Verkehrswert München – Immobilienbewertung einfach erklärt

1. Was bedeutet Verkehrswert einer Immobilie?

---

Der Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie ist per Gesetz (§ 194 BauGB) definiert als der wahrscheinlichste Kaufpreis, der unter normalen Umständen zum Bewertungsstichtag erzielt werden kann. Einfach ausgedrückt entspricht der Verkehrswert dem aktuellen Marktpreis, den ein objektiver Käufer bei freier Preisbildung zahlen würde. Dieser Wert dient als Orientierung für Verkäufer und Käufer, um einen fairen Immobilienpreis festzulegen.

In der Praxis ist der Verkehrswert allerdings häufig eine Frage der Perspektive und nicht der Wert, der am Ende am Markt erzielt wird. Insbesondere in folgenden Situationen von Bedeutung: beim Immobilienverkauf (zur Festlegung eines angemessenen Angebotspreises), bei Kaufverhandlungen (als Richtwert für Käufer, um nicht zu viel zu bezahlen) sowie bei Erbschaften oder Scheidungen (zur Aufteilung des Vermögens und für steuerliche Zwecke). Wichtig zu wissen: Verkehrswert und Marktwert werden in der Regel synonym verwendet. Banken arbeiten dagegen oft mit dem konservativeren Beleihungswert (Sicherheitswert), der etwas unter dem Verkehrswert liegt, um ihr Kreditrisiko abzudecken. Für private Verkäufer und Käufer bleibt jedoch der Verkehrswert die entscheidende Kenngröße.

„Eine realistische Einschätzung des Verkehrswerts ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilienverkauf,“ erklärt Norbert Verbücheln, Geschäftsführer von Mr. Lodge. „Nur wer den Marktwert seiner Immobilie genau kennt, kann den Verkaufspreis optimal festlegen und erfolgreich verhandeln.“

2. Der Immobilienmarkt in München: Besonderheiten und Preise

---

München ist seit Jahren einer der dynamischsten und teuersten Immobilienmärkte in Deutschland. Die bayrische Landeshauptstadt verzeichnet ein stetiges Bevölkerungswachstum, eine starke Wirtschaft und eine begrenzte Verfügbarkeit von Baugrundstücken. Diese Faktoren führen zu knappem Angebot und hoher Nachfrage, was die Immobilienpreise auf einem hohen Niveau hält. Angebot und Nachfrage bestimmen in München den Markt maßgeblich – begehrte Lagen in Zentrumsnähe erzielen regelmäßig Spitzenpreise, während selbst in Randlagen die Preise im Bundesvergleich überdurchschnittlich sind.

Aktuelle Marktdaten (Stand 2025) zeigen durchschnittliche Kaufpreise von rund 9.000 € pro m² für Eigentumswohnungen und ca. 8.400 € pro m² für Häuser in München – und damit Werte, die deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegen. In gefragten Vierteln wie Altstadt-Lehel, Maxvorstadt oder Schwabing werden oft sogar über 10.000 € pro m² erreicht. Zum Vergleich: In Stadtrandgebieten wie Trudering oder Pasing bewegen sich die Quadratmeterpreise eher zwischen 7.000 und 8.000 €. Trotz einer leichten Abkühlung des Marktes in den Jahren 2022–2024 aufgrund gestiegener Zinsen haben sich die Immobilienwerte in München mittlerweile stabilisiert. Die Preise liegen 2025 zwar etwa 10–20 % unter dem historischen Höchststand, verbleiben aber auf historisch hohem Niveau. München bleibt somit ein Verkäufermarkt, in dem Immobilien eine äußerst wertbeständige Anlage darstellen.

Tipp: Online-Immobilienrechner können eine erste grobe Einschätzung des Verkehrswerts liefern, ersetzen aber keine individuelle Bewertung. Die Besonderheiten Ihres Objekts – von der Mikrolage über die Ausstattung bis zu aktuellen Markttrends – lassen sich online oft nur pauschal abbilden. Nutzen Sie solche Tools (z.B. den Immobilienpreisrechner von Mr. Lodge) ruhig als Orientierung, aber verlassen Sie sich für den endgültigen Verkaufspreis auf eine detaillierte Begutachtung durch einen Experten. So vermeiden Sie Fehleinschätzungen, die später teuer werden könnten.

