Immobilienbewertung München: So ermitteln Sie den Wert Ihrer Wohnimmobilie

Eine realistische Wertermittlung im Vorfeld ist der Schlüssel zum erfolgreichen Verkauf. Wie wichtig der richtige Angebotspreis ist, unterstreicht auch Norbert Verbücheln, Geschäftsführer von Mr. Lodge: „Der richtige Preis sollte gleich im ersten Anlauf gefunden werden, ohne dass er später reduziert werden muss. Oft merken Verkäufer erst hinterher, dass ihr Wunschpreis am Markt nicht durchsetzbar ist.“ Mit einer fundierten Immobilienbewertung von Beginn an vermeiden Sie solche nachträglichen Korrekturen. Sie schaffen Vertrauen bei Kaufinteressenten und erhöhen die Chance, zügig einen marktgerechten Preis zu erzielen.

Hinweis:
Viele Eigentümer unterschätzen den Einfluss kleiner Details auf den Immobilienwert. Lichtverhältnisse, Lärmschutz, Energieeffizienz oder auch Zustand der Gemeinschaftsflächen können sich direkt auf die Kaufentscheidung auswirken. Eine individuelle Bewertung durch erfahrene Experten berücksichtigt genau diese Feinheiten.

Diskretion und Vertrauen ist selbstverständlich bei Mr. Lodge

Wir wissen, dass Immobilienbesitzer besonderen Wert auf Vertraulichkeit legen. Bei Mr. Lodge sind Ihre Daten und Informationen in sicheren Händen:

• Keine Weitergabe von Informationen: Ihre Daten werden nicht an Dritte weitergegeben.
• Datenschutz: Wir halten uns strikt an die gesetzlichen Vorgaben und gehen darüber hinaus.
• Individuelle Absprachen: Auf Wunsch vereinbaren wir zusätzliche Diskretionsvereinbarungen.

München zählt zu den begehrtesten Immobilienstandorten Deutschlands. Die Stadt mit rund 1,6 Millionen Einwohnern ist als Arbeits- und Lebensraum extrem gefragt. Seit Jahren übersteigt die Nachfrage das Angebot an Wohnraum deutlich – ein klassischer Verkäufermarkt, in dem Immobilien in der Regel schnell Abnehmer finden. Dieses Ungleichgewicht hat die Kaufpreise lange Zeit in die Höhe getrieben. So haben sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in München seit 2012 beinahe verdreifacht (von ca. 3.400 € auf rund 9.200 € pro m² Anfang 2022). Mit durchschnittlichen Verkaufspreisen je nach Lage von etwa 7.000 bis 13.000 € pro Quadratmeter gehört München heute zu den hochpreisigsten Märkten Deutschlands.

Allerdings gab es kürzlich auch Veränderungen: Ende 2022 war ein vorläufiger Höhepunkt erreicht, und 2023 sanken die Preise erstmals wieder etwas. Im Laufe des Jahres 2024 zeichnete sich jedoch eine Trendwende ab – verschiedene Marktquellen berichteten von leichten Preisanstiegen, und offizielle Zahlen bestätigen Ende 2024 eine Stabilisierung. Zum Frühjahr 2025 zeigt sich der Immobilienmarkt in München bereits erholt: Das Interesse der Käufer zieht wieder an, es werden mehr Verkäufe getätigt und die Preise sind stabil bis leicht steigend. Diese Entwicklung unterstreicht, dass München trotz kurzfristiger Korrekturen eine solide und zukunftssichere Adresse für Immobilien bleibt.
Dennoch müssen Verkäufer vorsichtig bleiben: Die enorme Nachfrage verleitet manche dazu, Mondpreise aufzurufen, die mit der Realität wenig zu tun haben. Häufig werden überzogene Verkaufspreise gefordert, die nicht dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie entsprechen. Wichtig ist, auch die Perspektive der Käufer im Blick zu behalten: Was kann sich ein Interessent in München aktuell leisten? Welche Finanzierung ist möglich? Nur ein marktgerechter Preis führt zum Erfolg – gerade in einem hochpreisigen Umfeld wie München.

Wovon hängt es nun ab, wie viel Ihre Immobilie wert ist? Der finale Verkaufspreis wird von einer Vielzahl an Kriterien bestimmt. Im Einzelnen spielen diese Faktoren eine Rolle:

