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Jacqueline Sauren
Leitung Immobilienverkauf
Ertragswertverfahren München – Immobilienbewertung für Kapitalanleger und Verkäufer
Die Immobilienbewertung ist einer der entscheidendsten Schritte beim Verkauf, Kauf oder bei der Investition in eine Immobilie – besonders dann, wenn diese vermietet ist und als Kapitalanlage dient. Denn nicht der emotionale Wert zählt, sondern der objektiv ermittelte Marktwert, der oft Millionenentscheidungen beeinflusst. Das Ertragswertverfahren spielt in diesem Zusammenhang eine zentrale Rolle: Es bewertet Immobilien nicht nach Baukosten oder Vergleichspreisen, sondern nach ihrer wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit – also nach den zu erwartenden Mieterträgen. Als eines der führenden Immobilienunternehmen in München mit über 30 Jahren Erfahrung in der Wertermittlung und im Verkauf von Wohn- und Kapitalanlagen weiß Mr. Lodge, worauf es bei der Bewertung wirklich ankommt. Wir begleiten regelmäßig Eigentümer, Investoren und Projektentwickler bei der marktkonformen Bewertung ihrer Objekte. Erfahren Sie hier, was hinter dem Ertragswertverfahren steckt – und warum gerade in einer komplexen Metropolregion wie München fundierte Marktkenntnis der Schlüssel zur richtigen Wertermittlung ist.
Inhaltsverzeichnis:
1. Was ist das Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist eines von drei offiziell anerkannten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien in Deutschland. Es wird vor allem bei renditeorientierten Immobilien eingesetzt, also Objekten, die durch Vermietung oder Verpachtung Erträge generieren. Im Unterschied zu anderen Verfahren betrachtet das Ertragswertverfahren nicht primär den Substanzwert der Immobilie, sondern die zukünftig zu erwartenden Einnahmen aus dem Objekt. Vereinfacht gesagt: Der Wert einer Immobilie wird hier aus ihren Erträgen abgeleitet.
In der Praxis kommt das Ertragswertverfahren insbesondere bei Mietimmobilien (z.B. Mehrfamilienhäusern) und Gewerbeobjekten zur Anwendung, bei denen der Immobilienwert wesentlich durch Mieteinnahmen bestimmt wird. Das Verfahren ist in den §§ 27–34 der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) geregelt und bildet eine zentrale Grundlage, um den Verkehrswert (Marktwert) solcher Renditeobjekte zu ermitteln.
"Eine genaue Wertermittlung ist die Basis für einen erfolgreichen Verkauf. Gerade bei Renditeobjekten in einer Boom-Stadt wie München ist das Ertragswertverfahren oft der Schlüssel, um einen realistischen Marktwert zu bestimmen und einen marktgerechten Preis zu erzielen", erklärt Norbert Verbücheln, Geschäftsführer von Mr. Lodge.
2. Wie funktioniert das Ertragswertverfahren?
Bei der Wertermittlung nach dem Ertragswertverfahren stehen zwei Komponenten im Mittelpunkt: Bodenwert und Gebäudeertragswert. Addiert man beide, ergibt sich der Ertragswert, also der prognostizierte Marktwert der Immobilie.
- Bodenwert: Der Bodenwert entspricht dem Wert des unbebauten Grundstücks. Dieser wird meist anhand von Bodenrichtwerten ermittelt, die den Quadratmeterpreis für Grundstücke in vergleichbarer Lage angeben.
- Gebäudeertragswert: Der Gebäudeertragswert repräsentiert den auf die Bausubstanz entfallenden Wert aus den Erträgen der Immobilie. Zur Berechnung wird der jährliche Rohertrag (Mieteinnahmen pro Jahr) um die laufenden Bewirtschaftungskosten (z.B. Instandhaltung, Verwaltung) bereinigt, woraus der Reinertrag des Grundstücks resultiert. Anschließend zieht man die sogenannte Bodenwertverzinsung ab – das ist der Betrag, den man erzielen könnte, wenn der Bodenwert verzinst würde. Übrig bleibt der Gebäudereinertrag, der mit einem Vervielfältiger (abhängig von Restnutzungsdauer und marktüblichem Liegenschaftszins) multipliziert wird. Das Ergebnis dieser Kapitalisierung ist der Gebäudeertragswert.
