FAQ für Verkäufer

Für eine erste Orientierung bieten Online-Bewertungstools eine schnelle Einschätzung auf Basis von statistischen Vergleichswerten und Lagefaktoren. Diese Algorithmen liefern jedoch nur einen groben Rahmen. Es zeigen sich Abweichungen zum realen Wert von oft 10-30%. Bei besonderen Lagen und exklusiven Immobilien kann der tatsächliche Wert über 50% abweichen. Für eine marktgerechte Wertermittlung ist eine detaillierte Objektanalyse durch einen erfahrenen Makler oder einen Sachverständigen unerlässlich, da nur so individuelle Merkmale, die Besonderheit einer Immobilie, der Erhaltungszustand, hochwertige Modernisierungen oder rechtliche Details im Grundbuch gewürdigt werden können.

Ein professionelles Wertgutachten oder eine fundierte Marktwertanalyse berücksichtigt zudem die aktuelle Wettbewerbssituation vor Ort. Dabei wird geprüft, welche ähnlichen Objekte derzeit zu welchen Preisen angeboten werden und welche Abschlüsse tatsächlich erzielt wurden. Die Marktexpertise eines Immobilienmaklers kann für den Verkäufer ein entscheidender Vorteil sein. Ziel ist es, einen Angebotspreis zu definieren, der einerseits das Potenzial der Immobilie voll ausschöpft und andererseits eine zeitnahe Vermarktung ohne unnötige Preisreduzierungen ermöglicht.

Der Marktwert einer Immobilie ist keine statische Zahl, sondern das Ergebnis einer komplexen Analyse verschiedener wertbeeinflussender Faktoren. Diese lassen sich grob in drei Kategorien unterteilen, die in jedem professionellen Wertermittlungsverfahren (Sachwert-, Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren) gewichtet werden.

Zu den entscheidenden Faktoren gehören: 

• Die Lage: Dies ist der wichtigste Faktor. Man unterscheidet zwischen der Makrolage (Region, Stadt, Infrastruktur, wirtschaftliche Kraft der Umgebung) und der Mikrolage (unmittelbare Nachbarschaft, Lärmbelastung, Aussicht, Himmelsausrichtung).
• Der Zustand und die Substanz: Hierzu zählen das Baujahr, die energetische Beschaffenheit (Dämmung, Heiztechnik, Fenster), der Instandhaltungsstau sowie die Qualität der verwendeten Baumaterialien. Modernisierungen in den letzten 10 bis 15 Jahren wirken sich hier wertsteigernd aus.
• Die Ausstattung: Merkmale wie Einbauküchen, hochwertige Bodenbeläge, Smart-Home-Systeme, Aufzüge oder die Anzahl und Gestaltung der Badezimmer fließen in die Bewertung ein.
• Das Grundstück und die rechtlichen Rahmenbedingungen: Hierzu zählen die Grundstücksgröße, die Geschossflächenzahl (GFZ), Baulasten im Grundbuch sowie mögliche Denkmalschutzauflagen oder Wegerechte.

Zusätzlich spielt das aktuelle Marktumfeld eine entscheidende Rolle: Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie das aktuelle Zinsniveau beeinflussen massiv, welcher Preis am Ende tatsächlich am Markt realisiert werden kann.

Wenn Sie Ihre Immobilie in München verkaufen möchten, stehen Sie vor der wichtigen Entscheidung: Privatverkauf oder Makler? Beide Wege haben Vor- und Nachteile. Entscheidend sind Ihre verfügbare Zeit, Ihr Fachwissen und Ihre Erfahrung im Immobilienverkauf.

Ein Privatverkauf kann zunächst attraktiv wirken, da keine Maklerprovision anfällt. Allerdings bedeutet er einen erheblichen Aufwand: Sie müssen den richtigen Verkaufspreis ermitteln, Unterlagen zusammenstellen, hochwertige Fotos und Exposés erstellen, Anfragen bearbeiten und Besichtigungen koordinieren. Auch Preisverhandlungen und rechtliche Fragen liegen komplett in Ihrer Verantwortung und hier passieren leicht kostspielige Fehler.

