IMMOBILIEN MARKTBERICHT MÜNCHEN 2026/I
DYNAMIK BEI ANGEBOT UND NACHFRAGE
Münchens Wohnimmobilienmarkt
Der Markt für Wohnimmobilien in München zeigt sich 2025 dynamisch. Ein deutlich ausgeweitetes Angebot trifft auf gestiegene Kaufbereitschaft, während höhere Anforderungen an Finanzierung die Kaufentscheidungen beeinflussen. In diesem Umfeld gewinnen Lage, Ausstattung und realistische Preisvorstellungen weiter an Bedeutung.
Die wichtigsten Punkte im Überblick:
- Kaufmarkt: Deutlich gestiegenes Angebot bei gleichzeitig hoher Nachfrage; Preise überwiegend stabil, bei einzelnen Segmenten leicht rückläufig. Über 65 % der Käufer waren Selbstnutzer oder kauften für Angehörige.
- Mietmarkt (möbliert): Uneinheitliche Nachfrage im 4. Quartal, steigendes Angebot bei 1- und 2-Zimmer-Wohnungen; hochwertige Ausstattung gewinnt weiter an Bedeutung.
- Baugenehmigungen: In der Stadt München nahezu halbiert (-48 %), im Umland teils starke Zuwächse – insbesondere in Rosenheim, Ebersberg und Miesbach.
- Zinsen & Finanzierung: Baufinanzierungszinsen bleiben ein zentraler Bremsfaktor; Zinsen haben sich zum Jahresende geringfügig erhöht.
- Rahmenbedingungen: Robuster Arbeitsmarkt, steigende Bevölkerung und hohe Gründungsdynamik stützen die Nachfrage, während Regulierung und geringe Neubautätigkeit das Angebot begrenzen.
Mietmarkt möblierte Wohnungen
Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen und Häusern hat sich im 4. Quartal unterschiedlich entwickelt. Einer verhaltenen Nachfrage im November steht eine gestiegene Nachfrage im Dezember gegenüber. Der Januar entwickelt sich ähnlich dem Vorjahr.
Apartments und 2-Zimmer-Wohnungen waren wie in den vorherigen Quartalen die mit Abstand gefragtesten Kategorien.
Bei den 1-Zimmer-Wohnungen ist der gefragteste Preisbereich 1.100,-€ bis 1.500,-€ und bei den 2-Zimmer Wohnungen 1.700,-€ bis 2.300,-€ (je inkl. aller NK, Strom und Internet). Häuser wurden überwiegend für 3.500,-€ bis 5.000,-€ (zzgl. Verbrauchskosten) vermietet. Luxuriösere Objekte und Villen erzielten Mieten von bis zu 15.000,-€. Der Trend geht zu immer besser ausgestatten Immobilien.
Im Gesamtjahr 2025 betreute Mr. Lodge über 11.000 Mietinteressenten (-3,5%) und vermittelte über 2.100 möblierte Wohnungen und Häuser erfolgreich. Es wurden 13% weniger neue Wohnungen angeboten, das spiegelt den enger werdenden Wohnungsmarkt wieder.
Für das Jahr 2026 erwarten wir eine etwas über dem Vorjahr liegende Nachfrage.
Kaufmarkt Wohnungen und Häuser
Geprägt war das gesamte Jahr und auch das 4. Quartal von einem großen und deutlich gestiegenen Angebot am Münchner Markt. Andererseits prägte das Geschehen eine hohe Kaufbereitschaft über den gesamten Jahresverlauf. Prägend für die Kaufbereitschaft waren die richtige Lage, Ausstattung und ein attraktiver Kaufpreis. Für Mr. Lodge stieg der Umsatz im Verkaufsbereich um 42%. Auch das 4. Quartal zeigte eine sehr große Dynamik. Über 65% der Käufer waren Selbstbezieher oder Kauf für Angehörige.
Das Herbstgutachten des Münchner Gutachterausschusses vermeldet für den Zeitraum 1.-3. Quartal (Q4 liegt noch nicht vor) für Eigentumswohnungen, Doppelhaushälften und Reihenhäuser eine Stagnation bis leichter Rückgang bei den Preisen. Für den Markt der Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäuser sowie kleine Eigentumswohnanlagen wurden 11% mehr Abschlüsse registriert. Die Preise für individuelle Wohnbaugrundstücke fielen um 16% gegenüber den Bodenrichtwerten vom 01.01.2024.
| IMMOBILIENTYP (in durchschnittlichen-guten Wohnlagen) | DURCHSCHNITTSPREIS |
| Doppelhaushälfte | 1.105.000,-€ |
| Reiheneckhäuser | 1.025.000,-€ |
| Reihenmittelhäuser | 880.000,-€ |
Immoscout meldet für das Jahresende erstmals wieder steigende Preise seit 2020 in allen Top-8-Städten, für München mit einem moderaten 0,8% Wachstum. Die Nachfrage würde sich wieder in die Städte zurückverlagern.