3. Faktoren, die den Verkehrswert beeinflussen

---

Der Verkehrswert einer Immobilie wird von zahlreichen Faktoren bestimmt. Einige der wichtigsten Einflussgrößen sind:

• Lage: Die Lage gilt nicht ohne Grund als entscheidender Wertfaktor. In München macht die Lage einen enormen Unterschied: Immobilien in begehrten Stadtteilen (z.B. mit zentraler Lage, guter Infrastruktur, Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel und nahen Schulen/Einkaufsmöglichkeiten) erzielen deutlich höhere Werte als Objekte in weniger gefragten Gegenden. Auch die Mikrolage (z.B. ruhige Anwohnerstraße vs. Hauptverkehrsstraße) beeinflusst den Preis. Beliebte Viertel mit hoher Lebensqualität und Image – etwa Schwabing, Haidhausen oder das Glockenbachviertel – weisen entsprechend hohe Verkehrswerte auf.
• Immobilienzustand und Ausstattung: Der bauliche Zustand einer Immobilie hat großen Einfluss auf ihren Wert. Eine gut gepflegte oder frisch sanierte Wohnung wird höher bewertet als ein sanierungsbedürftiges Objekt mit Renovierungsstau. Moderne Ausstattung und ansprechendes Design (z.B. neue Bäder, hochwertige Küche, Fußbodenheizung) steigern den Verkehrswert. Ebenso spielt die Energieeffizienz eine immer wichtigere Rolle: Gut gedämmte Häuser, neue Fenster oder eine moderne Heizungsanlage (Stichwort Energieausweis) führen zu einem höheren Marktwert. Im Gegenzug können Mängel wie Feuchtigkeitsschäden, veraltete Technik oder fehlender Balkon den Wert mindern.
• Größe und Zuschnitt: Die Wohnfläche und Zimmeranzahl sind natürlich grundlegend – größere Wohnungen oder Häuser haben absolut einen höheren Wert. Doch auch der Grundriss zählt: Eine optimal geschnittene 3-Zimmer-Wohnung ohne Durchgangszimmer ist pro Quadratmeter oft mehr wert als eine vergleichbar große Wohnung mit ungünstigem Schnitt. Bei Häusern kommt zusätzlich die Grundstücksgröße ins Spiel: Ein größeres Grundstück (etwa mit Garten) steigert den Verkehrswert, vor allem in München, wo Grundstücke rar und teuer sind.
• Baujahr und Modernisierungen: Das Baujahr kann indirekt etwas über den Zustand aussagen. Jedoch sind Modernisierungsmaßnahmen wichtiger: Ein Altbau mit neuer Heizung, neuen Leitungen und kernsaniertem Innenleben kann wertvoller sein als ein jüngeres Haus ohne Renovierungen. Denkmalgeschützte Altbauten in Bestlage erzielen in München oft Liebhaberpreise, während Standardbauten aus den 1960ern ohne Renovierung teils Abschläge hinnehmen müssen.
• Marktlage und wirtschaftliche Faktoren: Der Immobilienmarkt wird von Angebot und Nachfrage sowie der allgemeinen Wirtschaftslage beeinflusst. In Zeiten hoher Nachfrage und knappen Angebots – wie es in München lange der Fall war – steigen die Verkehrswerte tendenziell. Zinstrends spielen hier eine Rolle: Niedrige Zinsen erhöhen die Kaufnachfrage, während steigende Zinsen dazu führen, dass sich weniger Menschen eine Immobilie leisten können. So führte der Zinsanstieg 2022/2023 zu einer leichten Abkühlung des Marktes – die Preise gaben etwas nach, bis Käufer und Verkäufer wieder zueinander fanden. Konjunktur und Arbeitsmarkt beeinflussen ebenfalls: München mit seiner robusten Wirtschaft erlebt selbst in Abschwungphasen meist nur moderate Korrekturen.
• Besondere wertbeeinflussende Umstände: Darüber hinaus gibt es Faktoren, die speziell den Wert beeinflussen können. Dazu zählen der Bodenrichtwert (durch den Münchner Gutachterausschuss veröffentlichter durchschnittlicher Bodenpreis für die Lage), vorhandene Rechte und Lasten im Grundbuch (z.B. Wegerechte, Wohnrechte können den Wert mindern), oder bevorstehende Projektentwicklungen im Viertel (z.B. geplante Infrastrukturprojekte, die Lage aufwerten könnten). Im Normalfall sind solche Faktoren aber in der Marktpreisbildung bereits berücksichtigt, sofern sie allgemein bekannt sind.

