Immobilienmarktbericht - Vermietung und Verkauf

Im Segment 2- bis 4-Zimmer-Wohnungen lagen die Vermittlungen in etwa auf Vorjahresniveau. Aufgrund eines unzureichenden Angebots im Bereich der 1-Zimmer-Wohnungen konnten die sehr guten Ergebnisse des Vorjahres hier nicht erreicht werden. Es fehlten vor allem 1-Zimmer-Wohnungen im Preisbereich bis ca. 1000,-€. Das Angebot der neuen, großen Apartmenthäuser hat der Markt überraschenderweise weitgehend absorbiert. Für 2016 stehen hier keine größeren Fertigstellungen an, so dass für dieses Jahr mit einem weiterhin unzureichenden und sehr teuren Angebot zu rechnen ist.

In den Wintermonaten war, wie auch in den Vorjahren, eine leerstandfreie Weitervermietung nicht immer gewährleistet. Es kam zu Angebotsüberhängen und Leerständen bei einem Teil der zu vermietenden Wohnungen.

Hierzu gibt es vielschichtige Gründe:

• Stadtlagen, für die geringere Nachfrage besteht
• Möblierung und Ausstattung einer Wohnung sind nicht up-to-date
• kein Internet
• kein Waschtrockner in der Wohnung (bei 2-Zimmer-Wohnungen und größer)
• das Fehlen eines 2. Schlafzimmers (bei 3-Zimmer-Wohnungen)
• zu hoher Mietpreis
• eingrenzende Vorgaben des Vermieters
• sonstige Gründe

Freundlich sind die Aussichten für die kommenden Monate. Erfahrungsgemäß ist das Wohnungsangebot im September besonders knapp, Renovierungen bestehender Wohnungen oder die Möblierung neuer Objekte sollten also möglichst früh abgeschlossen werden, um rechtzeitig ins Angebot aufgenommen werden zu können. Die Nachfrage ist im vierten Quartal verhaltener.

Die Preise haben sich auf einem hohen Niveau stabilisiert. Die Mietpreise der von uns angebotenen Objekte sind je nach Größe, Lage und Ausstattung verschieden. Sie müssen in etwa mit folgenden Hauptpreislagen rechnen (Endpreise: inklusive aller Nebenkosten sowie Internet und Strom):

• 1-Zimmer-Wohnungen: 
  durchschnittliche/gute Ausstattung: 950,- bis 1.200,- €
  sehr gute/exklusive Ausstattung: 1.200,- bis 1.700,- € 
• 2-Zimmer-Wohnungen: 
  durchschnittliche/gute Ausstattung: 1.300,- bis 1.560,- €
  sehr gute/exklusive Ausstattung: 1.560,- bis 2.600,- €
• 3-Zimmer-Wohnungen: 
  durchschnittliche/gute Ausstattung: 1.800,- bis 2.300,- €
  sehr gute/exklusive Ausstattung: 2.300,- bis 5.000,- €
• 4+Zimmer-Wohnungen: 
  durchschnittliche/gute Ausstattung: 2.600,- bis 3.600,- €
  sehr gute/exklusive Ausstattung: 2.800,- bis 6.000,- €
• Möblierte Häuser:
  durchschnittliche/gute Ausstattung: 2.300,- bis 3.000,- €
  sehr gute/exklusive Ausstattung: 3.000,- bis 8.000,- €

Weiter Informationen finden Sie auf unserer Webseite: Mietpreisermittlung

Mr. Lodge hat kürzlich eine wichtige Neuerung eingeführt und informiert seine aktuellen Vermieter mit einem wöchentlichen Report über wichtige Eckdaten: Wie oft wurde die Wohnung im Internet aufgerufen, wie oft wurde die Wohnung von Mr. Lodge angeboten und wie oft wurde die Wohnung besichtigt.

