Immobilienmarktbericht - Wohnen auf Zeit

München - 20. März 2013

Rückblick 2012 – Starkes Wachstum
Ausblick für 2013 – 1. Halbjahr – robuste Konjunktur
Inside Mr. Lodge
Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt
Kaufimmobilien – Special Apartmenthäuser
Arbeitsmarkt München: Robust - Quote liegt bei 5%
Hypothekenzinsen - Fast geschenkt: Kredite für unglaubliche 1,59 %

Rückblick 2012 - Starkes Wachstum!

20 % mehr Nachfrage nach möblierten Wohnungen

Die ausgezeichnete Konjunktur hat das Jahr 2012 geprägt und die Nachfrage entwickelte sich sehr gut. Davon profitierten nahezu alle Anbieter im gesamtem Stadtgebiet und Großraum München.

1-Zimmer-Wohnungen waren über das ganze Jahr über sehr knapp und teils sehr teuer
2-Zimmer-Wohnungen wurden auch gut nachgefragt. Lediglich im letzten Quartal kam es zu leichten Angebotsüberhängen.
Bei 3-4-Zimmer-Wohnungen war das Bild differenzierter. 3-Zimmer-Wohnungen über 2.000,-€ (teils auch darunter) wurden verhaltener nachgefragt. Hier zeigt sich: Wohnungen, die nicht den (hohen) Ansprüchen vieler Kunden genügen, werden von den Interessenten kritischer betrachtet bzw. bisweilen nahezu nicht nachgefragt.

Generell gilt: Mit zunehmenden Alter der Möblierung und Ausstattung wird die Vermarktung schwieriger. Wohnungen, die vor 10 - 15 Jahren neu bezogen wurden und damals den Ansprüchen genügten, werden von vielen Kunden heute als nicht mehr zeitgemäß angesehen und daher nicht mehr gerne genommen. Mietpreisabschläge sind dann unumgänglich, zudem kann es zu unnötigem Leerstand kommen. Dies gilt auch für neu möblierte Wohnungen, wenn die Einrichtung und Ausstattung nicht marktgerecht ist.

Ausblick für 2013 – 1. Halbjahr – robuste Konjunktur

Für das 1. Halbjahr erwarten wir eine robuste Konjunktur mit hoher Nachfrage und sinkendem Angebot - die Nachfrageentwicklung im Januar und Februar hat unsere Erwartungen übertroffen.

Spannend wird es in der 2. Jahreshälfte und zum Jahreswechsel 2013/2014. Als erstes wird im Juli der sogenannte Olympia Tower (Helene-Mayer-Ring 4 im Olympiadorf) fertiggestellt mit über 300 möblierten Apartments. Zum Jahreswechsel 2013/2014 kommt ein weiterer Anbieter mit ca. 160 möblierten Apartments an den Markt in Bogenhausen (Vogelweidestraße/Prinzregentenstraße). Wie groß die gesamten Volumina sind, die neu an den Markt kommen, wissen wir nicht. Aber wir können sicher sagen: Die Qualität der neuen Wohnungen ist den bisher angebotenen Wohnungen sehr oft deutlich überlegen.

Wir haben daher die Unterstützung unserer Anbieter intensiviert und bieten durch unsere 4 Innenarchitektinnen/Inneneinrichterinnen professionellen Rat und Unterstützung bei der Möblierung und Ausstattung Ihres Apartments in München an. Zudem arbeiten wir mit externen Anbietern, wie Kröncke Interior, Focus Einrichtungen und anderen Einrichtungsberater-/innen zusammen.

Wir empfehlen jedem Anbieter dringend, uns bei der Einrichtung zu rate zu ziehen. Oft bekommen wir die fertige Wohnung angeboten, die manches Mal Einrichtungsmängel aufweist. Die Folgen sind dann leider oftmals empfindliche, unnötige Leerstände und schlechtere Mieten. (mehr Informationen hier)

Unsere Tipp: Premium Wohnungen, bei denen die Qualität der gesamten Ausstattung, Möblierung und die Lage hohen Ansprüchen gerecht werden, werden hervorragend vom Markt angenommen.