Ein erfahrener Immobilienmakler übernimmt all diese Aufgaben professionell. Er kennt den lokalen Markt genau, verfügt über geprüfte Interessenten und erzielt dank fundierter Bewertung und gezielter Vermarktung meist deutlich höhere Verkaufspreise. Darüber hinaus führt er die Preisverhandlungen sachlich und ohne emotionale Bindung. Ein klarer Vorteil, wenn es um die Maximierung Ihres Verkaufserlöses geht.

Gerade weil der Verkauf einer Immobilie oft eine der größten finanziellen Entscheidungen im Leben ist, entscheiden sich viele Eigentümer für die Unterstützung eines Maklers, um Zeit zu sparen, Risiken zu vermeiden und den optimalen Preis zu erzielen.

Ein Immobilienmakler bietet weit mehr als reine Vermittlung. Er begleitet Sie als strategischer Partner durch den gesamten Verkaufsprozess. Durch seine Marktkenntnis kann er den realistischen Verkaufspreis präzise bestimmen und erzielt häufig 10–15 % höhere Erlöse als Privatverkäufer.

Er übernimmt alle Aufgaben vom ersten Schritt an: Erstellung professioneller Exposés, Beschaffung aller Unterlagen, Online-Vermarktung auf bekannten Portalen und Organisation von Besichtigungen. Zudem prüft er die Bonität potenzieller Käufer und sorgt so für einen rechtssicheren und stressfreien Verkaufsablauf.

Auch in besonderen Situationen, etwa bei Erbengemeinschaften, Scheidungen oder komplexen Eigentumsverhältnissen, ist der Makler ein neutraler Vermittler, der mit Erfahrung und Fingerspitzengefühl überzeugt. So erzielen Sie nicht nur den besten Preis, sondern vermeiden auch rechtliche Stolperfallen und unnötige Verzögerungen.

Wer also seine Wohnung oder sein Haus in München verkaufen möchte und dabei Wert auf Professionalität, rechtliche Sicherheit und den bestmöglichen Verkaufspreis legt, ist mit einem erfahrenen Makler bestens beraten.

Die Dauer des Verkaufs hängt stark von Lage, Preisgestaltung und Marktsituation ab. In gefragter Lage kann eine gut oder richtig bepreiste Wohnung innerhalb weniger Wochen einen Käufer finden. In weniger gefragten Wohngegenden, bei zu hohen Preisvorstellungen, schlechten Energiewerten, ungünstigen Gesamtzustand, überhöhten Hausgeld u.a. kann sich der Verkaufsprozess jedoch auch über einige Monate oder länger hinziehen. In der Verkaufsvorbereitung ist die Bereitstellung aller Verkaufsunterlagen sehr wichtig.

Nach Erstellung der Objektfotos und des Exposés liegen zwischen dem ersten Inserat und der notariellen Beurkundung im Durchschnitt etwa drei bis sechs Monate. Darin enthalten sind Besichtigungen, Preisverhandlungen, die Finanzierungsprüfung des Käufers sowie die Vorbereitung des Kaufvertrags. Zusätzlich sollte einkalkuliert werden, dass nach dem Notartermin meist noch ca. vier bis sechs Wochen bis zur Kaufpreisfälligkeit vergehen. Insgesamt ist daher von einem Zeitraum von rund vier bis acht Monaten auszugehen, bis der Verkauf vollständig abgeschlossen ist.

Bevor wir mit dem eigentlichen Verkauf beginnen können, benötigen wir zuerst den unterzeichneten Maklerauftrag inklusive Widerrufs- und Datenschutzerklärung sowie Ihre Ausweisdaten. Anschließend benötigen wir folgende Unterlagen zum Objekt: Aktueller Grundbuchauszug, Baubeschreibung, Lageplan, Energieausweis, Grundrisse und Versicherungsunterlagen zum Gebäude. Bei Eigentumswohnungen sind zusätzlich die letzten drei gültigen Protokolle der Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und die Teilungserklärung inkl. Nachträge notwendig. Bei einer vermieteten Immobilie benötigen wir außerdem noch den Mietvertrag und die Kontaktdaten der Mieter.

