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Aktuelles | Blog


Informationen, Tipps und News rund ums Thema möblierte Wohnungen.

Unter dem Aspekt der möblierten Vermietung möchten wir regelmäßig über neue Themen aus den Bereichen Möblierung, Ausstattung, Dekoration, Technik, Vorher-Nachher und noch einiges mehr informieren. Ebenso wichtig ist uns, Ihnen aktuelle Fakten zu Marktlage und Investition weiter zu geben. Wir freuen uns, wenn Sie sich dabei von dem ein oder anderen Tipp inspiriert fühlen und darauf bei der Möblierung Ihres Objekts zurückgreifen können.

Geschäftsführer Norbert Verbücheln 17.08.2015
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Mietpreisbremse für München – August 2015

Wohnen auf Zeit in München - Der Markt für möblierte Wohnungen im Juni-August: Seit 1. Juni hat es einen großen Umbruch im Wohnungsmarkt gegeben. Der Gesetzgeber hat das Maklerrecht neu geregelt. Nicht mehr der Mieter bezahlt den Makler, sondern in der Regel der Vermieter.

Mr. Lodge bietet seit Juni ausschließlich für Mieter provisionsfreie Wohnungen an. Die große Frage war: Wie reagieren die Marktteilnehmer auf diese Umstellung? Zum jetzigen Zeitpunkt haben wir 2,5 Monate Erfahrungen mit dem neuen System. Mit der Umstellung ging ein Anstieg der Nachfrage um ca. 10 % einher. Mehr als 90 % der Vermieter haben sich den neuen Bedingungen angepasst. Die Mietpreise wurden von den Anbietern erhöht um die anfallenden Kosten teils oder überwiegend auszugleichen. Dies wurde von den Marktteilnehmern weitgehend angenommen.

Der vorhergesagte leichtere Zugang zu den Wohnungen ist Wirklichkeit geworden, und nicht nur Mieter aus dem Ausland wissen das zu schätzen. Die zusätzlich zur Mietzahlung anfallende Provision fällt nun weg, so dass der Mietinteressent weniger liquide Mittel benötigt. Es zeigte sich aber auch, dass das alte System bei manchen Firmen noch ein Thema war. Aus dem einen Topf bezahlte man die Provision und aus einem anderen Topf die Miete. Dieses Denken verschwindet nach und nach.

Die Angebotsentwicklung:

Im August 2015 ist das Angebot im Vergleich zum Vorjahr noch knapper und wird im September seinen Tiefpunkt erreichen. Wir erwarten im September in allen Klassen (1- bis 4-Zimmer-Wohnungen) ein sehr geringes Angebot und eine erstklassige Aufnahme durch die Mieter.

Im Oktober/November gehen wir von einer leichten Entspannung aus, bedingt durch größere Apartmenthäuser, die neu auf den Markt kommen.

München wird voll und eng, und die zu geringe Neubautätigkeit kann keine ausreichende Entlastung schaffen. Nach Meinung von Bauträgern und Architekten könnte die Stadt München mehr Unterstützung bieten, um Bauvorhaben schnell voranzubringen und mehr Baurecht auszuweisen. Der immense Preisdruck wird also wohl bleiben, da zu viel Nachfrage auf zu wenig Angebot trifft. Notwendig wäre derzeit wohl Baurecht für eher 20.000 Einheiten statt 10.000 Einheiten pro Jahr.

Mietpreisbremse 01.08.2015 - 31.07.2020

Die Mietpreisbremse gilt in München und den angrenzenden Landkreisen seit dem 1. August und unterstützt die Investitionen in den Bau neuer Wohnimmobilien. Von der Mietpreisbremse sind Neubauten mit Erstnutzung ab Oktober 2014 ausgenommen. Hier ist die Miete nach wie vor frei vereinbar, auch für Folgevermietungen.

Die Mietpreisbremse gilt ebenfalls nicht für Vermietungen für den vorübergehenden Gebrauch. Der vorübergehende Gebrauch trifft in der Regel bei den Vermietungen möblierter Wohnungen zu. Angemietet werden diese Wohnungen für Projekttätigkeiten etc.

