IMMOBILIEN MARKTBERICHT MÜNCHEN 2025/II
PREISDRUCK DURCH WACHSENDES ANGEBOT
Münchens Immobilienmarkt
Das erste Halbjahr war geprägt durch einen hohen Zuwachs bei den Verkäufen und weitgehender Stagnation bei den Vermietungen. Das 3. Quartal zeigt sich etwas verhaltener. Das Kaufangebot ist im Jahresverlauf weiter gestiegen. Das Angebot an möblierten Wohnungen und Häusern zeigte sich uneinheitlich.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Kaufmarkt: Das Angebot an Wohnungen und Häusern ist um 10–20 % gestiegen – Eigentümer sollten Verkaufschancen zeitnah nutzen.
- Mietmarkt: Trotz Großereignissen wie BAUMA und IAA zeigt sich die Nachfrage gedämpft; Mieten bleiben weitgehend stabil.
- Bevölkerung: Münchens Einwohnerzahl stagniert – seit Jahresbeginn liegt der Zuwachs unter 1.000 Personen.
- Baugenehmigungen: In der Stadt -45 %, im Umland teils deutliche Zuwächse – gebaut wird dennoch zu wenig.
- Zinsen: Baufinanzierungen bleiben teuer, viele Experten erwarten kurzfristig wieder steigende Zinssätze bis zu 4 %.
Mietmarkt möblierte Wohnungen
Die Nachfrage hat sich trotz sehr großer Veranstaltungen (BAUMA im April und IAA im September) etwas verhaltener entwickelt. Gründe könnten sein, dass die Unternehmen allgemein zurückhaltender sind und sich der Zuzug neuer Mitarbeiter verringert. Das sofort verfügbare Angebot hat sich zu Beginn des 4. Quartals in allen Kategorien erhöht, daher gab es in der Regel keine Spielräume für höhere Mieten, auch weil Mietinteressenten ihre Budgets teils gesenkt hatten. Preisvorstellungen mussten daher mitunter angepasst werden.
Bei den 1-Zimmer Wohnungen fehlte vor allem Angebot im Bereich bis ca. 1.300,-€ /1.400,-€ Miete (inkl. Strom, Internet und NK). Bei den 2-Zimmer Wohnungen war der Preisbereich 1.800,-€ bis 2.000,-€ (inkl. allem) am stärksten nachgefragt bei zu geringem Angebot. Bei den 3 bis 4+-Zimmer Wohnungen und den Häusern liegt das Angebot geringfügig über dem Vorjahresniveau. Die Vermarktungszeiten sind gegenüber dem Vorjahr gestiegen.
Umfrage zur Mietpreisbremse
So sehr sich verantwortliche Politiker auch wünschen mögen, dass sie mit einer gesetzlichen Verschärfung des Mietrechts Auswüchse am Mietmarkt ein und für alle Mal beseitigen können, so sehr müssen sich Verantwortliche bewusst sein, dass eine weitere Regulierung des Mietmarkts die Investitionsbereitschaft hart treffen würde. Weiteres Vertrauen wird zerstört oder zumindest geschädigt.
Gerade der Neubau wird darunter zu leiden haben, und es trifft Bauträger, Bauunternehmer, Handwerker und viele Dienstleister, die auf einen prosperierenden Neubau angewiesen sind. Eine weitere Regulierung würde zu weniger Wohnungsneubau führen und die Wohnungsnot vergrößern. Daran sollte niemand Interesse haben.
Wir haben 7.000 Vermieter gefragt, was sie über eine weitere Verschärfung des Mietrechts denken. Lesen Sie hier die Ergebnisse der Umfrage, an der rund 800 Vermieter teilgenommen haben, und auf die abschließende Frage "Welche Botschaft würden Sie Politik oder Öffentlichkeit gerne mitgeben?" eine Auswahl der über 400 persönlichen Antworten und Statements (https://www.mrlodge.de/umfrage-zur-mietpreisbremse).
Ergebnisse der Umfrage
Kaufmarkt Wohnungen und Häuser
Das erste Halbjahr stand im Zeichen starker Verkaufszahlen. Die Nachfragedynamik hat im 3. Quartal und zu Beginn des 4. Quartals etwas nachgelassen. Das Angebot ist in München um ca. 10-20% gegenüber dem Vorjahr gestiegen (Wohnungen, Häuser, Grundstücke), legt man die Zahlen von Immoscout24 zugrunde.