Anschließend werden durch unsere Fotoabteilung professionelle Fotos und Videos vor Ort erstellt. Bei Bedarf wird auch unsere Interior Design Abteilung hinzugezogen, um die Immobilie noch freundlicher gestalten zu können.
Bei Fragen rund um das Thema Reparaturen, Renovierungen und Modernisierungen unterstützt Sie gerne unser Technischer Service.

Eine vollständige Objektdokumentation ist die Voraussetzung für eine zügige Finanzierungszusage der Käuferbank. Zu den wichtigsten Unterlagen gehören ein aktueller Grundbuchauszug (max. drei Monate alt), die Flurkarte sowie der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis, Grundrisse, eine aktuelle, bestätigte Wohnflächenberechnung, Gebäudeversicherung. Bei Häusern sind zudem Baupläne und Nachweise über durchgeführte Modernisierungen der letzten Jahre vorzulegen, um den Zustand transparent zu dokumentieren.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung werden zusätzlich die Teilungserklärung, Aufteilungsplan, die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung sowie der aktuelle Wirtschaftsplan benötigt. Eine frühzeitige Zusammenstellung dieser Dokumente verhindert Verzögerungen im Verkaufsprozess und schafft Vertrauen bei potenziellen Interessenten.

Bei einem Makleralleinauftrag verpflichtet sich der Immobilieneigentümer, für einen festgelegten Zeitraum keinen weiteren Makler mit der Vermarktung seines Objekts zu beauftragen. Im Gegenzug ist der Makler verpflichtet, die Verkaufsbemühungen intensiv und zielgerichtet voranzutreiben – etwa durch gezielte Marketingmaßnahmen, die Erstellung eines hochwertigen Exposés und die Durchführung von Besichtigungen. 

Diese Exklusivität schützt das Objekt davor, durch Mehrfachplatzierungen am Markt „verheizt“ zu werden, was oft zu einem Preisverfall führen kann. 

Besonders relevant ist der qualifizierte Alleinauftrag: Hierbei vereinbaren die Parteien zudem, dass auch eigene Verkaufsbemühungen des Eigentümers eingeschränkt werden, indem dieser alle direkten Interessenten an den Makler verweisen muss. Dies garantiert dem Makler eine Provision im Erfolgsfall und dem Verkäufer eine professionelle Abwicklung aus einer Hand. 

Ohne eine solche Vereinbarung (beim sogenannten einfachen Auftrag) besteht für den Makler oft weniger Anreiz zur Vorleistung, da der Verkaufsabschluss durch Dritte nicht abgesichert ist. 

Für eine optimale Präsentation Ihrer Immobilie sind Sauberkeit und Ordnung sowie ein angenehmes Raumklima wichtig. Die Besichtigungstermine mit den Kaufinteressenten organisieren unsere Immobilienberater in Abstimmung mit Ihnen bzw. Ihren Mietern.

Bei Kaufentscheidung benötigen wir von den Kaufinteressenten einen Eigenkapitalnachweis bzw. eine Finanzierungsbestätigung eines Finanzierungsinstituts. Dann können alle Details für den Kaufvertragsentwurf besprochen werden und beide Parteien unterzeichnen eine Reservierungsbestätigung mit der Einverständniserklärung für die Notarkostenhaftung. 

Der Notar erhält im Anschluss von uns eine detaillierte Liste, was alles in den Kaufvertrag mit aufgenommen werden soll bis hin zur Inventarliste bei möblierten Objekten. Aufgrund jahrelanger guter Geschäftsbeziehungen schlagen wir dann Käufern und Verkäufern ein passendes Notariat vor oder wir wählen ein Notariat, das vom Käufer oder Verkäufer gewünscht wurde aus und vereinbaren einen Notartermin. 

Bis zum Beurkundungstermin, zudem Sie unsere Immobilienberater stets begleiten, ist dann Zeit, alle noch notwendigen Unterlagen einzuholen.

Für Sie als Verkäufer ist die Sicherstellung der Kaufpreiszahlung bei gleichzeitigem Haftungsausschluss das wichtigste Ziel im Kaufvertrag. Da Immobilien meist „gekauft wie gesehen“ veräußert werden, sollte der Vertrag einen umfassenden Ausschluss der Sachmängelhaftung enthalten. 