Der Liegenschaftszins spielt in diesem Verfahren eine zentrale Rolle: Er spiegelt die marktübliche Verzinsung für Immobilieninvestitionen wider und wird vom Gutachterausschuss auf Basis von Kaufpreis-Miet-Verhältnissen abgeleitet. Ein niedriger Liegenschaftszins (z.B. in sehr gefragten Lagen) führt zu höheren Ertragswerten, während ein höherer Zins den Ertragswert drückt – denn bei hoher Renditeerwartung des Marktes würde ein Käufer weniger für dieselben Mieteinnahmen zahlen wollen. Entsprechend sensibel reagiert das Ergebnis des Ertragswertverfahrens auf Änderungen bei Mieten oder Zinsen: Steigende Mieterlöse erhöhen den Ertragswert, während steigende Zinsniveaus (höhere Liegenschaftszinsen) den berechneten Wert reduzieren können.
Tipp: Eine gut gepflegte Immobilie und marktgerechte Mieten können den Ertragswert deutlich steigern. Durch Modernisierungen, das Vermeiden von Leerstand und Optimierung der Bewirtschaftung lassen sich der jährliche Reinertrag erhöhen – und damit auch der Gebäudeertragswert, was letztlich in einem höheren Verkaufspreis resultiert.
3. Das Ertragswertverfahren in München
Die Kaufpreise für Wohnimmobilien stehen in München in einem hohen Verhältnis zu den erzielbaren Mieten. In der Vergangenheit führte dies zu äußerst niedrigen Renditen: So lag der durchschnittliche Liegenschaftszinssatz für Mehrfamilienhäuser in München 2022 teils bei nur rund 1,4 %. Ein solch niedriger Zinssatz spiegelt enorme Kaufpreise im Verhältnis zu den Mieterträgen wider (Ertragsfaktor über 30). Für Investoren bedeutete das, dass Renditeobjekte in München lange Zeit vergleichsweise geringe laufende Renditen abwarfen.
Aktuell befindet sich der Markt jedoch im Wandel. Mit steigenden Zinsen und leichten Preiskorrekturen haben sich die Kennzahlen etwas normalisiert: Im Herbst 2024 lag der durchschnittliche Liegenschaftszins in München bei etwa 2,7 %. Mehrfamilienhäuser bieten durch gestiegene Mieten und moderat gesunkene Kaufpreise wieder etwas bessere Renditeperspektiven. Konkret heißt das: Bei höherem Liegenschaftszins fällt der rechnerische Vervielfältiger niedriger aus, was tendenziell zu geringeren (realistischeren) Ertragswerten führt – der Marktwert nähert sich dem an, was Investoren bei höheren Zinsen bereit sind zu zahlen. Dennoch bleibt München für Anleger ein Markt mit verhältnismäßig niedrigen Anfangsrenditen, aber stabilen Wertentwicklungen.
„München ist ein besonderer Markt. Trotz hoher Preise bieten Kapitalanlagen hier langfristig Sicherheit," so Norbert Verbücheln. „Unsere Expertise in der Preis- und Marktentwicklung in München und Umgebung hilft Eigentümern und Investoren dabei, den realistischen Marktwert ihrer Immobilie zu kennen und fundierte Entscheidungen zu treffen.“
4. Ertragswert, Sachwert oder Vergleichswert – wann welches Verfahren?
Nicht jedes Objekt in München wird nach dem Ertragswertverfahren bewertet. In Deutschland gibt es drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren. Jedes Verfahren hat spezifische Anwendungsbereiche:
- Das Vergleichswertverfahren vergleicht Verkaufspreise ähnlicher Objekte und wird oft bei Eigentumswohnungen oder unvermieteten Einfamilienhäusern angewandt, sofern ausreichende Vergleichsdaten vorliegen.
