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Jacqueline Sauren
Leitung Immobilienverkauf
Bodenrichtwert München:
So entwickeln sich die Preise
Autor
- Veröffentlicht am
- Lesezeit
- 5 Minuten
Der Bodenrichtwert ist die zentrale Kennzahl, die den Immobilienmarkt in München und anderen Städten maßgeblich beeinflusst. Ein hoher Bodenrichtwert sorgt für hohe Immobilienpreise. Bei Immobilienbewertung und Preisfindung spielt er also eine wesentliche Rolle.
Was ist der Bodenrichtwert?
Mit dem Bodenrichtwert wird der durchschnittliche Wert des Bodens pro Quadratmeter angezeigt. Er gibt den Wert für eine spezifische Lage, der Bodenrichtwertzone, und eines festgelegten Zeitraums an. Er dient als Grundlage bei der Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien.
Zuständig für die Ermittlung sind die örtlichen Gutachterausschüsse. Um den Bodenrichtwert innerhalb einer Richtwertzone festzulegen, greifen diese auf die amtliche Kaufpreissammlung zurück. Diese Sammlung enthält die tatsächlichen Kaufpreise von Grundstücken und Immobilien in der betreffenden Region. Um den Bodenrichtwert zu ermitteln, werden die durchschnittlichen Werte aus diesen Preisen abgeleitet.
Bei der Berechnung werden zusätzliche Faktoren berücksichtigt, darunter die Lage, der Erschließungsgrad, die Bebauungsmöglichkeiten sowie die Form und Größe des Grundstücks. Es ist unerheblich, ob das Grundstück bebaut ist oder nicht, da es so behandelt wird, als wäre es unbebaut.
Ist der Bodenrichtwert ermittelt, dient dieser als Orientierung für den Verkehrswert von unbebauten Grundstücken. Der Gutachterausschuss analysiert den Immobilienmarkt und beschreibt ihn anhand von Bodenrichtwerten, Marktanalysen und Verkehrswertgutachten.
Die Bodenrichtwertzone wird definiert als das spezifische Gebiet, für das der Bodenrichtwert München gilt. Die Bodenrichtwerte werden für spezifische Gebiete, Straßen oder Abschnitte festgelegt, in denen ähnliche Nutzungen und Wertverhältnisse vorliegen.
Bei einem Grundstücks- oder Immobilienverkauf bieten die Bodenrichtwerte wichtige Hinweise auf den möglichen Verkaufspreis, besonders wenn keine Vergleichsdaten für die Bewertung des Grundstücks vorhanden sind. Deshalb ist es für Grundstückseigentümer essenziell, den Bodenrichtwert zu kennen.
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Bodenwert Ihres Grundstücks unverbindlich ermittelnWie und von wem wird der Bodenrichtwert München berechnet?
Die Bestimmungen des Baugesetzbuchs (BauGB) bilden die rechtliche Basis für die Ermittlung von Grundstückswerten. Dieser Prozess obliegt dem Gutachterausschuss in München. Diese Ausschüsse sind mit Immobiliensachverständigen besetzt. Es sind selbstgeführte und unabhängige Gremien, deren Hauptaufgabe es ist, Transparenz auf dem Grundstücks- bzw. Immobilienmarkt zu schaffen.
Der aktuelle Gutachterausschuss für das Stadtgebiet München setzt sich aus 34 Mitgliedern zusammen, darunter öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sowie Vertreter aus den Bereichen Immobilien, Bau, Bankwesen sowie Finanz- und Baubehörden. Die Mitglieder werden für eine Amtszeit von jeweils vier Jahren berufen und arbeiten ehrenamtlich.
Durch die Zusammenfassung der Grundstückskaufpreise pro Quadratmeter wird ein Durchschnittswert berechnet, der in Tabellen oder Karten der Bodenrichtwertzonen eingetragen wird. Als Ausgangspunkt für die Berechnung des Bodenwerts eines Grundstücks dient der Richtwert. Die Berechnungsformel lautet:
Bodenwert = Bodenrichtwert x Fläche in m²
Der Bodenrichtwert München dient hierbei lediglich als Orientierungshilfe, da in seine Ermittlung nicht nur tatsächliche Verkaufspreise, sondern auch Schätzungen einfließen. Für die Bestimmung des Bodenrichtwerts wird ein repräsentatives Grundstück in der jeweiligen Zone verwendet.
