Vergleichswertverfahren München: Immobilienbewertung verständlich erklärt

1. Was ist das Vergleichswertverfahren?

---

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei standardisierten Verfahren zur Immobilienbewertung (neben dem Sachwert- und Ertragswertverfahren) und dient der Berechnung des Verkehrswerts (Marktwerts) einer Immobilie. Dabei wird der Wert Ihres Hauses oder Ihrer Wohnung auf Basis tatsächlicher Vergleichspreise ermittelt – also Kaufpreise, die für ähnliche Objekte in vergleichbarer Lage erzielt wurden. Da diese Methode auf realen Verkäufen beruht, bildet sie das regionale Marktgeschehen oft sehr gut ab. Wichtig ist jedoch, dass genügend vergleichbare Objekte vorhanden sind. Fehlen ausreichende Vergleichsdaten, muss stattdessen auf andere Bewertungsverfahren wie das Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren ausgewichen werden.

Norbert Verbücheln, Geschäftsführer von Mr. Lodge, betont: “Gerade in einer Metropole wie München bietet das Vergleichswertverfahren eine solide Basis für realistische Immobilienpreise – weil hier genug vergleichbare Verkäufe stattfinden.”

2. Warum ist das Vergleichswertverfahren in München wichtig?

---

In München wechseln jedes Jahr zahlreiche Wohnungen und Häuser den Besitzer, wodurch eine umfangreiche Datenbasis an Kaufpreisen entsteht. In Großstädten wie München stehen die Chancen daher sehr gut, dass für typische Wohnimmobilien (Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Grundstücke etc.) genügend Vergleichsdaten vorliegen. Das Vergleichswertverfahren liefert unter diesen Bedingungen besonders zuverlässige Ergebnisse und spiegelt das aktuelle Marktgeschehen realistisch wider.

In einer lebhaften Stadt wie München können bereits geringe Unterschiede in Lage oder Ausstattung den Preis stark beeinflussen. Daher ist eine präzise Bewertung wichtig, um weder unter Wert zu verkaufen noch Käufer mit einem zu hoch angesetzten Preis abzuschrecken. Kurze Wege zur U-Bahn, eine ruhige Wohngegend oder ein angesagtes Viertel – all das schlägt sich direkt im Vergleichswert nieder. Ein erfahrener Münchner Makler wie Mr. Lodge kennt diese lokalen Feinheiten genau und kann sie bei der Wertermittlung berücksichtigen.

Tipp: Auch in München verändert sich der Markt. Aktuelle Zinssätze, wirtschaftliche Entwicklungen und Angebot-Nachfrage-Trends wirken sich auf Immobilienpreise aus. Achten Sie darauf, bei einer Bewertung stets aktuelle Vergleichswerte heranzuziehen. Preise von vor drei Jahren könnten heute nicht mehr zutreffen, wenn sich der Markt gewandelt hat.

3. Ablauf: Wie funktioniert das Vergleichswertverfahren?

---

Wie geht Mr. Lodge konkret vor, um den Vergleichswert Ihrer Immobilie zu ermitteln? In der Regel folgt die Wertermittlung diesem Ablauf:

1. Objektaufnahme: Zunächst wird die zu bewertende Immobilie gründlich begutachtet. Dabei werden alle relevanten Merkmale erfasst: Lage, Wohnfläche, Zimmeranzahl, Baujahr, Zustand, Ausstattung, eventuelle Renovierungsbedürfnisse etc. Fotos und Notizen helfen, ein vollständiges Bild zu erhalten.
2. Beschaffung von Vergleichsdaten: Anschließend recherchiert der Experte vergleichbare Verkaufsfälle. Quellen dafür sind z.B. die Kaufpreissammlung des örtlichen Gutachterausschusses, aktuelle Immobilienangebote, Marktdatenbanken oder eigene Verkaufsfälle aus der Vergangenheit. Wichtig ist, Objekte zu finden, die Ihrer Immobilie in Lage, Größe, Zustand und Art möglichst ähnlich sind.
3. Analyse und Anpassung: Die gefundenen Vergleichsobjekte werden mit Ihrem Objekt verglichen. Keines ist genau identisch, daher nimmt der Bewerter Anpassungen vor: Hat das Vergleichsobjekt einen größeren Balkon oder frisch sanierte Bäder, würde Ihr Objekt im Vergleich etwas niedriger bewertet (Abschlag). Hat Ihre Wohnung dagegen eine bessere Lage oder Ausstattung als die Vergleichsobjekte, wird ein Zuschlag auf den durchschnittlichen Vergleichspreis addiert. Diese Zu- und Abschläge erfolgen pro Merkmal und müssen verhältnismäßig bleiben (üblicherweise sollte eine Einzelanpassung nicht mehr als ca. 30 % ausmachen).
4. Vorläufiger Vergleichswert: Aus dem durchschnittlichen Preisniveau der Vergleichsobjekte und den vorgenommenen Anpassungen ergibt sich ein vorläufiger Wert. Dieser wird meist als Preis pro Quadratmeter angegeben und dann auf die Fläche Ihres Objekts hochgerechnet. Beispiel: Haben vergleichbare Wohnungen im Schnitt 8.000 € pro m² erzielt, wäre bei 70 m² Wohnfläche ein Basiswert von 560.000 € angesetzt.
5. Marktanpassung: Zum Schluss prüfen wir von Mr. Lodge, ob der so errechnete Wert noch an die aktuelle Marktsituation angepasst werden muss. Sind die herangezogenen Verkäufe z.B. schon etwas älter oder hat sich der Markt in letzter Zeit stark bewegt, wird ein Marktanpassungsfaktor angewendet. Dieser Faktor (>1 oder <1) korrigiert den Wert nach oben oder unten, um z.B. jüngste Preissteigerungen oder -rückgänge in München zu berücksichtigen. So erhält man den endgültigen Verkehrswert.