- Das Sachwertverfahren ermittelt den Wert über den Substanzwert (Bodenwert + Baukosten abzüglich Abschreibung) und kommt vor allem bei selbstgenutzten Häusern oder einzigartigen Objekten zum Einsatz, wo Erträge und Vergleichspreise keine große Rolle spielen.
- Das Ertragswertverfahren ist – wie beschrieben – die bevorzugte Methode für Renditeobjekte, also vermietete Wohn- und Geschäftshäuser, weil dort die Ertragskomponente im Vordergrund steht.
Erfahrene Immobilienbewerter wie Mr. Lodge wählen je nach Objekt das passende Verfahren – oder kombinieren mehrere Methoden, um den realistischen Marktwert zu bestimmen. Gerade in komplexen Fällen (z.B. Mischobjekten) kann eine Kombination aus Vergleichs- und Ertragswertansatz sinnvoll sein, um ein stimmiges Gesamtbild zu erhalten. Wichtig ist, dass das gewählte Verfahren den Eigenschaften der Immobilie gerecht wird und aktuelle Marktdaten berücksichtigt.
Hinweis: In München waren die Ertragsfaktoren (Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete) jahrelang extrem hoch. 2022 erreichte das Vielfache des Rohertrags seinen Spitzenwert, seither sinkt es leicht – in den ersten drei Quartalen 2024 lag der durchschnittliche Ertragsfaktor bei etwa 31, vergleichbar mit 2015. Gleichzeitig stieg der Liegenschaftszins von historischen Tiefstwerten um 1,4 % wieder auf rund 2,7 %. Für Eigentümer bedeutet dies, dass sich die Ertragswert-Bewertungen aktuell verändern: Durch höhere Zinsen fallen die errechneten Werte etwas niedriger aus als noch 2022, während steigende Mieten den Effekt abmildern. Eine laufende Marktbeobachtung ist daher gerade in München unerlässlich.
5. Mr. Lodge – Ihr Experte für Immobilienbewertung in München
Die Wertermittlung einer Immobilie ist komplex – insbesondere in München, wo Marktkenntnis Gold wert ist. Als einer der führenden Immobilienmakler Münchens mit über 30 Jahren Erfahrung kennt Mr. Lodge den hiesigen Markt in- und auswendig. Unsere Immobilienmakler sind Experten in der Wertermittlung und im Immobilienverkauf und verfügen über umfassende regionale Marktkenntnis. Dieser Wissensvorsprung ist entscheidend, um Immobilien marktgerecht zu bewerten und erfolgreich zu verkaufen.
„Wir von Mr. Lodge verbinden langjährige Erfahrung mit fundierter Marktexpertise für München und Umgebung“, betont Norbert Verbücheln. „Als Experten für Kapitalanlagen und Immobilieninvestments wissen wir, worauf es Anlegern ankommt. Wir beobachten die Preis- und Marktentwicklung genau und können so für unsere Kunden den optimalen Verkehrswert ermitteln und realisieren.“
Bei Mr. Lodge erhalten Sie eine professionelle Immobilienbewertung nach modernen Standards – kostenfrei und unverbindlich als Erstberatung. Unser Service umfasst nicht nur die Berechnung nach Ertragswert-, Vergleichs- oder Sachwertverfahren, sondern auch eine individuelle Einordnung der Ergebnisse in den aktuellen Markt. So stellen wir sicher, dass kein Aspekt unberücksichtigt bleibt: von Lagequalität über Angebot und Nachfrage bis hin zu den Erwartungen potentieller Käufer. Letztlich zählt für uns, für Sie einen marktgerechten Verkaufspreis zu erzielen.
6. FAQ
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Wie wirkt sich ein Leerstand auf den Ertragswert aus?
Ein Leerstand mindert die zu erwartenden Mieteinnahmen und damit direkt den Reinertrag, der die Basis des Ertragswertverfahrens bildet. Je höher der Leerstand, desto niedriger fällt der Gebäudeertragswert aus – und somit auch der Gesamtwert der Immobilie. Besonders bei Investoren wird das Risiko eines Leerstands in der Bewertung kritisch berücksichtigt. Wer eine Immobilie verkaufen möchte, sollte daher auf eine möglichst gute Vermietungssituation achten. Auch kurze, befristete Mietverträge können zu Abschlägen führen, da sie Unsicherheit erzeugen.