Immowelt schreibt in einem Newsletter letzte Woche:
"Metropolen mit verhaltener Entwicklung: In Hamburg (+1,6 % auf 5.997 €/m²), München (+0,7 % auf 8.186 €/m²) und Frankfurt (+0,2 % auf 5.547 €/m²) bremst das hohe Preisniveau die Dynamik. Berlin verzeichnete sogar ein leichtes Minus von -0,3 % auf 4.857 €/m²."
Nicht wenige Eigentümer tragen sich mit Verkaufsgedanken und möchten andererseits nicht zu günstig verkaufen. Das wachsende Angebot spricht aber nicht für ein Abwarten, sondern eher dafür, den Verkauf nicht hinauszuschieben. Wir raten Immobilienbesitzern, die an den Verkauf denken, zügig den Verkaufsprozess zu starten.
Immobilien mit Alleinstellungsmerkmalen in attraktiven Lagen sprechen Selbstbezieher an. Hier ist die Bereitschaft mit höherem oder vollständigen Eigenkapital zu finanzieren größer.
Soll sich eine Immobilie als Kapitalanlage rechnen, ist der Spielraum für den Käufer deutlich kleiner. Zu hohe Kaufpreisvorstellungen sind dann für den Käufer nicht tragfähig.
Käufern muss die Einmaligkeit jeder Immobilie immer wieder bewusst sein. Gerade wenn eine Selbstnutzung angedacht ist, zählt die Lage und die Attraktivität einer Immobilie. Jede Wohnung und jedes Haus sind in ihrer Art einzigartig. Viele Lagen sind unwiederbringlich. Kapitalanleger müssen genau rechnen.
Mr. Lodge steht für den Verkauf und die Vermietungsphase als exzellenter Vertriebspartner mit über 30 Jahren Markterfahrung Ihnen zur Seite.
Angebot Kaufimmobilien
Das Immobilienangebot auf dem Portal Immoscout24 ist in den letzten Monaten weiter gestiegen. Gegenüber dem Vorjahr liegt das Angebot von Wohnungen und Häusern in der Stadt und im Landkreis München 20 bis fast 30% über dem Vorjahr. Spitzenreiter ist der Landkreis Ebersberg: Hier stiegt das Häuserangebot um 85%.
| WOHNUNGEN | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Veränderung in % |
| München | 3360 | 3974 | 18,27% |
| Landkreis München | 571 | 726 | 27,14% |
| LK Fürstenfeldbruck | 320 | 407 | 27,19% |
| LK Dachau | 192 | 202 | 5,21% |
| LK Ebersberg | 238 | 244 | 2,52% |
| LK Starnberg | 213 | 215 | 0,94% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 114 | 164 | 43,86% |
| LK Miesbach | 238 | 249 | 4,62% |
| HÄUSER | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Veränderung in % |
| München | 877 | 1062 | 21,09% |
| Landkreis München | 578 | 684 | 18,34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 416 | 513 | 23,32% |
| LK Dachau | 309 | 348 | 12,62% |
| LK Ebersberg | 210 | 389 | 85,24% |
| LK Starnberg | 405 | 528 | 30,37% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 173 | 214 | 23,70% |
| LK Miesbach | 258 | 325 | 25,97% |
| GRUNDSTÜCKE | 28.10.2024 | 27.10.2025 | Veränderung in % |
| München | 292 | 326 | 11,64% |
| Landkreis München | 213 | 250 | 17,37% |
| LK Fürstenfeldbruck | 162 | 135 | -16,67% |
| LK Dachau | 101 | 120 | 18,81% |
| LK Ebersberg | 78 | 84 | 7,69% |
| LK Starnberg | 172 | 210 | 22,09% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 47 | 68 | 44,68% |
| LK Miesbach | 80 | 112 | 40,0% |
Baugenehmigungen
Sehr unterschiedlich entwickelten sich die Baugenehmigungen von Wohnungen bis Ende September 2025. In der Stadt München kam es zu einem Rekordminus (-39% mit nur noch 3.194 Genehmigungen), wogegen im Landkreis München 51% mehr genehmigt wurden. Auch in weiteren Landkreisen wurden teils deutlich mehr Baugenehmigungen erteilt, aber nach wie vor gilt: Genehmigt ist nicht gebaut. (Quelle: Bayerisches Landesamt für Statistik)
| BAUGENEHMIGUNG WOHNUNGEN | 01.01.-30.09.2024 | 01.01.-30.09.2025 | Veränderung in % |
| München | 5223 | 3194 | -39% |
| Landkreis München | 925 | 1399 | 51% |
| LK Bad Tölz | 204 | 210 | 3% |
| LK Dachau | 295 | 390 | 32% |
| LK Ebersberg | 203 | 352 | 73% |
| LK Freising | 426 | 517 | 21% |
| LK Erding | 665 | 440 | -34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 261 | 416 | 59% |
| LK Miesbach | 148 | 295 | 99% |
| LK Starnberg | 349 | 249 | -29% |
| LK Rosenheim | 475 | 795 | 67% |
| 9174 | 8257 | -10% |
Bevölkerungsentwicklung
Im ersten Halbjahr 2025 stagnierte laut dem Statistikamt der Stadt München die Einwohnerzahl, bis September ist sie jedoch wieder moderat angestiegen mit einem Zuwachs von 3.428 Personen. (1.607.285 Hauptwohnsitzpersonen gegenüber 1.603.857 ). Die Anzahl der Haushalte verzeichnete seit Januar ein Plus von 4.819 (868.153 gegenüber 863.334).