Auch bei umfassender Sanierung einer Wohnung (ca. 1/3 des Anschaffungswertes der Wohnung) trifft die Bremse für die Erstvermietung nicht zu. Bei Folgevermietungen kann nicht erhöht werden.

Für alle anderen Neuvermietungen gilt:

Die Vormiete darf bei Neuvermietung nicht überstiegen werden. Ausnahme: Lag die Vormiete unter dem Mietspiegel der Stadt München + 10 %, kann bei Neuvermietung bis zu diesem Wert erhöht werden. Soweit die Kommunen der Landkreise keinen Mietspiegel haben gilt die ortsübliche Miete als zulässiges Maß.

Am Beispiel einer Neuvermietung einer 2-Zimmer-Wohnung in Giesing mit 50 qm werden die Regelungen deutlich:

  • Erstbezug der Wohnung im November 2014. Der Mietpreis für die Neuvermietung ist frei.
  • Die Wohnung wird möbliert vermietet zum vorübergehenden Gebrauch. Der Mietpreis ist für die Neuvermietung frei.
  • Die Wohnung wurde 2013 zuletzt vermietet für 750,- € Kaltmiete. Die Miete darf bei Neuvermietung nicht erhöht werden
  • Die Wohnung wurde 1985 zuletzt vermietet, die Miete betrug bei Auszug des letzten Mieters 2015: 470,- € Kaltmiete. Die Miete darf auf ca. 650,- € Kaltmiete bei Neuvermietung erhöht werden (gemäß Mietspiegel der Stadt München ca. 11,80 €/qm zuzüglich 10 %)

Hilfestellung bei der Berechnung der zulässigen Miethöhe findet sich auf muenchen.de. Wir empfehlen eine Beratung durch Haus und Grund.

Was passiert, wenn sich ein Vermieter nicht an die Mietpreisbremse hält? Erst mal nichts. Der neue Mieter kann aber zu jeder Zeit eine Auskunft über die Vormiete verlangen. Ist die aktuelle Miete zu hoch, muss er den Verstoß rügen. Der Vermieter hat dann nur noch Anspruch auf die Vormiete.

Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung (Erstbezug vor 10/2014) ist die Vormiete also wichtig und begrenzt die Einnahmen für eine gewisse Zeit und damit möglicherweise den Wert der Immobilie. Was zusätzlich zu berücksichtigen ist: Für das Jahr 2016 gibt es gesetzliche Bestrebungen, die Bestimmungen für den Mietspiegel deutlich zu verschärfen. Man möchte auch ältere Mietverträge mit einbeziehen, was für einen großen Teil der Neuvermietungen zu einem Absenken der zulässigen Mieten führen würde. Zusätzlich sollte man bedenken, dass die Mietpreisbremse möglicherweise auch über das Jahr 2020 fortgeführt wird.

Hier greift in den Landkreisen die Mietpreisbremse:

  • Landkreis München: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
  • Landkreis Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
  • Landkreis Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
  • Landkreis Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding
  • Landkreis Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
  • Landkreis Erding: nur in Erding

Ihr Norbert Verbücheln

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Geschäftsführer Norbert Verbücheln 27.04.2015
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Wohnungsmarkt und Newsletter | Mr. Lodge | April 2015

  • Der Markt für möblierte Wohnungen in Q1 – Stagnation auf hohem Niveau
  • Ab Juni 2015 nur noch Innenprovision
  • Energieausweis ab 1. Mai 2015 absolut Pflicht
  • Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt
    1. Angebote auf Immobilienscout24
    2. München expandiert - Bevölkerungsentwicklung in München
    3. München baut über 50 neue Schulen
    4. Die größten Wohnbauprojekte in München
    5. Verkauf von Immobilien
    6. Büromarkt 1. Quartal + 16%
  • Arbeitsmarkt in München - sehr robust
  • Hypothekenzinsen – fast geschenkt

Der Immobilienmarkt steht weiterhin unter Strom

Die Kaufpreise haben Rekordhöhen erreicht und nach wie vor wird viel investiert. Die Bundesregierung ist sozusagen im Glück, denn die Gesetzesänderung zum 1. Juni hat aktuell keine dämpfenden Auswirkungen auf Investitionen in Immobilien, dank u.a. extrem niedriger Hypothekenzinsen. Man befindet sich im Anlagenotstand.