Wichtige Hinweise zur Möblierung – Bitte beachten Sie:

1-Zimmer-Wohnungen: Bitte immer mit einem Bett einrichten! Ein Schlafsofa sollte, wenn nur zusätzlich aufgestellt werden. Das Bett sollte mindestens eine Breite von 120 cm haben.
2-Zimmer-Wohnungen: Im Schlafzimmer wird von den Mietern ein Doppelbett mit einer Mindestbreite von 160 cm, besser 180 cm gewünscht.
3-Zimmer-Wohnungen: Das 3. Zimmer sollte nach Möglichkeit immer als 2. Schlafzimmer möbliert werden mit einem mindestens 120-160 cm breiten Bett. Bitte auch hier keine Schlafsofalösung.

Inside Mr. Lodge:

Das Unternehmen wächst und wird in Kürze einen weiteren Bürostandort in der Türkenstr. 11 eröffnen. Um den gestiegenen Anforderungen gerecht zu werden, haben wir alle Bereiche personell verstärkt und beschäftigen jetzt über 60 festangestellte Mitarbeiter.

App für das iPad:

Für die Dokumentation der Übergaben und Rückgaben speziell der möblierten Wohnungen und Häuser, haben wir im Laufe der letzten 8 Monate von einem Expertenteam eine eigene App für das iPad entwickeln lassen und stellen jetzt die Protokollierung auf eine digitale Erfassung um. Die an dem Prozess der Übergaben/Rückgaben beteiligten (z.B. Mr. Lodge, Mieter, Vermieter u.a.) verfügen unmittelbar nach Abschluss der Übergabe/Rückgabe über alle relevanten Informationen, eine Dokumentation und Fotos in Form eines PDFs.

Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt

1. Immobilienscout24 – Zahlen:

Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen:
16.07.12 : 3.323 | 14.09.12 : 2.190 | 21.10.12 : 2.294 | 10.03.13 : 2.158
Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 200.000:
16.07.12 : 517 | 14.09.12 : 430 | 21.10.12 : 421 | 10.03.13 : 353
Angebot Vermietungen Mietwohnungen:
16.07.12 : 1.652 | 14.09.12 : 1.406 | 21.10.12 : 1.527 | 10.03.13 : 1.576
Angebot möblierte Wohnungen / Wohnen auf Zeit:
16.07.12 : 1.123 | 14.09.12 : 1.080 | 21.10.12 : 1.104 | 10.03.13 : 1.152

2. München in Europa an 2. Stelle
Für die Investoren steht in Europa München mittlerweile direkt hinter London im Anlegerinteresse und hat damit Paris abgelöst.

3. München im Jahr 2030:
Die Stadtentwicklungsplanung geht laut SZ Online von einem Wachstum der Münchner Bevölkerung um weitere 15 % bis 2030 aus. Für über 200.000 Neu-Münchner müssen demnach Wohnungen gebaut werden. In den letzten 30 Jahren gab es ca. alle 10 Jahre eine Entspannung, damit rechnet das Planungsamt diesmal nicht. Es sieht weiterhin nach sehr guten Aussichten für Immobilieninvestitionen im Großraum München aus.

4. München bleibt eine sichere Stadt
Welt Online (welt.de) zitiert eine Auswertung des Versicherungs- und Finanzvergleichsportals geld.de auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes für 2011.

Demnach ist in Städten mit über 100.000 Einwohnern Recklinghausen Spitzenreiter mit 591 Einbrüchen bezogen auf 100.000 Einwohner. München steht an Stelle 102 mit umgerechnet 67 Einbrüchen pro 100.000 Einwohner (bei insgesamt 1.300.000 Einwohnern/und absolute Zahl 871 Einbrüchen in 2011)

5. Büromarkt: 2012
Bei der Bürovermietung ist der Flächenumsatz um 17 % auf rund 700.000 qm gesunken. Der Leerstand ist mit unter 7 % so gering wie lange nicht mehr: Grund: Es wurden weniger Büros fertiggestellt. Für 2013 wird ein ähnlicher Absatz erwartet.

6. Baugenehmigungen für Wohnungen in München
2012 gingen die Baugenehmigungen in München um 9,23% auf 7.549 Einheiten zurück. Allerdings waren sie 2011 um über 53% gestiegen gegenüber dem Jahr 2010 und hatten 8.317 Einheiten erreicht. Quelle: Statistisches Amt der Landeshauptstadt München

Kaufimmobilien – Special Apartmenthäuser

Nie waren die Kredite so billig wie jetzt und heizen die Nachfrage weiterhin an. Ein Hintergundartikel der WELT vom 26.02.2013 zeigt aber auch die offensichtlich immer riskanter werdenden Finanzierungen auf und titelte: Wohnungskäufer spielen mit großem Risiko.