Der Wert basiert auf dem Durchschnittspreis pro Quadratmeter aus kürzlich verkauften Grundstücken in dieser Zone. Dabei wird der Wert des Grundstücks als unbebaut angenommen, um einen reinen Grundstückswert zu ermitteln. Ein Gutachterausschuss berücksichtigt in seinem Zuständigkeitsgebiet die Kopien sämtlicher abgeschlossener Immobilienkaufverträge.
Diese werden daraufhin zu sogenannten Kaufpreissammlungen zusammengestellt. Die so ermittelten Daten über die Verkaufspreise in einem bestimmten Bereich dienen üblicherweise als Grundlage für die Ermittlung der Bodenrichtwerte.
So entwickelt sich der Bodenrichtwert in den verschiedenen Münchener Stadtteilen
Allgemein haben sich die Grundstückspreise in München seit 01. Januar 2022 stark rückläufig entwickelt. Der Rückgang liegt überwiegend bei 20-30%.
Nachstehend finden Sie beispielhafte Richtwerte (Stand Juli 2026; Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Bereich der Landeshauptstadt München).
Die Richtwerte stellen lediglich eine Orientierung dar und können innerhalb einer Straße deutlich voneinander abweichen.
Hausnummerngenaue Richtwerte erhalten Sie über die Website des Gutachterausschusses der Stadt München, https://bodenrichtwerte-muenchen.de/.
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| Stadtteil | Straße | Bodenrichtwert 2022 (€/m²) | Bodenrichtwert 2024 (€/m²) | Bodenrichtwert 2026 (€/m²) | Veränderung (in % 2026 vs. 2022) |
| Altbogenhausen | Möhlstr. | 9.600,00 € | 9.600,00 € | 7.400,00 € | -22,92 % |
| Altstadt | Maximilianstr. | 110.000,00 € | 110.000,00 € | 110.000,00 € | 0,00 % |
| Arabellapark | Daphnestr. | 6.100,00 € | 5.500,00 € | 3.350,00 € | -45,08 % |
| Aubing | Sandbergstr. | 2.000,00 € | 1.750,00 € | 1.400,00 € | -30,00 % |
| Berg am Laim | Hohenbrunnerstr. | 2.400,00 € | 1.950,00 € | 1.600,00 € | -33,33 % |
| Fasangarten | Fasangartenstr. | 2.800,00 € | 2.400,00 € | 1.550,00 € | -44,64 % |
| Feldmoching | Knospenstr. | 2.200,00 € | 1.950,00 € | 1.550,00 € | -29,55 % |
| Forstenried | Stockdorferstr. | 3.300,00 € | 2.800,00 € | 1.650,00 € | -50,00 % |
| Freimann | Jasminstr. | 3.100,00 € | 2.700,00 € | 2.300,00 € | -25,81 % |
| Großhadern | Am Wiesenhang | 3.700,00 € | 3.300,00 € | 2.600,00 € | -29,73 % |
| Haidhausen | Innere Wienerstr. | 8.700,00 € | 8.200,00 € | 6.200,00 € | -28,74 % |
| Harlaching | Autharistr. | 4.000,00 € | 4.000,00 € | 3.200,00 € | -20,00 % |
| Herzogpark | Pienzenauerstr. | 10.500,00 € | 10.800,00 € | 9.750,00 € | -7,14 % |
| Kieferngarten | Kieferngartenstr. | 2.800,00 € | 2.800,00 € | 2.150,00 € | -23,21 % |
| Laim | Sulzbeckstr. | 2.600,00 € | 2.400,00 € | 1.900,00 € | -26,92 % |
| Lehel | Adelgundenstr. | 24.500,00 € | 27.000,00 € | 21.200,00 € | -13,47 % |
| Menterschwaige | Meichelbeckstr. | 4.800,00 € | 4.800,00 € | 3.900,00 € | -18,75 % |
| Messestadt Riem | Mutter-Theresa-Str. | 4.400,00 € | 3.900,00 € | 2.700,00 € | -38,64 % |
| Milbertshofen | Brentanostr. | 2.900,00 € | 2.650,00 € | 2.250,00 € | -22,41 % |
| Moosach | Görlitzerstr. | 2.400,00 € | 2.200,00 € | 1.850,00 € | -22,92 % |