Der Markt für möblierte Wohnungen im 1. Quartal – Stagnation auf hohem Niveau

Auch in möblierte Wohnungen wurde in München so viel investiert, wie in keiner anderen Metropole in Deutschland. Mehrere große Apartmenthäuser wurden realisiert oder befinden sich noch in der Fertigstellungsphase. Zahlreiche Projekte werden in den kommenden Jahren folgen.

Der Markt für möblierte Wohnungen hat sich daher im 1. Quartal auf sehr hohem Niveau konsolidiert. Knapp 900 Wohnungen wurden erfolgreich durch Mr. Lodge vermittelt. Die neu fertiggestellten Apartmenthäuser machten sich, wie erwartet, entlastend bemerkbar. Die Anzahl der Gesuche sind im 1-Zimmer-Wohnungssegment rückläufig. Eine Nachfragezunahme spürten wir hingegen bei 2- und 3-Zimmer-Wohnungen. Der April zeigt  gegenüber dem Vorjahr in allen Segmenten (1-, 2- und 3+-Zimmer-Wohnungen) eine freundliche Tendenz.

Ab Juni 2015 nur noch Innenprovision

Zum 1. Juni tritt das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft und verändert den Immobilienmarkt grundlegend. Der Gesetzgeber hat die Bezahlung der Provision durch den Mieter nahezu unmöglich gemacht. Als führende und größte Agentur für Wohnen auf Zeit  beschränkt sich Mr. Lodge weiterhin auf die ausschließliche Vermittlung von Wohnungen für den vorübergehenden Gebrauch, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen. Der Focus liegt auf einer Vermietung ohne Leerstand. Dafür müssen wir effizient arbeiten und die Sichtbarkeit der Angebote muss für die Mietinteressenten gewährleistet sein.

Mr. Lodge nimmt ab 1. Juni nur noch für Mieter provisionsfreie Wohnungen und Häuser ins Angebot auf. Dem Anbieter wird eine Innenprovision berechnet, die sich nach der Dauer des Mietvertrages richtet.  Es ist zu erwarten, dass die Vermarktungs- und Vermittlungskosten von den Vermietern ab Juni in die Miete eingepreist werden. Wir gehen von einem ca. 15-20% höheren Mietpreisniveau aus.

Folgende Innenprovision berechnen wir ab 1. Juni für die Anbieter:

Mietverhältnisse
Bis 3 Monate60% einer Monatsmiete inkl. MwSt.
Bis 4 Monate75% einer Monatsmiete inkl. MwSt.
Bis 5 Monate90% einer Monatsmiete inkl. MwSt.
Bis 6 Monate105% einer Monatsmiete inkl. MwSt.
Bis 7 Monate120% einer Monatsmiete inkl. MwSt.
Bis 8 Monate135% einer Monatsmiete inkl. MwSt.
Bis 9 Monate150% einer Monatsmiete inkl. MwSt.
Länger als 9 Monatemax. 150% einer Monatsmiete inkl. MwSt.

Wir rechnen damit, dass die Nachfrage durch den Wegfall der Außenprovision deutlich anzieht. Für  viele Unternehmen war das Geschäftsmodell mit einer Außenprovision unattraktiv. Auch für Privatpersonen ist eine durch Innenprovision getragene Vermietung attraktiver. Viele internationale Kunden kannten das Modell einer Außenprovision nicht.

Energieausweis ab 1. Mai 2015 Pflicht

Die Übergangszeit für die Energieausweispflicht endet am 30.04.2015. Pflichtverletzungen können ab dem 1. Mai 2015 behördlich verfolgt werden und es drohen Bußgelder. Dies gilt leider auch für Anbieter möblierter Wohnungen und Häuser. In der Regel können Sie den Ausweis bei Ihrer Hausverwaltung erhalten. Viele Firmen werben mit Ihrer Dienstleistung Online (Google Suche nach: Energieausweis erstellen). 
Bitte beachten Sie, wir bieten aufgrund der gesetzlichen Vorgaben ab 1. Mai nur noch Objekte an mit vorliegendem Energieausweis an.

Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt

1. Angebote auf Immobilienscout24:
Ein gewisser Gradmesser für die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist das Angebot auf Immoscout. Auffallend ist: Das Mietwohnungsangebot steigt 1 Monat vor der Neuregelung der Maklercourtage und hat in den letzten 2 Monaten um ca. 15% zugenommen. Möglicherweise stellen manche Interessenten ihre Wohnungssuche zurück. Beim Wohnen auf Zeit Angebot hat sich dies bisher nicht bemerkbar gemacht.

  • Angebot Vermietungen Mietwohnungen: 
    16.07.12 : 1.652  | 10.03.13 : 1.576 | 11.04.14 : 1.497 | 24.04.2015 : 1.635
  • Angebot möblierte Wohnungen / Wohnen auf Zeit: 
    16.07.12 : 1.123  | 10.03.13 : 1.152 | 11.04.14 : 1.111 | 24.04.2015 : 1.056

Wohnungen und Häuser zum Kauf
Das Verkaufsangebot schrumpft weiterhin. Bei Wohnungen bis 250.000,-€ sogar dramatisch (-45% gegenüber dem Vorjahr). Auch das Häuserangebot ist massiv gefallen (-30%).

  • Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen - stark abnehmendes Angebot:
    16.07.12 : 3.323  |  10.03.13 : 2.158 | 11.04.14 : 2.305 | 24.04.2015 : 1.854 Einheiten
  • Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 200.000:
    16.07.12 : 517  |   10.03.13 : 353 | 11.04.14 : 250 | 24.04.2015 : 139 Einheiten
  • Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 250.000:
    29.10.13 : 496  |   11.04.14 : 408 | 24.04.15 : 221
  • Angebot Verkäufe Häuser:
    29.10.13 : 393  |   11.04.14 : 386 | 24.04.15 : 272

2. München expandiert - Bevölkerungsentwicklung in München
Keine Großstadt in Deutschland wächst so dynamisch wie München. Nach jüngster Prognose des Stadtplanungsausschusses wächst München im Zeitraum 2013-2030 um 230.000 Einwohner. Im Mai 2015 wird die 1,5 Millionen Einwohnergrenze überschritten. Noch vor dem Jahr 2020 wird mit 1,6 Millionen Einwohnern gerechnet und bis 2030 mit 1.720.000. Neueste Zahlen kursieren, die von bis zu 1.800.000 Einwohnern ausgehen. Werden diese Zahlen Realität wird die Wohnungsknappheit weiterhin ein sehr großes, beherrschendes Thema bleiben. Für die umliegenden Landkreise wird mit einer Bevölkerungszunahme von 300.000 gerechnet, so dass der Großraum München um bis zu 600.000 Einwohner wächst, zum Vergleich: Das ist die derzeitige Einwohnerzahl von Düsseldorf.

3. München baut über 50 neue Schulen
Der starke Zuzug stellt die Stadt vor ganz neue Herausforderungen. Die schulischen Kapazitäten müssen schnell ausgebaut werden. Geplant ist ein Investitionsvolumen von 4,5 Milliarden für 27 neue Grundschulen, 3 Mittelschulen, 5 Förderzentren, 5 Realschulen, 7 Gymnasien, 4 berufliche Schulen und  44 Schulen werden erweitert bis 2030. Es ist eines der größten oder sogar das größte Schulbauprogramm in Europa.

4. Die größten Wohnbauprojekte in München
Wo werden die vielen Menschen, die in den Großraum München ziehen wollen, zukünftig bezahlbaren Wohnraum finden ? Wie können die Kommunen ausreichend bebaubare Flächen ausweisen. Eine gigantische Aufgabe für die Behörden und Bauträger. Fakt ist: Die derzeitige Bautätigkeit ist zu gering um ausreichend Entlastung zu schaffen. Die Grundstückspreise haben sich in den letzten 10 Jahren teils verdoppelt, mit ein maßgeblicher Grund ist für die sehr hohen Immobilienpreise.