Verschärfungen der Mietpreisbremse und weitere Regulierungen:
Die von der Bundesregierung geplanten Verschärfungen des Mietrechts und weiteren Regulierungen der Mietpreisbremse werden die Investitionen in Mietwohnungen und den Kauf von Immobilien zur Altersvorsorge nicht unterstützen.
Angebot Kaufimmobilien
Angebot Kaufimmobilien sinkt
Gegenüber dem Vorquartal und gegenüber dem Vorjahr verringert sich der Angebotsanstieg und das Kaufangebot von Wohnungen, Häusern und Grundstücken in München und nahezu allen Landkreisen. In den Landkreisen Dachau, Ebersberg und Miesbach verringert sich das Wohnungsangebot gegenüber dem Vorjahr.
| WOHNUNGEN | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Veränderung in % |
| München | 3094 | 3648 | 17,9% |
| Landkreis München | 542 | 656 | 21,0% |
| LK Fürstenfeldbruck | 305 | 360 | 15,0% |
| LK Dachau | 178 | 163 | -8,4% |
| LK Ebersberg | 261 | 213 | -18,4% |
| LK Starnberg | 188 | 213 | 13,3% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 139 | 170 | 22,3% |
| LK Miesbach | 243 | 227 | -6,6% |
| HÄUSER | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Veränderung in % |
| München | 776 | 921 | 18,7% |
| Landkreis München | 538 | 619 | 15,1% |
| LK Fürstenfeldbruck | 376 | 518 | 23,7% |
| LK Dachau | 318 | 348 | 9,4% |
| LK Ebersberg | 242 | 330 | 36,4% |
| LK Starnberg | 338 | 466 | 37,9% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 180 | 196 | 8,9% |
| LK Miesbach | 252 | 289 | 14,7% |
| GRUNDSTÜCKE | 13.01.2025 | 12.01.2026 | Veränderung in % |
| München | 270 | 279 | 3,3% |
| Landkreis München | 206 | 222 | 7,8% |
| LK Fürstenfeldbruck | 149 | 130 | -12,7% |
| LK Dachau | 93 | 117 | 25,8% |
| LK Ebersberg | 75 | 71 | -5,3% |
| LK Starnberg | 157 | 185 | 17,8% |
| LK Bad Tölz / Wolfratshausen | 51 | 55 | 7,8% |
| LK Miesbach | 88 | 103 | 17,0% |
BAUGENEHMIGUNGEN
In der Stadt München haben sich die Baugenehmigungen für Wohnungen nahezu halbiert. Zum Stichtag 30. November wurden lediglich 4.537 Wohnungen genehmigt, was einem Rückgang von 48 Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. In einigen Landkreisen gab es einen sehr positiven Trend. Ebersberg +69%, Miesbach und Rosenheim mit jeweils +84%. Dabei sticht der Landkreis Rosenheim ganz besonders heraus mit 1.115 genehmigten Wohnungen.
| BAUGENEHMIGUNG WOHNUNGEN | 01.01.-31.12.2024 | 01.01.-31.12.2025 | Veränderung in % |
| München | 9357 | 4820 | -48% |
| Landkreis München | 1496 | 1649 | 10% |
| LK Bad Tölz | 254 | 252 | -1% |
| LK Dachau | 418 | 473 | 13% |
| LK Ebersberg | 231 | 390 | 69% |
| LK Freising | 569 | 646 | 14% |
| LK Erding | 798 | 523 | -34% |
| LK Fürstenfeldbruck | 307 | 508 | 65% |
| LK Miesbach | 170 | 313 | 84% |
| LK Starnberg | 406 | 330 | -19% |
| LK Rosenheim | 697 | 1115 | 84% |
| 14613 | 11019 | -25% |
BEVÖLKERUNGSENTWICKLUNG
Die Bevölkerung stieg im Verlauf des Jahres bis Ende November um insgesamt 9.542 Personen (1.613.399 Hauptwohnsitzpersonen (1.603.857 zum Jahresbeginn). Die Anzahl der Haushalte verzeichnete ein Plus von 5.340 (868.674 gegenüber 863.334). Für das Jahr 2025 vermeldet die Stadt München einen Geburtenüberschuss von +2.860 und ein Zuzug Saldo von +4.825. Insgesamt ging der Zuzug allerdings deutlich zurück und der Wegzug erhöhte sich.