4. Methoden der Verkehrswertermittlung

---

Um den Verkehrswert professionell zu ermitteln, gibt es in Deutschland standardisierte Verfahren, die in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt sind. Je nach Art der Immobilie und verfügbarer Daten kommen meist folgende Methoden zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren: Hier wird der Wert einer Immobilie aus vergleichbaren Verkäufen abgeleitet. Das heißt, es werden kürzlich erzielte Kaufpreise ähnlicher Objekte in ähnlicher Lage herangezogen. Dieses Verfahren wird oft bei Eigentumswohnungen oder standardisierten Einfamilienhäusern angewandt, wo genügend Vergleichsdaten vorliegen. Beispiel: Wenn in der Nachbarschaft kürzlich drei ähnliche Wohnungen für ca. 800.000 € verkauft wurden, lässt das Rückschlüsse auf den Verkehrswert der eigenen Wohnung zu. Voraussetzung ist ein transparenter Markt – in München existiert dank des Gutachterausschusses und Marktberichten eine gute Datengrundlage für Vergleiche.
• Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren kommt bevorzugt bei vermieteten Immobilien oder Zinshäusern (Mehrfamilienhäuser, Anlageobjekte) zum Einsatz. Der Verkehrswert wird dabei aus den zu erwartenden Erträgen (Mieteinnahmen) abgeleitet. Vereinfacht betrachtet setzt ein Gutachter die nachhaltig erzielbare Jahresnettomiete ins Verhältnis zu einem angemessenen Liegenschaftszins (Verzinsung des Kapitals). Zusätzlich wird der Bodenwert berücksichtigt. Das Ertragswertverfahren spiegelt somit den Wert aus Sicht eines Investors wider – relevant in einer Stadt wie München, wo viele Immobilien als Kapitalanlage gekauft werden.
• Sachwertverfahren: Wenn es kaum Vergleichsdaten gibt (etwa bei Einzigartigkeitsobjekten oder speziellen Gewerbeimmobilien) und die Ertragskomponente keine große Rolle spielt (z.B. selbst genutztes Eigenheim), nutzt man oft das Sachwertverfahren. Hier wird der Wert der Immobilie aus den Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen ermittelt, zuzüglich dem Bodenwert. Man errechnet also, was es kosten würde, das Gebäude heute wieder zu errichten (unter Berücksichtigung von Alter und Abnutzung) plus den Wert des Grundstücks. In München führt dieses Verfahren wegen der extrem hohen Grundstückswerte oft zu realistischen Ergebnissen – insbesondere dann, wenn z.B. für eine alte Bestandsimmobilie kaum Vergleichspreise existieren.

In der Praxis kombinieren Gutachter und erfahrene Immobilienmakler oft mehrere Methoden, um den Marktwert möglichst genau zu bestimmen. Zusätzlich fließen Marktdaten (z.B. aktuelle Angebotspreise, Bodenrichtwerte, Mietspiegel) und die Erfahrung des Experten ein. Ein lokaler Spezialist kennt etwa die Preisunterschiede innerhalb Münchner Viertel oder wertsteigernde Details, die eine automatisierte Rechnung nicht erkennt. Deshalb ist die Expertise vor Ort so wichtig.

5. Verkehrswert vs. Verkaufspreis – warum eine realistische Bewertung wichtig ist

---

„Für Eigentümer, die verkaufen wollen, ist es verlockend, einen möglichst hohen Preis anzusetzen. Doch hier ist Vorsicht geboten“, betont Norbert Verbücheln: Verkehrswert und tatsächlicher Verkaufspreis sollten idealerweise nahe beieinander liegen. Der Verkehrswert stellt bereits den marktgerechten Preis dar – wird deutlich darüber angeboten, riskieren Verkäufer, dass die Immobilie längere Zeit am Markt bleibt und potenzielle Käufer abgeschreckt werden. Ein überzogener Angebotspreis führt oft dazu, dass am Ende unter Zeitdruck doch zu einem niedrigeren Preis verkauft wird als ursprünglich möglich gewesen wäre. Umgekehrt bedeutet ein zu niedriger Preis, dass Sie Geld auf dem Tisch liegen lassen.“

Eine professionelle Bewertung hilft, diesen Fallstricken vorzubeugen: Sie gewährleistet eine realistische Einschätzung des Marktwerts, damit Sie weder unter Wert verkaufen noch Käufer durch einen überhöhten Preis verlieren. Gerade in München, wo die Preisvorstellungen teils auseinandergehen (manche Besitzer orientieren sich an Spitzenpreisen aus den Medien, während Käufer auf Schnäppchen hoffen), bringt der Verkehrswert alle Beteiligten auf den Boden der Tatsachen.

Neben der Verkaufsdauer beeinflusst der richtige Preis auch die Verhandlungsposition. Kennt der Verkäufer den fundiert ermittelten Verkehrswert, kann er selbstbewusst in Preisgespräche gehen und unrealistische Angebote ablehnen. Käufer wiederum sind eher bereit, ein faires Angebot nahe am Verkehrswert zu akzeptieren, wenn die Bewertung transparent kommuniziert wird. Auch Banken achten bei der Finanzierung darauf, dass der Kaufpreis zum Verkehrswert passt – andernfalls kann es zu Finanzierungslücken kommen, falls die Bank den Kredit anhand eines geringeren Beleihungswerts bemisst.
Kurzum: Verkehrswert und Verkaufspreis sollten möglichst übereinstimmen. Eine Abweichung nach oben ist nur dann erfolgreich durchsetzbar, wenn ganz besondere Umstände vorliegen (z.B. Liebhaberwert, Bieterwettstreit bei außergewöhnlicher Rarität). In allen anderen Fällen erleichtert ein marktgerechter Preis den zügigen und reibungslosen Verkauf.