| Neuhausen | Jutastr. | 12.200,00 € | 11.500,00 € | 8.500,00 € | -30,33 % |
| Nymphenburg | Prinzenstr. | 7.700,00 € | 8.100,00 € | 6.600,00 € | -14,29 % |
| Oberföhring | Meistersingerstr. | 3.600,00 € | 3.200,00 € | 2.350,00 € | -34,72 % |
| Obermenzing | Marsopstr. | 2.500,00 € | 2.200,00 € | 3.100,00 € | -27,91 % |
| Pasing | Rembrandstr. | 3.300,00 € | 2.900,00 € | 2.300,00 € | -30,30 % |
| Perlach | Hochäckerstr. | 2.000,00 € | 1.700,00 € | 1.300,00 € | -35,00 % |
| Ramersdorf | Hofangerstr. | 2.800,00 € | 2.650,00 € | 2.150,00 € | -23,21 % |
| Schwabing | Schwedenstr. | 7.800,00 € | 7.800,00 € | 6.900,00 € | -11,54 % |
| Schwabing | Montsalvastr. | 5.700,00 € | 5.700,00 € | 5.000,00 € | -12,28 % |
| Solln | Sollnerstr. | 3.800,00 € | 3.500,00 € | 2.750,00 € | -27,63 % |
| Trudering | Gartenstadtstr. | 2.900,00 € | 2.400,00 € | 2.000,00 € | -31,03 % |
| Untermenzing | Penzoltstr. | 2.650,00 € | 2.300,00 € | 2.800,00 € | -28,21 % |
| Waldperlach | Waldheimplatz | 2.900,00 € | 2.500,00 € | 2.000,00 € | -31,03 % |
| Waldtrudering | Graf-Spee-Platz | 3.300,00 € | 2.700,00 € | 2.200,00 € | -33,33 % |
Innerhalb einer festgelegten Lage und sogar von einer Straße zur nächsten können die Bodenrichtwerte stark abweichen. Wer präzise Bodenrichtwerte erhalten will, muss sich hierzu an den Gutachterausschuss der Stadt München wenden. Dort stellt die Stadt München gegen eine Gebühr ihre Daten für die Bodenrichtwerte zur Verfügung.
Worin unterscheiden sich Bodenrichtwert, tatsächlicher Bodenwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert, der tatsächliche Bodenwert und der Verkehrswert sind drei verschiedene Konzepte bei der Bewertung von Immobilien und Grundstücken:
Bodenrichtwert
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Wert, der auf Basis der Verkaufspreise von Grundstücken in einer bestimmten Bodenrichtwertzone ermittelt wird. Er dient als Orientierungshilfe für den Wert von Grundstücken in dieser Zone und spiegelt den Durchschnittswert pro Quadratmeter wider.
Der Bodenrichtwert München ist ein Richtwert und berücksichtigt nicht die spezifischen Eigenschaften eines einzelnen Grundstücks.
Tatsächlicher Bodenwert
Der tatsächliche Bodenwert bezieht sich auf den Wert eines spezifischen Grundstücks. Dieser Wert berücksichtigt individuelle Faktoren des Grundstücks wie Lage, Größe, Zuschnitt, Erschließungszustand und andere spezifische Merkmale.
Der tatsächliche Bodenwert kann vom Bodenrichtwert abweichen, da er die einzigartigen Eigenschaften und Bedingungen des betrachteten Grundstücks einbezieht.
Verkehrswert
Der Verkehrswert, auch Marktwert genannt, ist der Preis, der zum Zeitpunkt der Bewertung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für das gesamte Grundstück (einschließlich der darauf befindlichen Gebäude und Anlagen) erzielt werden könnte.
Der Verkehrswert berücksichtigt alle wertbeeinflussenden Umstände, wie den Zustand und die Nutzung des Gebäudes, die Marktsituation, Rechte und Lasten auf dem Grundstück und ähnliche Faktoren.
Warum ist der Bodenrichtwert München wichtig?