Dies schützt Sie davor, nachträglich für Mängel haftbar gemacht zu werden, die Ihnen selbst nicht bekannt waren. Davon ausgenommen ist lediglich das arglistige Verschweigen Ihnen bekannter, wesentlicher Mängel. 

Zudem ist auf eine rechtssichere Gestaltung der Zahlungsmodalitäten zu achten. Der Notar stellt durch die sogenannte Fälligkeitsmitteilung sicher, dass der Kaufpreis erst gezahlt werden muss, wenn alle Voraussetzungen (z. B. die Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer) erfüllt sind. 

Achten Sie darauf, dass der wirtschaftliche Übergang – also der Zeitpunkt, ab dem der Käufer Nutzen aus dem Objekt zieht, aber auch die Lasten (Grundsteuer, Betriebskosten) trägt – erst nach vollständigem Erhalt des Kaufpreises erfolgt.

Beim Verkauf einer Bestandsimmobilie wird im Kaufvertrag üblicherweise ein umfassender Ausschluss der Sachmängelhaftung vereinbart („gekauft wie gesehen“). Dies bedeutet, dass der Verkäufer nicht für Mängel einstehen muss, die nach der Übergabe auftreten oder dem Käufer bei der Besichtigung hätten auffallen können. Diese Haftungsfreistellung gilt jedoch nicht für Mängel, für die der Verkäufer eine explizite Garantie übernommen hat oder die er dem Käufer arglistig verschwiegen hat. 

Die Haftung verschärft sich massiv bei sogenannten arglistig verschwiegenen Mängeln. Hierbei handelt es sich um wesentliche Mängel (z. B. versteckter Schimmelbefall, statische Probleme oder fehlende Baugenehmigungen), die dem Verkäufer bekannt waren, dem Käufer aber absichtlich nicht offenbart wurden. In einem solchen Fall kann der Käufer den Kaufpreis mindern, Schadensersatz fordern oder im Extremfall sogar den Rücktritt vom Kaufvertrag erzwingen, da ein Haftungsausschluss bei Arglist rechtlich unwirksam ist.

Die Kosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, also den Notar, zahlen in der Regel die Käufer. Ebenso tragen sie die Kosten für die Eintragung der Auflassungsvormerkung und die Auflassung im Grundbuch und für behördliche Genehmigungen.

Verkäufer tragen die Kosten für Löschungen im Grundbuch, wenn nötig.

Die aktuelle Provisionsregelung in Deutschland besagt, dass die Provision für Käufer und Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern zwingend die gleiche Höhe haben muss, wenn der Makler für beide Parteien tätig ist und die Käufer Verbraucher sind.

Bei anderen Immobilienarten (Mehrfamilienhäuser, Grundstücke, Gewerbeeinheiten) oder wenn der Makler ausschließlich für den Verkäufer tätig ist (sogenannte „reine Innenprovision“), oder wenn die Käufer keine Verbraucher sind, ist die genaue Gestaltung der Provision nach wie vor nicht gesetzlich vorgeschrieben und somit frei auf dem Markt vereinbar.

Beim privaten Verkauf einer Immobilie ist primär die Spekulationssteuer zu beachten, sofern die gesetzlichen Haltefristen unterschritten werden.

Grundsätzlich ist der Veräußerungsgewinn einkommensteuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Eine Ausnahme gilt bei Eigennutzung: Haben Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt, entfällt die Steuerpflicht auch innerhalb der Zehnjahresfrist. 

Es empfiehlt sich die Hinzuziehung eines Steuerberaters, um beim Verkauf keinen Fehler zu machen. Auch die „Drei-Objekt-Grenze“ kann relevant sein, wenn Sie mehr als drei Immobilien innerhalb von 5 Jahren veräußern. Es könnte als gewerblicher Grundstückshandel vom Finanzamt gewertet werden mit steuerlichen Konsequenzen.