Quelle: Statistisches Amt München, Stand: August 2025
Arbeitsmarkt Stadt München
Leichte Herbstbelebung am Münchner Arbeitsmarkt: Arbeitslosigkeit sinkt im Oktober
Im Verhältnis zum Vormonat sank die Arbeitslosigkeit in der Stadt München im Oktober um 3,4% auf 50.073 Personen. Die Quote beträgt 5,1% (Vorjahr 4,7%). Es wurden 2.243 Arbeitsstellen im Oktober neu gemeldet -12% gegenüber dem Vorjahresmonat. Das Stellenportal Stepstone meldet für den Raum München gegenüber dem Vorjahr ca. 2% mehr Stellen. Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten lag gegenüber dem Vormonat unverändert bei 1.239.989. (Quelle: Bundesagentur für Arbeit, Stand: Oktober 2025)
Inflation
Die Inflationsrate in Deutschland – gemessen als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat – lag im September 2025 bei +2,4 %. Im August 2025 hatte sie +2,2 % betragen, nach jeweils +2,0 % im Juli und Juni 2025. „Nach der abnehmenden Teuerung seit Jahresbeginn stieg die Inflationsrate nun im zweiten Monat in Folge", sagt Ruth Brand, Präsidentin des Statistischen Bundesamtes (Destatis). „Die Preise für Dienstleistungen stiegen weiterhin überdurchschnittlich. Zudem hat sich der Preisrückgang bei Energie weiter deutlich abgeschwächt und wirkte weniger inflationsdämpfend als in der jüngeren Vergangenheit." Gegenüber dem Vormonat August 2025 stiegen die Verbraucherpreise im September 2025 um 0,2 %.
Zinsentwicklung
Die Finanzierungskosten haben sich entgegen mancher Erwartungen nicht verbessert.
Der in Deutschland größte Baufinanzierungsvermittler, die Interhyp, befragt regelmäßig ein Expertenpanel zur Entwicklung der Bauzinsen. Demnach rechnen aktuell zwei Drittel der Experten mit einem Anstieg der Bauzinsen auf bis zu 4 % in den kommenden sechs Monaten. „Ein Grund für diese Prognose ist die steigende Staatsverschuldung in Deutschland und der gesamten Eurozone“, nach Meinung von Baufinanzierer Interhyp. (Quelle: Interhyp, 2% Tilgung, 50% Eigenkapital)
Zinsentwicklung
| Laufzeit | Okt '12 | Sep '16 | Mai '19 | Juli '21 | Juli '22 | Mai '23 | Aug '24 | Mai '25 | Okt '25 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,1% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,2% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,5% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,8% |
FAZIT
Das Angebot an Kaufimmobilien und möblierten Mietobjekten ist gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Kauf- und Mietinteressenten haben eine bessere Auswahl zu guten Konditionen.
Wir rechnen in den nächsten Monaten mit einer stabilen Nachfrage in einem anspruchsvollen Umfeld. Für Eigentümer bedeutet das: Realistische Preisvorstellungen bleiben entscheidend. Verkäufer sollten marktgerechte Preise ansetzen, um qualifizierte Käufer nicht zu verlieren. Vermieter profitieren von einer sorgfältigen Mietpreisfindung und professioneller Präsentation, da Mieter derzeit stärker vergleichen. Wer flexibel bleibt und den Markt aktiv beobachtet, kann auch in diesem anspruchsvollen Umfeld gute Ergebnisse erzielen.