Hinweis: Der Verkehrswert ist immer an einen bestimmten Stichtag gebunden – beispielsweise dem Tag der Bewertung, der Kaufentscheidung oder der Scheidung. Deshalb kann sich der Wert einer Immobilie auch innerhalb weniger Monate ändern, etwa durch Marktbewegungen, Zinsänderungen oder bauliche Maßnahmen. Wer auf aktuelle Zahlen angewiesen ist – z. B. für Verkaufsverhandlungen oder eine Vermögensaufstellung – sollte immer eine zeitnahe Neubewertung durchführen lassen.

6. Professionelle Unterstützung bei der Wertermittlung

---

Die Ermittlung des Verkehrswerts ist komplex – doch Sie stehen dabei nicht alleine. Es empfiehlt sich, die Hilfe eines Experten wie Mr. Lodge in Anspruch zu nehmen, insbesondere wenn Sie den Verkauf Ihrer Immobilie planen. Ein lokaler Immobilienmakler wie Mr. Lodge oder zertifizierter Gutachter kann eine fundierte Bewertung durchführen und Sie durch den Prozess begleiten.

Mr. Lodge etwa, als eines der führenden Immobilienunternehmen in München, bietet Eigentümern einen umfassenden Bewertungsservice an. Dieser Service ist für Sie kostenlos und unverbindlich und umfasst mehrere Stufen: Zunächst kann eine Online-Berechnung einen ersten Richtwert liefern, gefolgt von einer individuellen Beratung per Video-Call oder Telefon mit erfahrenen Immobilienexpert:innen. Abschließend besteht die Möglichkeit einer Vor-Ort-Besichtigung, bei der alle Besonderheiten Ihrer Immobilie aufgenommen werden. Am Ende erhalten Sie von Mr. Lodge eine professionelle Wertermittlung inklusive einer Einschätzung des optimalen Angebotspreises – diskret, transparent und auf Ihre Situation zugeschnitten.

„Verlassen Sie sich bei der Immobilienbewertung nicht auf den Zufall, sondern auf die Erfahrung von Profis,“ rät Norbert Verbücheln. „Unsere Makler kennen den Münchner Markt seit vielen Jahren. Wir unterstützen Eigentümer von der ersten Bewertung bis zum erfolgreichen Verkauf – kompetent und vertrauensvoll.“

Die Vorteile einer solchen professionellen Bewertung liegen auf der Hand: Sie sparen Zeit und Aufwand, erhalten eine objektive Einschätzung ohne emotional befangene Sicht und vermeiden das Risiko, mit einem falschen Preis in den Markt zu gehen. Ein guter Makler wird Ihnen auch Tipps zur Verkaufsstrategie geben (z.B. zu optimalem Timing oder notwendigen Vorbereitungsschritten) und auf Wunsch die gesamte Vermarktung übernehmen.
Am Ende zahlt sich eine gründliche Verkehrswertermittlung aus – in Form eines schnelleren Verkaufs und eines optimalen Verkaufserlöses. Gerade im anspruchsvollen Münchner Markt sollten Sie daher die Kompetenz erfahrener Immobilienpartner wie Mr. Lodge nutzen.
 

7. Fazit

---

Der Verkehrswert einer Immobilie in München zu kennen, schafft Sicherheit und Orientierung – für Verkäufer wie für Käufer. Er spiegelt den realistischen Marktpreis wider, der unter normalen Bedingungen erzielbar ist, und basiert auf einer Vielzahl von Faktoren von der Lage bis zur Ausstattung. München als begehrter Standort zeichnet sich durch besonders hohe Immobilienwerte aus, weshalb eine realistische Bewertung umso wichtiger ist.

Für Eigentümer ist es entscheidend, den Verkehrswert professionell ermitteln zu lassen, bevor sie den Verkaufspreis festlegen. So stellen sie sicher, weder unter Wert zu verkaufen noch potenzielle Käufer durch einen überhöhten Preis abzuschrecken. Kaufinteressenten wiederum können sich am Verkehrswert orientieren, um ein faires Angebot abzugeben und Finanzierungen darauf abzustimmen.

Abschließend gilt: Die Immobilienbewertung ist Vertrauenssache. Ziehen Sie bei Bedarf einen Experten wie Mr. Lodge hinzu, um den Verkehrswert Ihrer Immobilie präzise zu bestimmen. Mit diesem Wissen sind Sie bestens gerüstet, um am Münchner Immobilienmarkt erfolgreich zu agieren. Denn eine fundierte Wertermittlung ist das Fundament für jede gute Entscheidung rund um Ihre Immobilie.