Die Grunderwerbsteuer wird im Regelfall vom Käufer getragen, sodass für Sie als Verkäufer neben der potenziellen Einkommensteuer auf den Gewinn keine weiteren Verkehrssteuern anfallen. Eine frühzeitige Prüfung der persönlichen Steuerkonstellation ist daher ratsam, um den Nettoerlös präzise zu kalkulieren.

Die Objektübergabe findet stets unter den aktuellen Hygienevorschriften statt und es müssen alle Schlüssel und Objektunterlagen übergeben werden. In einem gemeinsamen Protokoll sind alle Zählerstände wie Strom, Wasser, Gas etc. aufzuführen. Es kann auf Wunsch der Beteiligten eine Zwischenablesung vereinbart werden, die Käufer in der Regel bezahlen und der Verkäufer zustimmen müssen oder aber es wird pro rata temporis über die Hausverwaltung abgerechnet. Das Protokoll muss von beiden Seiten unterschrieben werden und es gilt, im Anschluss die Energieversorger zu informieren.

Wir bereiten im Vorfeld ein Übergabeprotokoll für Sie vor, um einen reibungslosen Ablauf garantieren zu können. Gerne können wir auch mit Ihnen zusammen die Übergabe durchführen.

Sie erhalten bei Mr. Lodge eine transparente Auftragsgestaltung und wir halten Sie über jeden unserer Schritte auf dem Laufenden.

Die aktuelle Provisionsregelung in Deutschland besagt, dass Käufer und Verkäufer bei Wohnungen und Einfamilienhäusern Provision zwingend in gleicher Höhe bezahlen, wenn der Makler für beide Parteien tätig ist und die Käufer Verbraucher sind. In diesen Fällen beträgt die Provision bei Mr. Lodge in der Regel 2,5% zzgl. 19% MwSt. ( = 2,975% inkl. MwSt.).
Bei anderen Immobilienarten (Mehrfamilienhäuser, Grundstücke, Gewerbeeinheiten), oder wenn der Makler ausschließlich für den Verkäufer tätig ist (sogenannte „reine Innenprovision“, d.h. kein Maklervertrag mit den Käufern), oder wenn die Käufer keine Verbraucher sind, ist die Provision nach wie vor nicht gesetzlich vorgeschrieben und somit frei auf dem Markt vereinbar.

Unsere erfahrenen Einrichtungsberaterinnen und Innenarchitektinnen sorgen auf Wunsch und nach Absprache für die perfekte Präsentation Ihres Verkaufsobjekts. Wir setzen bei unmöblierten Immobilien temporär Möbel und Accessoires ein oder optimieren Ihre vorhandene Möblierung auch durch Neuplatzierung. Wir gestalten durch Wandfarben und Lichtakzente und dekorieren für die perfekte Fotopräsentation.

Wenn eine Immobilie in die Jahre gekommen ist, tragen gezielte Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen zu einer Wertsteigerung bei. Viele Handwerksleistungen erbringt Mr. Lodge mit eigenen Fachkräften und Technikern. Darüber hinaus beauftragt, organisiert und koordiniert unser Team ausgewählte und zuverlässige Fachfirmen. Eine kleine Kostenübersicht finden Sie hier.

Eine hohe Qualität der Fotos und Videos ist für die optimale Präsentation und erfolgreiche Vermarktung Ihrer Immobilie unverzichtbar. Fotos und Videos der Verkaufsobjekte machen daher die Spezialisten von Mr. Lodge mit professionellem und neuestem Foto- und Video-Equipment. Fotos und Videos der Anbieter können aus diesem Grund leider nicht verwendet werden.

Die Aufnahmen sind Teil des Servicepakets von Mr. Lodge und für unsere Verkaufskunden kostenlos. Weitere Informationen finden Sie hier.

Ist Ihre Immobilie noch bewohnt, sollten persönliche Gegenstände entfernt und die Immobilie möglichst neutral dargestellt werden. Bitte beachten Sie auch, dass Ihre Immobilie einladend wirken soll. Handelt es sich um ein leeres Objekt, empfehlen wir eine Veranschaulichung durch Home Staging. Unser Interior Design Team hilft Ihnen gerne dabei. Finden Sie hier weitere Informationen.