Die grundlegend geänderte Vermarktungssituation war für alle Marktteilnehmer eine große Herausforderung. Die vor der Gesetzesänderung erzielten Renditen konnten bei der Vermietung der möblierten Wohnungen nach dem 1. Juni 2016 nicht immer erzielt werden, lagen teils sogar deutlich darunter. Manche Vermieter wählten andere Vertriebswege mit unterschiedlichem und teils unzureichendem Erfolg. Mr. Lodge war für über 85 % der Wohnungseigentümer auch weiterhin ein sehr stabiler Vertriebspartner.

Die weiterhin insgesamt sehr angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt in vielen Metropolen lässt die Politiker über weitere Verschärfungen des Mietrechts nachdenken. Die Maßnahmen sollen einerseits Mieter weitgehend schützen und den Mietpreisanstieg begrenzen, aber andererseits gefährden sie die so dringend notwendigen Investitionen in den Wohnungsbau – eine paradoxe Situation. Dieses Jahr ist vom Bundesjustizministerium eine zweite Mietrechtsnovelle geplant, die u.a. gravierende Änderungen beim Mietspiegel vorsieht. Derzeit werden für diesen die Mietverträge der letzten 4 Jahre herangezogen. Der Bundesjustizminister möchte die Bemessungsgrundlage auf 8 Jahre erweitern. Dies würde den zulässigen Mietzins um bis zu 1,- bis 2,- €/qm weiter absenken. Bei allen Neuvermietungen, bei denen die Miete anhand des Mietspiegels berechnet wird, könnte dies einen beträchtlichen, für Vermieter negativen Einfluss haben. Modernisierungen sollen zukünftig nur mit verminderten Ansätzen auf die Miete umgelegt werden können.
Weiterhin ausgenommen von der Mietpreisbremse bleiben u.a.: Neubau Erstbezug (gilt für Erst- und Folgevermietungen) und Vermietungen für den vorübergehenden Bedarf.

Laut Immobilien-Zeitung vom 25. Februar 2016 sanken in den ersten drei Quartalen 2015 überraschend die Baugenehmigungen um ca. 30 %. Eine fatale Entwicklung angesichts des steigenden Wohnungsbedarfs aufgrund des starken Zuzugs und der Notwendigkeit der Unterbringung von Flüchtlingen. Um bei den Genehmigungszahlen eine Trendwende einzuleiten, wurden im März 2016 zusätzlich 66 Stellen für die Planungs- und Baugenehmigungsbehörde eingerichtet. Diese seit Jahren notwendige bessere personelle Ausstattung der Behörde wird vermutlich erst 2017 am Markt spürbar sein durch höhere Genehmigungszahlen und einem größeren Neubauwohnungsangebot.

Für den Immobilienmarkt kann man daher vorerst weiterhin mit einem sehr knappen Angebot und für Verkäufer ausgezeichneten Preisen rechnen. Nur für den Fall einer konjunkturellen Eintrübung müsste man von rückläufigem Wohnungsbedarf ausgehen. Ein Ansteigen des Zinsniveaus könnte den Finanzierungsspielraum von Immobilienkäufern zukünftig einengen. Die anstehende zweite Mietrechtsnovelle könnte negative Auswirkungen auf die Investitionsbereitschaft und auf die Vermögenspreise von Gebrauchtimmobilien haben.

Trägt man sich mit Veräußerungsgedanken, spricht einiges dafür, damit nicht mehr zu lange zu warten.

Unsere Verkaufsabteilung berät Sie gerne:

Peter Sarta, Verkaufsleiter
T.: 089 340 823 541 | M.: 0170 975 83 26 | E-Mail: peter.sarta[a]mrlodge.de

1. Angebote auf Immobilienscout24:
Wohnungen und Häuser zum Kauf - Das veröffentlichte Verkaufsangebot geht weiterhin zurück (-7 %) - bei Wohnungen bis 250.000 Euro sehr deutlich um -38 % gegenüber dem Vorjahr.

• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen: 
  10.03.2013 : 2.158 | 11.04.2014 : 2.305 | 24.04.2015 : 1.854 | 24.04.2016 : 1.739
• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 200.000 Euro:
  10.03.2013: 353 | 11.04.2014: 250 | 24.04.2015: 139 | 24.04.2016: 64
• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 250.000 Euro:
  29.10.2013: 496 | 11.04.2014: 408 | 24.04.2015: 221 | 24.04.2016: 136
• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 500.000 Euro: 
  24.04.2016: 765
• Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 1.000.000 Euro:
  22.07.2014: 2.091 | 24.04.2015: 1.633 | 24.04.2016: 1.511
• Angebot Verkäufe Häuser:
  29.10.2013: 393 | 11.04.2014: 386 | 24.04.2015: 272 | 24.04.2016: 279

2. Parkstadt Schwabing:
Im Sommer zieht Microsoft mit seiner Deutschlandzentrale von Unterschleißheim nach München in die Parkstadt Schwabing. Hier siedelt IBM auch wichtige Forschungsaktivitäten an: „In den Münchnern HighLight Towers eröffnet IBM die Zentrale des Geschäftsbereichs Watson IoT und ihr erstes europäisches Watson Innovation Center / 1.000 neue Arbeitsplätze entstehen rund um Cognitive Computing und IoT (Internet of Things). Das neue Watson IoT-Hauptquartier repräsentiert die größte Investition der IBM in Europa seit mehr als 20 Jahren.“ 

3. Bavaria Towers in Bogenhausen:
Im Münchner Osten ist der Baubeginn für die die Bavaria Towers am Ende der Prinzregenten-/ Einsteinstraße erfolgt. 4 Hochhäuser mit 46 bis 83 m Höhe entstehen: 1 RAMADA Hotel und 3 Bürohäuser.

4. Büromarkt 1. Quartal 2016:
SAVILLS meldet für das 1. Quartal Vermietungszahlen, die etwas unter dem Vorjahr liegen (177.000 m² für Q1 gegenüber 187.000 in 2015). Sehr positiv entwickelten sich die Vermietungen im 2. Halbjahr 2015, die mit fast 440.000 m² deutlich über dem Vorjahr 275.000 m² lagen. Der Leerstand geht weiter zurück und erreicht mit 4,7 % und 2 % in Zentrumslagen und innerhalb des mittleren Rings problematisch niedrige Werte.

5. München über 1.500.000 Einwohner: 
Am 31. Dezember 2015 lag der Bevölkerungsbestand bei 1.521.678 Personen. München verzeichnet einen Geburtenrekord und einen Geburtenüberschuss, wie seit den 60er Jahren nicht mehr. Die Zunahme 2015 gegenüber 2005 betrug +18,1 %. Die angrenzenden Kreise profitieren von der außerordentlichen Attraktivität Münchens. Hier wird ein starker Zuzug verzeichnet. Ballungsraum München – Stadt München und alle umliegenden Kreise sowie der Kreis Landsberg am Lech wuchsen in den letzten 10 Jahren um 270.000 auf 2,8 Millionen EinwohnerPrognose für 2034: +400.000 auf 3.200.000 Einwohner.

Der Münchener Arbeitsmarkt zeigte sich im April 2016 mit sehr guten Werten. Die Arbeitslosigkeit liegt mit 44.223 (Quote 4,5 %) wiederum unter dem Vorjahresmonat. Die Zahl der offenen Stellen (11.555 Gesamtbestand) liegt 7,1 % über dem Wert des Vorjahres. Die neu gemeldeten Stellen für den Monat April liegen dagegen 14,2 % unter dem Vorjahr. Für das Gesamtjahr wird eine weiterhin gute Konjunktur erwartet. (Quelle: Bundesagentur für Arbeit München)

Hier die aktuellen Bestwerte vom 24.04.2016 (Zinssatz effektiv). Die (Best-)Werte beziehen sich auf eine 50-%ige Beleihung bei 200.000 Euro Kaufpreis und 2 % Tilgung und stellen eine Orientierung dar (Quelle: Interhyp - www.interhyp.de)