Die größten geplanten Projekte für die nächsten Jahre:Einheiten
München-West (Freiham)4.000
München-Nord (Bayernkaserne, Heidemannstr.)         4.000
München-West - Pasing (Paul-Gerhardt-Allee)              2.400
München-Nordost (Prinz-Eugen-Kaserne, Cosimastr.)1.800
München-Nord (Funkkaserne, Frankfurter Ring)1.700
München-Haidhausen (Paulanergelände)                         1.400
München-Ost (Friedensstraße)                                             1.400
München-Süd - Obersendling (Campus Süd/Siemens)1.270
München-Ost - Perlach (Hochäckerstraße)                       1.100
Quelle: Immobilienzeitung, Stadt München, Süddeutsche Zeitung

5. Verkauf von Immobilien
Die starke Expansion Münchens und das nach wie vor unzureichende Neubauvolumen sprechen einerseits für weitere Investitionen in Immobilien. Andererseits: Die derzeit erzielbaren sehr hohen Verkaufspreise lassen manche Eigentümer über einen Verkauf konkret nachdenken. Die Mietpreisbremse und die Provisionszahlung durch den Vermieter stärken zusätzlich die Verkaufsargumente. Hier empfehlen wir unsere ehemalige Mitarbeitern Nathalie Povlin, die sich engagiert für Ihren Verkauf einsetzt und eine persönliche Betreuung gewährleistet: www.myimmocoach.de. Grundsätzlich empfehlen wir immer mindestens zwei Meinungen einzuholen, bevor Sie einen Verkaufsauftrag vergeben.

6. Büromarkt 1. Quartal + 16%
+16% vermeldet BNP PARIBAS REALESTATE für das 1. Quartal, auch das 4. Quartal war bereits sehr positiv verlaufen, nach einem schwachen 2. und 3. Quartal. Der Leerstand nimmt weiter ab.

Arbeitsmarkt in München - sehr robust

Der Münchener Arbeitsmarkt zeigt sich im März 2015 mit sehr robusten Werten. Die Arbeitslosigkeit liegt mit 45.964 (Quote 4,7 %) deutlich unter dem Vorjahresmonat.  Über 10.000 offene Stellen und auch der Ausbildungsmarkt weist über 6.000 vakante Stellen auf. Für dieses Jahr wird eine weiterhin sehr gute Konjunktur erwartet. (Quelle: Bundesagentur für Arbeit München)

Hypothekenzinsen – fast geschenkt

Hier die aktuellen Bestwerte vom 24.04.2015 (Zinssatz effektiv). Die (Best-)Werte beziehen sich auf eine 50%ige Beleihung bei 200.000,– € Kaufpreis und 2 % Tilgung und stellen eine Orientierung dar (Quelle: Interhyp - www.interhyp.de)

LaufzeitJuni'05Juni'06Feb'08Apr'10 Feb'11Okt'12Nov'13Apr'15
5 Jahre 2,91 % 4,02 %4,19 % 2,75 % 3,39 % 1,73 %  1,90 %0,65 %
10 Jahre 3,49 % 4,27 %4,48 % 3,57 % 3,96 %  2,45 %  2,54 %0,90 %
15 Jahre 3,75 % 4,47 %4,63 % 4,02 %     4,33 % 2,91 %  3,15 %1,31 %
20 Jahre  3,30 %1,70 %

Ihr Norbert Verbücheln

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Geschäftsführer Norbert Verbücheln 30.03.2015
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Maklercourtage und Mietpreisbremse

Nach dem Bundestag (am 5. März 2015) hat auch der Bundesrat am 27. März 2015 die „Mietpreisbremse“ (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung - Mietrechtsnovellierungsgesetz) beschlossen. Vorbehaltlich der Verkündung durch den Bundespräsidenten wird das Gesetz damit höchstwahrscheinlich zum 1. Juni 2015 in Kraft treten.

Voraussetzung für die Anwendung der Mietpreisbremse in München ist der Erlass einer Rechtsverordnung durch den Freistaat Bayern. Es ist damit zu rechnen, dass dies auch fristgerecht umgesetzt wird. Die gesetzliche Regelung gilt erst mal für 5 Jahre.