Norbert Verbücheln erklärt: "Unsere erfahrenen Makler kombinieren Daten und Marktkenntnis: So wissen wir genau, welche Zu- oder Abschläge im Vergleichswertverfahren gerechtfertigt sind, um den Marktwert präzise zu bestimmen."

4. Wichtige Faktoren für den Vergleichswert

---

Welche Eigenschaften einer Immobilie beeinflussen den Vergleichswert besonders? Hier einige der wichtigsten Bewertungsfaktoren, auf die Gutachter achten:

• Lage: Makro- und Mikrolage sind ausschlaggebend. In München bedeutet das: Wie attraktiv ist der Stadtteil (z.B. Schwabing vs. Randlage)? Wie ist die Infrastruktur – Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Schulen? Auch Mikrolage-Aspekte wie Lärm (Hauptstraße? U-Bahn in der Nähe?) oder Aussicht und Umfeld fließen ein.
• Wohnfläche und Zuschnitt: Größe und Aufteilung der Wohnung/des Hauses. Der Preis pro Quadratmeter kann bei sehr kleinen oder sehr großen Objekten variieren – mittlere Größen zwischen ca. 30 und 100 m² sind oft am gefragtesten.
• Baujahr und Zustand: Ein Neubau oder kernsanierter Altbau erzielt höhere Preise als eine Immobilie mit Renovierungsstau. Baujahr und baulicher Zustand (Dach, Fenster, Leitungen, energetische Sanierung) sind wichtige Kriterien.
• Ausstattung: Hochwertige Ausstattung (z.B. Parkett, Fußbodenheizung, Marken-Einbauküche) und besondere Extras wie Balkon, Terrasse, Garten oder Tiefgaragenstellplatz erhöhen den Wert. Standard-Ausstattung oder einfache Qualität führen zu niedrigerem Vergleichswert.
• Rechtliche Rahmenbedingungen: Bei Grundstücken spielen Dinge wie Bebauungsmöglichkeiten oder eventuelle Lasten im Grundbuch (z.B. Wegerechte, Erbbaurecht) eine Rolle. Bei Eigentumswohnungen beeinflussen Gemeinschaftskosten und Sonderumlagen den Wert. Ist die Immobilie vermietet, zählen auch die Mieteinnahmen und Mietvertragsbedingungen (z.B. Befristungen).

Natürlich gibt es noch mehr Faktoren (von Bodenrichtwerten bis zur aktuellen Nachfrage am Markt). Deshalb gleicht kein Verkauf dem anderen. Die Kunst des Vergleichswertverfahrens besteht darin, all diese Aspekte angemessen zu berücksichtigen, um einen fairen Preis zu finden.

Hinweis: Die Ermittlung des Vergleichswerts mag auf den ersten Blick simpel wirken (Preis pro m² × Fläche), doch die Kunst liegt im Detail. Kleine Unterschiede – ein zusätzlicher Stellplatz, eine Einbauküche, der Zustand des Gemeinschaftseigentums – all das muss einberechnet werden. Hier zahlt sich die Erfahrung eines Experten wie Mr. Lodge aus, der weiß, wie viel ein bestimmtes Merkmal in Euro wert ist.
 

5. Vorteile und Nachteile des Vergleichswertverfahrens

---

Wie jedes Bewertungsverfahren hat auch das Vergleichswertverfahren Stärken und Schwächen. Hier ein Überblick:

Vorteile:

• Marktnah und verständlich: Da echte Verkaufsfälle als Grundlage dienen, ist das Ergebnis sehr praxisnah. Verkäufer und Käufer finden diese Methode leicht nachvollziehbar – man orientiert sich an tatsächlich gezahlten Preisen.
• Hohe Treffsicherheit (bei ausreichender Datenlage): In Städten wie München, wo es viele Standardimmobilien und regelmäßige Transaktionen gibt, liefert das Verfahren zuverlässige Werte. Es ist das gängige Verfahren zur Wertermittlung bei Wohnungen und Einfamilienhäusern und hat sich bewährt.
• Aktuelle Markttrends abbildbar: Durch die Möglichkeit der Marktanpassung können kurzfristige Preisentwicklungen berücksichtigt werden. Steigen die Immobilienpreise gerade stark an, fließt das in die Bewertung ein – und umgekehrt.