Orientierungshilfe für Investitionsentscheidungen
In einem volatilen Immobilienmarkt suchen Grundstücksuchende nach verlässlichen Anhaltspunkten für ihre Investitionsentscheidungen. Der Bodenrichtwert bietet trotz der Unsicherheiten des Marktes eine wichtige Orientierungshilfe, da er sowohl aktuelle Markttrends als auch historische Verkaufsdaten und Schätzungen reflektiert.
Durchschnittliche Werte für unbebaute Grundstücke
Der Bodenrichtwert München liefert durchschnittliche Werte, die spezifisch auf die jeweilige Lage abgestimmt sind und sich auf unbebaute Grundstücke beziehen. Dies ermöglicht es, einen allgemeinen Überblick über die Werthaltigkeit von Grundstücken in einer bestimmten Region zu erhalten. Dabei spielt es keine Rolle, ob ein Grundstück bebaut ist oder nicht. Es wird so getan, als wäre es unbebaut.
Aktualität der Bodenrichtwerte
Die Gutachterausschüsse veröffentlichen ihre aktualisierten Bodenrichtwerte alle zwei Jahre. Somit können die Bodenrichtwerte in München zwar eine Tendenz abbilden. Allerdings können sie den aktuellen Verkaufspreisen auch hinterherhinken, abhängig davon, wie lange ihre Veröffentlichung zurückliegt.
Vielfältige Anwendungsbereiche
Bodenrichtwerte dienen nicht nur als Orientierungshilfe für Laien, sondern bilden auch die Grundlage für Gutachten. Zudem sind sie in steuerlichen Angelegenheiten relevant, insbesondere für die Erbschafts- und Schenkungssteuer.
Der Bodenrichtwert beeinflusst somit direkt die Besteuerung von Grund und Boden in Deutschland. Insgesamt ist der Bodenrichtwert wichtig, da er eine umfassende und aktuelle Einschätzung der Werthaltigkeit von Grundstücken in einer bestimmten Region bietet.
Dies ist ausschlaggebend für Investitionsentscheidungen, steuerliche Angelegenheiten und die allgemeine Bewertung von Immobilien.
Durchschnittliche Quadratmeterpreise für Grundstücke in München je nach Lagequalität
Der Jahresbericht des Gutachterausschusses enthält eine Aufstellung über durchschnittlich erzielte Quadratmeterpreise bei Grundstücksverkäufen im Vorjahr. Die Darstellung erfolgt nach verschiedenen Wohnlagen in München.
Zudem wird zwischen der Art der möglichen Bebauung unterschieden, etwa Einfamilienhaus, Doppel- oder Reihenhaus oder Geschossbau. Die Zuordnung des zu bewertenden Grundstücks kann der Wohnlagekarte des Gutachterausschusses entnommen werden.
Der Bodenrichtwert ist jedoch nur ein Kriterium bei der Immobilienwertberechnung. Zudem unterliegt er stets einer gewissen Zeitverzögerung, da die Gutachterausschüsse nur einmal im Jahr tagen.
Worin unterscheiden sich Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Bodenrichtwert und Verkehrswert einer Immobilie sind zwei unterschiedliche Bewertungsgrößen. Während der Bodenrichtwert einen Durchschnittswert für den Boden in einer bestimmten Lage angibt, repräsentiert der Verkehrswert den aktuellen Marktwert einer Immobilie zu einem spezifischen Zeitpunkt. Die Ermittlungsmethoden für diese Werte unterscheiden sich. Es ist nicht ungewöhnlich, dass sie beträchtlich voneinander abweichen können.
Zukünftige Tendenzen für den Bodenrichtwert in München
Der Bodenrichtwert München ist ein wichtiger Indikator für den Immobilienmarkt in München. Er gibt den Durchschnittswert des Bodens pro Quadratmeter in einer bestimmten Lage an und wird alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss ermittelt.
Innerhalb der verschiedenen Lagen in München sind die Bodenrichtwerte unterschiedlich hoch und variieren teils erheblich. Zuletzt zeigen die Bodenrichtwerte in München eine leicht sinkende Tendenz. Dies ist auf die allgemeine wirtschaftliche Unsicherheit und die Inflation zurückzuführen.
Bodenrichtwerte sind allgemein eine wichtige Orientierungshilfe für Grundstückskäufer und -verkäufer. Sie können auch bei der Ermittlung des Verkehrswertes einer Immobilie herangezogen werden.