ARBEITSMARKT STADT MÜNCHEN
Arbeitsmarkt robuster als in anderen Regionen:
Die Bundesagentur für Arbeit vermeldet Im Dezember 2025 eine nahezu unveränderte Arbeitslosigkeit (Quote 5%) im Agenturbezirk München. Im Vergleich zum Vorjahr ist sie jedoch deutlich um 9,4 Prozent gestiegen. Gemeldete Stellen liegen 10,8% unter dem Vorjahr. Die Zahl der sozialversicherungspflichtigen Beschäftigten ist gestiegen auf 1.242.026 Personen (+0,5%). Die Agentur kommentiert: Zwar liegt die leichte Steigerung der Arbeitslosigkeit im Dezember im saisonüblichen Rahmen, dennoch ist die Zahl der Arbeitslosen so hoch wie seit vielen Jahren nicht mehr, während gleichzeitig weniger freie Stellen zur Verfügung stehen. Das Stellenangebot auf Stepstone (09.01.2026) ist gegenüber dem Vorjahr auf gleichem Niveau.
INFLATION
Die Inflationsrate in Deutschland wird im Dezember 2025 voraussichtlich +1,8 % betragen. Gemessen wird sie als Veränderung des Verbraucherpreisindex (VPI) zum Vorjahresmonat. Wie das Statistische Bundesamt (Destatis) nach bisher vorliegenden Ergebnissen weiter mitteilt, bleiben die Verbraucherpreise gegenüber November 2025 unverändert (0,0 %). Im Jahresdurchschnitt 2025 wird die Inflationsrate voraussichtlich bei +2,2 % liegen. Die Inflationsrate ohne Nahrungsmittel und Energie, oftmals auch als Kerninflation bezeichnet, beträgt im Dezember 2025 voraussichtlich +2,4 %.
ZINSENTWICKLUNG
Die Entwicklung der Baufinanzierungszinsen bleibt ein zentraler Faktor für Kaufentscheidungen am Immobilienmarkt. Aktuelle Einschätzungen aus der Finanzierungsbranche deuten darauf hin, dass die Spielräume für weiter sinkende Zinsen begrenzt sind und das Risiko steigender Finanzierungskosten zunimmt. „Baufinanzierungen haben kaum noch Luft nach unten, sondern werden tendenziell teurer. Angesichts der Prognosen raten wir davon ab, auf fallende Zinsen zu spekulieren – das Risiko steigender Kosten überwiegt derzeit deutlich. Wer kaufen kann und das passende Objekt gefunden hat, sollte jetzt Fakten schaffen. Eine professionelle Beratung hilft dabei, das Budget realistisch zu kalkulieren und Fördermöglichkeiten optimal in die Finanzierung einzubinden. Eine gute Beratung wird 2026 zum Schlüsselfaktor“, prognostiziert Miriam Mohr, Vertriebsvorständin der Interhyp Gruppe, im Dezember 2025.
| Laufzeit | Okt'12 | Okt'16 | Mai'19 | Juli'21 | Juli'22 | Mai'23 | Aug'24 | Mai'25 | Jan'26 |
| 5 Jahre | 1,7% | 0,7% | 0,7% | 0,6% | 2,7% | 3,7% | 3,1% | 3,0% | 3,2% |
| 10 Jahre | 2,4% | 0,9% | 0,8% | 0,6% | 2,9% | 3,3% | 3,0% | 2,8% | 3,3% |
| 15 Jahre | 2,9% | 1,3% | 1,2% | 0,9% | 3,1% | 3,6% | 3,3% | 3,0% | 3,7% |
| 20 Jahre | 1,5% | 1,1% | 3,4% | 3,8% | 3,4% | 3,2% | 3,9% |
AUSBLICK
Für den Münchner Markt für Wohnimmobilien erwarten wir eine positive Entwicklung in 2026, unter der Voraussetzung, dass die Bundesregierung nicht durch neue Regulierungen und Verschärfungen des Mietrechts die Investitionsbereitschaft hemmt. Begrenzte Neubautätigkeit, wirtschaftliche Stärke und anhaltender Zuzug stützen grundsätzlich die Nachfrage. Eine fundierte Marktanalyse und professionelle Beratung gewinnen weiter an Bedeutung.