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Warum ist der Liegenschaftszins so wichtig im Ertragswertverfahren?
Der Liegenschaftszins ist eine marktbasierte Kennziffer, die angibt, welche Verzinsung ein Käufer bei einer Immobilieninvestition erwartet. Er beeinflusst direkt den Vervielfältiger, mit dem der Reinertrag kapitalisiert wird – also den letztlich berechneten Gebäudewert. Ein niedriger Zinssatz führt zu einem hohen Ertragswert, ein hoher Zinssatz reduziert ihn. Gerade in München sind kleine Veränderungen des Liegenschaftszinses spürbar, da das Bewertungsniveau sehr hoch ist. Die richtige Einschätzung erfordert fundierte Marktkenntnis und aktuelle Vergleichsdaten.
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Welche Rolle spielt die Restnutzungsdauer beim Ertragswertverfahren?
Die Restnutzungsdauer beschreibt den Zeitraum, in dem das Gebäude wirtschaftlich sinnvoll genutzt werden kann. Sie beeinflusst den Kapitalisierungsfaktor: Je länger die Restnutzungsdauer, desto höher ist der Vervielfältiger – und somit auch der Ertragswert. Modernisierungen oder energetische Sanierungen können diese Nutzungsdauer verlängern und den Wert steigern. Umgekehrt senken Bauschäden oder veraltete Technik den Ertragswert, da sie die wirtschaftliche Lebensdauer verkürzen.
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Kann das Ertragswertverfahren auch für gemischt genutzte Immobilien angewendet werden?
Ja, das Ertragswertverfahren eignet sich gut für gemischt genutzte Objekte, z. B. Häuser mit Gewerbe im Erdgeschoss und Wohnungen darüber. Dabei werden die Erträge getrennt nach Nutzungsart ermittelt, da Gewerbeflächen meist andere Mieterträge, Bewirtschaftungskosten und Liegenschaftszinsen aufweisen als Wohnflächen. Der Ertragswert wird anschließend aus den Teilwerten beider Nutzungsarten zusammengeführt. Gerade in München sind solche Immobilien häufig – eine präzise und differenzierte Bewertung ist hier besonders wichtig.
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Wie aktuell müssen die Mieteinnahmen für eine Bewertung sein?
Für eine realistische Ertragswertberechnung müssen die Mieteinnahmen auf dem aktuellen Stand sein. Veraltete Mietverträge mit unterdurchschnittlicher Miete können den Wert künstlich senken. Ebenso kann eine geplante Mieterhöhung nur berücksichtigt werden, wenn sie rechtlich sicher durchsetzbar ist. In München ist das Mietniveau hoch, deshalb lohnt es sich, die Miete vor einer Bewertung zu überprüfen und ggf. anzupassen. Auch Indexmietverträge oder Staffelvereinbarungen sollten korrekt einbezogen werden.
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Welche Vorteile bietet eine Bewertung durch einen regionalen Experten wie Mr. Lodge?
Ein regionaler Immobilienexperte wie Mr. Lodge kennt die Besonderheiten des Münchner Markts genau – von Mikrostandorten bis hin zu aktuellen Trends bei Mieten und Kaufpreisen. Das ist gerade beim Ertragswertverfahren entscheidend, da die Einschätzung von Liegenschaftszins, Bewirtschaftungskosten und Renditeerwartungen stark vom lokalen Umfeld abhängt. Zudem fließt die langjährige Erfahrung mit tatsächlichen Transaktionen in die Bewertung ein. Eigentümer und Investoren erhalten dadurch nicht nur einen rechnerischen Wert, sondern eine fundierte Marktanalyse mit Handlungsempfehlung. Das schafft Sicherheit – etwa beim Verkauf, bei Finanzierungen oder bei Investitionsentscheidungen.
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