• Lage: Die alte Maklerweisheit „Lage, Lage, Lage“ gilt auch in München. Makrolage (Stadtteil, Viertel) und Mikrolage (direkte Umgebung, Straßenlage) beeinflussen den Wert maßgeblich. Eine ruhige Wohngegend mit guter Infrastruktur, hohem Freizeitwert und begehrter Nachbarschaft (z.B. Schwabing, Glockenbachviertel) steigert den Preis, während eine Immobilie an einer lauten Hauptstraße oder in Randlagen niedrigere Preise erzielen könnte. Auch der Grundstückswert (Bodenrichtwert) fließt hier ein – vor allem bei Häusern ist ein großes Grundstück in Top-Lage sehr wertvoll.
• Größe und Schnitt: Wohnfläche und Zimmeranzahl sind offensichtliche Wertfaktoren. Darüber hinaus zählt ein gut geschnittener Grundriss: Wenig Durchgangszimmer, ein großer Wohnbereich, helle Räume und ggf. ein zusätzliches Arbeitszimmer fürs Homeoffice erhöhen die Attraktivität.
• Baujahr & Zustand: Alter und Renovierungsstand der Immobilie beeinflussen die Höhe des Verkaufspreises erheblich. Moderne, frisch sanierte Objekte erzielen höhere Quadratmeterpreise als unsanierte Altbauten mit Reparaturstau. Viele Wohnhäuser in München stammen aus den 1960er und 70er Jahren, was Modernisierungen (z.B. Fenster, Leitungen, Heizungsanlage, energetische Sanierung nach EnEV) umso wichtiger macht. Der energetische Zustand (Wärmedämmung, Energiewerte im Ausweis) rückt ebenfalls stärker in den Fokus.
• Ausstattung & Extras: Hochwertige Ausstattung kann den Wert zusätzlich steigern. Dazu zählen z.B. eine gehobene Einbauküche, edle Bodenbeläge, ein modernes Bad, Balkon oder Terrasse, Aufzug im Gebäude, Tiefgaragenstellplatz, Gartenanteil oder ein unverbaubarer Ausblick. Solche Merkmale unterscheiden Ihre Immobilie vom Standard und erlauben einen Preisaufschlag gegenüber vergleichbaren Objekten ohne diese Extras.
• Nutzung (vermietet oder frei): Ob die Immobilie bezugsfrei ist oder mit Mietern verkauft wird, hat großen Einfluss auf den erzielbaren Preis. Viele Käufer in München suchen Wohnraum für den Eigenbedarf und sind bereit, für eine freie Wohnung mehr zu zahlen. Eine vermietete Wohnung dagegen spricht eher Investoren an und wird oft als Kapitalanlage mit Abschlag bewertet. Grundsätzlich gilt: Quadratmeterpreise und Vergleichswerte beziehen sich meist auf freie Objekte – bei Vermietung zählt der Ertrag (siehe Ertragswertverfahren) und der potenzielle Käuferkreis ist eingeschränkt.
• Marktsituation: Nicht zuletzt bestimmen die äußeren Umstände den Wert. Zinsniveau, wirtschaftliche Lage und Saisonalität beeinflussen die Nachfrage. In Zeiten günstiger Zinsen und Wirtschaftswachstums können höhere Preise durchgesetzt werden als in Phasen hoher Zinsen und Unsicherheit. Auch aktuelle Trends (z.B. Homeoffice-Nachfrage nach extra Arbeitszimmer, Wert von Balkonen seit Corona) spielen hinein. Kurzum: Der Zeitpunkt des Verkaufs kann sich auf den Preis auswirken.

All diese Faktoren führen dazu, dass zwei Wohnungen mit gleicher Größe in München völlig unterschiedliche Preise erzielen können. Eine pauschale Einschätzung nach dem Motto „X € pro Quadratmeter“ greift zu kurz. Hier zeigt sich der Wert einer individuellen Immobilienbewertung, die alle Besonderheiten Ihres Objekts berücksichtigt.

Um den Verkehrswert (Marktwert) einer Immobilie zu ermitteln, bedienen sich Gutachter und Makler standardisierter Verfahren. In Deutschland sind grundsätzlich drei Bewertungsverfahren anerkannt: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Je nach Immobilienart und Nutzungsart kommt eines oder eine Kombination dieser Verfahren zum Einsatz:

• Vergleichswertverfahren: Hierbei wird der Wert aus tatsächlich erzielten Kaufpreisen für vergleichbare Objekte abgeleitet. Man sammelt also Verkaufspreise ähnlicher Immobilien (gleiches Viertel, ähnliche Lage, Größe, Ausstattung) und schließt von diesen Vergleichswerten auf den Preis Ihres Objekts. Dieses Verfahren findet vor allem bei Eigentumswohnungen und Reihenhäusern Anwendung, wo genug Vergleichsdaten vorliegen. Auch Bodenrichtwerte für Grundstücke basieren auf Vergleichspreisen.
• Ertragswertverfahren: Dieses Verfahren wird genutzt, wenn die Immobilie zur Vermietung gedacht ist oder als Kapitalanlage dient (z.B. Mietshäuser, vermietete Wohnungen). Der Wert ergibt sich aus dem Ertrag, den die Immobilie jährlich abwirft. Man berechnet aus den Nettomieteinnahmen (abzüglich Bewirtschaftungskosten) und einem Vervielfältiger (Kapitalisierungszins) den Wert des Gebäudes und addiert den Bodenwert hinzu. Vereinfacht gesagt spiegelt der Ertragswert wider, was ein Investor für die Immobilie zahlt, um eine bestimmte Rendite zu erzielen.
• Sachwertverfahren: Dieses Verfahren kommt oft bei Einfamilienhäusern oder speziellen Objekten zum Einsatz, für die es kaum Vergleichspreise gibt. Der Sachwert orientiert sich an den Herstellungskosten: Was würde es heute kosten, das Gebäude neu zu bauen? Dabei werden Standardbaukosten pro m² (nach Baujahr und Gebäudeart) herangezogen und dann Wertminderungen für Alter und Abnutzung abgezogen. Zum so ermittelten Gebäudewert wird der Bodenwert des Grundstücks addiert. Abschließend findet meist eine Marktanpassung statt, um vom rein rechnerischen Sachwert zum tatsächlich am Markt erzielbaren Wert zu gelangen.

In der Praxis wird eine Wertermittlung oft mit einem Mix dieser Methoden vorgenommen, um ein möglichst genaues Ergebnis zu erhalten. Als erfahrene Immobilienexperten wissen wir von Mr. Lodge, welche Methode zu Ihrem Immobilientyp passt.

Tipp: Achten Sie auf eine optimale Präsentation Ihrer Immobilie. Durch professionelles Home Staging – also das ansprechende Herrichten der Räume mit Möbeln, Dekoration und Licht – lässt sich der erste Eindruck deutlich verbessern. Ein ansprechend präsentiertes Objekt wirkt auf Kaufinteressenten attraktiver und kann oft einen höheren Verkaufspreis erzielen.

Im Zeitalter der Digitalisierung locken viele Websites mit einer schnellen Online-Immobilienbewertung. Mit ein paar Klicks und der Eingabe von Adresse, Wohnfläche und Baujahr erhält man prompt einen angeblichen Marktwert angezeigt. Diese Online-Tools können als erste Orientierung durchaus hilfreich sein – sie basieren meist auf dem Vergleichswertverfahren und großen Datensammlungen. Allerdings ersetzen sie keinesfalls die individuelle Begutachtung durch einen Profi. Der Grund: Kein Algorithmus kann alle wertbestimmenden Besonderheiten Ihrer Immobilie erkennen. Faktoren wie die konkrete Mikrolage (ruhige Hinterhauswohnung oder laut an der Hauptstraße?), die qualitative Ausstattung, der Pflegezustand oder die Ausrichtung der Räume bleiben bei rein datenbasierten Modellen oft unberücksichtigt.

Zahlreiche Anbieter im Internet liefern Bewertungen, ohne das Objekt je gesehen zu haben – doch solche rein statistischen Vergleichsverfahren sind für den Münchner Markt nicht ideal. Aufgrund der hohen Nachfrage und der teils täglich steigenden Bodenpreise können automatisierte Tools den tatsächlichen Marktwert oft nicht exakt abbilden. So werden z.B. besonders gefragte Lagen oder einzigartige Merkmale Ihrer Immobilie unter Umständen unterbewertet. Umgekehrt verleiten positive Marktdaten manche Verkäufer zu unrealistisch hohen Erwartungen. Hier kommt die Experteneinschätzung ins Spiel: 
Ein erfahrener Immobilienmakler wie Mr. Lodge inspiziert das Objekt persönlich, kennt die lokalen Besonderheiten und bezieht aktuelle Marktentwicklungen ein. Durchschnittliche Quadratmeterpreise aus Reports oder Portalen liefern eben nur grobe Anhaltspunkte – wie viel eine konkrete Immobilie wirklich wert ist, erfordert die Erfahrung eines langjährigen Marktkenners wie Mr. Lodge. Wohnungen und Häuser sind sehr individuell; die Profimakler von Mr. Lodge berücksichtigen all diese Feinheiten, von der Sonneinstrahlung über den Grundriss bis zu Zustand der Nachbarschaft.

Norbert Verbücheln weist in diesem Zusammenhang darauf hin, dass Übertreibungen nach oben kein guter Rat sind: „Es ergibt keinen Sinn, Mondpreise festzulegen, die sich am Markt nicht realisieren lassen. Die finanzielle Tragfähigkeit der Käufer muss berücksichtigt werden. Wir von Mr. Lodge zielen stets darauf, einen marktgerechten Preis auszutarieren.“ Mit anderen Worten: Die objektive Sicht eines Experten wie Mr. Lodge schützt Verkäufer davor, sich von Wunschvorstellungen leiten zu lassen. Eine realistische Bewertung sorgt dafür, dass Ihre Immobilie zügig einen passenden Käufer findet – und Sie dennoch einen marktgerechten Erlös erzielen.