Offensichtlich sinkt der Eigenkapitalanteil. Zitat: „Die Eigenkapitalquote der Kaufinteressenten hat sich innerhalb von zwei Jahren nahezu halbiert.“
Die Anzahl der in München auf Immobilienscout24 angebotenen Eigentumswohnungen ist rückläufig. Es werden allerdings sehr große Volumina verkauft, die nicht auf einschlägigen Portalen angeboten werden. Auch sind Bauträger oft nur mit Beispielwohnungen vertreten und haben tatsächlich eine Vielzahl Objekte im Angebot.

Bei den 1-Zimmer-Wohnungen ist der Markt sehr knapp. Einige Bauträger haben aufgrund dessen die Studentenapartments und Businessapartments entdeckt und bauen Apartmenthäuser mit überwiegend 1-Zimmer-Wohnungen. (s. o.) Hier eine unvollständige Aufstellung derzeitiger Projekte:

167 möblierte Businessapartments entstehen durch Umwidmung eines Bürogebäudes beim Vogelweideplatz
Verkaufsphase: (APP.ARTMENTS) Pantera 167 Apps
86 Studenten- & Businessapartments von ca. 18 qm bis ca. 38 qm erstrecken sich als Blockrandbebauung entlang der Balanstraße
weitere Studentenapartments in der St. Cajetanstraße:
Bau-und Verkaufsphase
ca. 500 Studentenapartments in der Landsbergerstraße (Studio M):
Verkaufsphase
Unter dem Label myroom entstehen Studentenapartments in der Pfälzer-Wald-Straße:
Bau-und Verkaufsphase
Noch nicht in der Vermarktung: Geplant: 270 Studentenapartments in der Brudermühlstraße:
Der Südhausbau

Verkauf:

Ist der Höhepunkt bei den Kaufpreisen schon erreicht? Diese Frage beschäftigt sehr viele Eigentümer, die sich mit dem Gedanken tragen, ihre Immobilie zu verkaufen. Wer jetzt verkauft nutzt auf jeden Fall ein erstklassiges Preisniveau. Wie auch schon in älteren Berichten erwähnt, empfehlen wir grundsätzlich, sich ruhig 2 oder 3 Meinungen von verschiedenen Maklern einzuholen.

Arbeitsmarkt München: Robust - Quote liegt bei 5%

Der Münchener Arbeitsmarkt zeigt sich im Februar 2013 robust und mit sinkenden Arbeitslosenzahlen. Die Arbeitslosigkeit liegt mit 46.339 (Quote 5 %) unter dem Januar, aber über dem Vorjahreswert (4,7 %). Der Zugang an offenen Stellen liegt etwa auf Vorjahresniveau. Alles in allem erfreulich und zeigt die robuste Konjunktur in München. (Quelle: Bundesagentur für Arbeit München)

Hypothekenzinsen: Fast geschenkt: Kredite für unglaubliche 1,59 %

Sind tiefere Hypothekenzinsen noch möglich? Diese Frage stellten wir im Oktober letzten Jahres. Wie sich nun zeigt, sind sie möglich. Hier die aktuellen Bestwerte vom 07.03.2013 (Zinssatz effektiv). Die Werte beziehen sich auf eine 50-%ige Beleihung bei 200.000,– € Kaufpreis und 2 % Tilgung und sollen eine Orientierung geben:

Laufzeit	Juni'05	Juni'06	März'07	Feb'08	Apr'10	Feb'11	Okt'12	März'13
5 Jahre	2,91%	4,02%	4,07%	4,19%	2,75%	3,39%	1,73%	1,59%
10 Jahre	3,49%	4,27%	4,11%	4,48%	3,57%	3,96%	2,45%	2,36%
15 Jahre	3,75%	4,47%	4,30%	4,63%	4,02%	4,33%	2,91%	2,92%
20 Jahre	3,05%							3,00%

(Quelle: Interhyp - www.interhyp.de)

Der nächste Marktbericht erscheint voraussichtlich im Juni 2013
Einen schönen Frühling wünscht Ihnen

Ihr Norbert Verbücheln

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