Nachteile:

• Abhängigkeit von Daten: Die Methode steht und fällt mit der Verfügbarkeit von Vergleichsdaten. Gibt es nur wenige oder veraltete Verkaufsfälle, ist das Verfahren ungenau oder gar nicht anwendbar. Mindestens 30 bis 50 Vergleichsobjekte aus den letzten Jahren sollten idealerweise vorliegen, damit statistisch belastbare Aussagen möglich sind.
• Eingeschränkte Eignung für Spezialfälle: Bei außergewöhnlichen Immobilien – etwa denkmalgeschützten Objekten, Luxusvillen oder sehr individuellen Häusern – fehlen oft echte Vergleichsobjekte. Hier stößt das Vergleichswertverfahren an Grenzen und andere Verfahren sind nötiger.
• Vergangenheitsbezug: Vergleichspreise zeigen die Vergangenheit. In volatilen Märkten (z.B. bei stark schwankenden Zinsen oder während Immobilienbooms) hinken die Daten dem aktuellen Geschehen hinterher. Zwar kann man mit Marktanpassungsfaktoren korrigieren, dennoch besteht das Risiko, dass der tatsächliche Verkaufspreis am Ende höher oder niedriger liegt als der Vergleichswert. Daher empfehlen Experten oft, das Ergebnis mit einem zweiten Verfahren zu überprüfen oder durch erfahrene Fachleute interpretieren zu lassen.

6. Professionelle Wertermittlung und Verkauf mit Mr. Lodge

---

Eine fundierte Wertermittlung ist der Schlüssel zu einem erfolgreichen Immobilienverkauf – insbesondere in einem anspruchsvollen Markt wie München. Mr. Lodge ist hier seit Jahrzehnten ein kompetenter Partner: Als einer der führenden Immobilienmakler Münchens mit über 30 Jahren Erfahrung kennt Mr. Lodge die Marktbedingungen genau. Das Team hat sich auf den Verkauf (und die Vermietung) hochwertiger Immobilien spezialisiert und bietet Kunden einen umfassenden Service aus einer Hand.

Bei Mr. Lodge erhalten Sie eine professionelle Immobilienbewertung durch erfahrene Experten. Der Ablauf ist dabei transparent und kundenorientiert: Von einer ersten Online-Preisanalyse über eine detaillierte Vor-Ort-Begutachtung bis hin zur persönlichen Preisempfehlung werden Sie Schritt für Schritt begleitet. Wichtig ist unseren Maklern, den marktgerechten Angebotspreis zu finden – also einen Preis, der den Wert Ihrer Immobilie widerspiegelt und Käufer nicht abschreckt.

Norbert Verbücheln erklärt: "Für Verkäufer bedeuten die aktuellen Marktveränderungen, dass große Expertise gefragt ist – insbesondere bei der Preisfindung. Eine marktorientierte Bewertung und eine durchdachte Verkaufsstrategie sind heute wichtiger denn je. Hier kann unser Team von Experten helfen.“

Neben der Bewertung kümmert sich Mr. Lodge auf Wunsch um den gesamten Verkaufsprozess: von der Vermarktung (Exposéerstellung, Fotografien, Inserate) über die Interessentenauswahl und Besichtigungen bis zur Preisverhandlung und Vertragsabwicklung. Dabei legt das Unternehmen Wert auf Diskretion, Transparenz und individuelle Beratung. Als Eigentümer profitieren Sie von der Marktkenntnis der Makler und vermeiden Fehler bei der Preisstrategie. Zeitersparnis und Sicherheit sind weitere Vorteile – Sie überlassen nichts dem Zufall, sondern vertrauen auf erprobte Methoden und Fachleute.

Abschließend gilt: Das Vergleichswertverfahren ist ein wesentliches Instrument, um in München den richtigen Immobilienwert zu ermitteln. Zusammen mit der Unterstützung eines erfahrenen Partners wie Mr. Lodge stellen Sie sicher, dass Ihre Immobilie zum optimalen Preis angeboten und verkauft wird. Eine gründliche Wertermittlung schafft Klarheit – für Sie als Verkäufer und für potenzielle Käufer. Nutzen Sie dieses Wissen zu Ihrem Vorteil, und scheuen Sie sich nicht, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen, um den bestmöglichen Abschluss zu erzielen.