilienhäuser, Villen, Sonderbauten oder auch denkmalgeschützte Immobilien – also Objekte, die schwer mit anderen vergleichbar sind. Auch bei sehr individueller Ausstattung oder ungewöhnlicher Bauweise kommt das Verfahren häufig zum Einsatz. In München betrifft das zum Beispiel großzügige Stadthäuser oder exklusive Altbauten in Toplagen. Für standardisierte Eigentumswohnungen ist hingegen oft das Vergleichswertverfahren besser geeignet. Unsere Experten bei Mr. Lodge wählen für Sie das passende Bewertungsverfahren.
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Warum kann der berechnete Sachwert vom tatsächlichen Marktpreis abweichen?
Der Sachwert basiert auf Kostenkennzahlen und Bodenwerten, nicht direkt auf aktuellen Angebotspreisen. In einer Stadt wie München, wo die Nachfrage das Angebot häufig übersteigt, liegen die tatsächlichen Marktpreise oft über dem ermittelten Sachwert. Deshalb wird der sogenannte Marktanpassungsfaktor verwendet, um den Sachwert an die Realität des Münchner Immobilienmarktes anzupassen. Ohne diese Korrektur wäre das Ergebnis oft zu niedrig. Unsere regionale Expertise sorgt dafür, dass die Anpassung präzise erfolgt.
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Kann ich das Sachwertverfahren selbst durchführen oder einen Online-Rechner nutzen?
In der Theorie lässt sich der Sachwert grob kalkulieren, doch in der Praxis ist das Sachwertverfahren sehr komplex. Man benötigt genaue Kenntnisse der Baukosten, der Bodenrichtwerte und der aktuellen Marktlage. Ohne entsprechende Expertise und Daten kann es leicht zu Fehlern kommen. Wir von Mr. Lodge raten daher, für eine Sachwert-Ermittlung stets einen zertifizierten Sachverständigen oder erfahrenen Makler hinzuzuziehen, um Fehlbewertungen zu vermeiden.
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Woher stammen die Daten für die Bewertung im Sachwertverfahren?
Grundlage für das Sachwertverfahren sind offizielle Quellen wie die Bodenrichtwertkarten der Gutachterausschüsse, die Normalherstellungskosten (z. B. NHK 2010), Baupreisindizes sowie Marktanpassungsfaktoren aus lokalen Kaufpreisübersichten. Zusätzlich sind individuelle Objektdaten wie Baujahr, Zustand, Wohnfläche und Ausstattungsmerkmale erforderlich. Je präziser diese Informationen, desto genauer die Bewertung. Mr. Lodge greift auf ein umfangreiches Set aktueller Marktdaten zurück und kombiniert dieses mit langjähriger Erfahrung.
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Wie viel kostet eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren?
Die Kosten für eine Bewertung nach dem Sachwertverfahren hängen vom Aufwand und Umfang der Analyse ab. Ein einfaches Gutachten ist günstiger als ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten. Viele Makler – so auch Mr. Lodge – bieten jedoch eine kostenfreie Erstbewertung an, um den Marktwert einer Immobilie grob einzuordnen. Für detailliertere Bewertungen, etwa im Erbfall oder bei Scheidung, ist ein kostenpflichtiges Gutachten sinnvoll. Wir beraten Sie transparent über den benötigten Umfang und die zu erwartenden Kosten.
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Ist das Sachwertverfahren auch für vermietete Immobilien geeignet?
Für vermietete Immobilien wird meist das Ertragswertverfahren bevorzugt, da es die laufenden Einnahmen berücksichtigt. Das Sachwertverfahren kann dennoch eine sinnvolle Ergänzung sein, insbesondere wenn Mieterträge nicht marktüblich sind oder das Objekt stark nutzungsgebunden ist. Bei kombinierten Nutzungsformen (z. B. Wohnen und Büro) lassen sich beide Verfahren auch kombinieren, um ein ausgewogenes Bild zu erhalten. Mr. Lodge wählt individuell das Verfahren oder die Kombination, die den realistischen Marktwert am besten abbildet.
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Wie lange dauert eine Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren?
Die Dauer hängt vom Umfang der Immobilie und der Datenlage ab. Eine fundierte Bewertung kann bei vollständiger Dokumentation in wenigen Tagen erstellt werden. Schwieriger wird es, wenn Unterlagen fehlen oder das Objekt stark abweicht. In München sind außerdem die Bodenrichtwerte und Marktanpassungsfaktoren regelmäßig zu prüfen, um aktuell zu bleiben. Mr. Lodge sorgt durch einen klar strukturierten Ablauf für eine schnelle und dennoch fundierte Bewertung.
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Wie geht es nach der Bewertung weiter – was empfiehlt Mr. Lodge?
Nach der Wertermittlung besprechen wir mit Ihnen die optimale Vermarktungsstrategie. Dazu zählen die Festlegung eines realistischen Angebotspreises, die gezielte Ansprache passender Käufergruppen und eine hochwertige Präsentation Ihrer Immobilie. Wir begleiten Sie durch den gesamten Verkaufsprozess – von der Bewertung über Besichtigungen bis zum notariellen Abschluss. Unser Ziel ist ein reibungsloser Verkauf zum bestmöglichen Preis, abgestimmt auf den Münchner Markt. Vertrauen Sie dabei auf unsere jahrzehntelange Erfahrung.
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