Änderungen bei der Maklercourtage:

Wie Sie sicher bereits wissen, ist die Provisionszahlung durch den Mieter ein Modell, das bald der Vergangenheit angehört. 
Ein wesentliches Ziel der Bundesregierung war es dabei, die Provisionszahlung durch die Mieter zukünftig zu unterbinden. Das neue Gesetz wird dies erreichen, denn eine Zahlung durch den Mieter ist nun nahezu unmöglich. 
 
Auch Mr. Lodge muss auf diese neue Situation reagieren und vermittelt ab 1. Juni 2015 daher nur noch für Mieter provisionsfreie Wohnungen (vorbehaltlich des Inkrafttretens des neuen Gesetzes). 
 
Die Mietinteressenten sind dadurch ab dem 1. Juni entlastet, was insgesamt zu einer steigenden Nachfrage führen wird. 
 
Ein weiterer Vorteil: Die durch Mr. Lodge angebotenen Wohnungen werden konkurrenzfähiger gegenüber Anbietern, die bisher provisionsfrei vermietet haben z.B. private Anbieter, Boardinghäuser, Appartementhäuser. Diese verlieren durch die neue Regelung Ihren Wettbewerbsvorteil der provisionsfreien Vermietung. Wir rechnen daher mit einem deutlichen Nachfrageschub.
 
Die Vermarktungs-/Vermittlungskosten werden den Anbietern berechnet.
 
Folgende Provisionssätze sind vorgesehen:
Mietverhältnisse bis 3 Monate  60% einer Miete incl. MwSt.
Bis 4 Monate 75% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 5 Monate 90% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 6 Monate 105% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 7 Monate 120% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 8Monate 135% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 9 Monate 150% einer Miete inkl. MwSt.
Länger als 9 Monate: max. 150% einer Miete inkl. MwSt. 
 
Beispiel: 
Eine 1-Zimmer-Wohnung wird für 3 Monate vermietet.
Die Miete beträgt 1.000,-€/Monat pauschal. Die Provision beträgt hier 600,-€ inkl. MwSt.
Eine 1-Zimmer-Wohnung wird für 12 Monate vermietet.
Die Miete beträgt 1.000,-€/Monat pauschal. Die Provision beträgt hier 1.500,-€ inkl. MwSt.
 
Soweit dies möglich ist werden Anbieter die entstehenden Kosten umlegen, die zudem auch steuerlich direkt absetzbar sind.
 
Unser Fazit: Wir erwarten eine schwierige Übergangsphase im April und vor allem im Mai. Es kann zu einem Angebotsstau kommen, da manche Mieter ihre Wohnungssuche bis zum 1. Juni verzögern und erst DANACH anmieten. Andererseits werden viele Mietinteressenten ab Juni mit höheren Mieten kalkulieren, was für eine Anmietung VOR diesem Stichtag spricht. Der Markt wird sich jedoch relativ schnell beruhigen, wenn sich ein neues Preisgefüge für Mieter und Vermieter eingespielt hat. Wir unterstützen dies durch eine höchstmögliche Transparenz für den Vermieter und Mieter. Ab Juni ist mit einer sehr starken Nachfrage zu rechnen.

Die Mietpreisbremse kommt:

Die Regelung zur Mietpreisbremse kennt einige Ausnahmen: 
Sie gilt nicht für

  • Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch
    (trifft auf die überwiegende Zahl der möblierten Vermietungen zu)
  • Neubauwohnungen (Baujahr ab 2015) sind grundsätzlich ausgenommen d.h. die Vermieter können auch hier eine am Markt erzielbare Miete vereinbaren, dies gilt auch für die Folgevermietungen
  • Wohnungen nach Totalsanierung
    (Mietpreisbremse gilt nicht für die Erstvermietung, erst für die Folgevermietungen)

 
Für die Mietpreisbremse bei der herkömmlichen (unmöblierten) Vermietung sind 2 Begriffe wichtig: 
-          Die Vormiete, das ist die Miete, die der bisherige Mieter bezahlt hat
-          Die ortsübliche Miete, das ist die Miete, die im Mietspiegel der Stadt München ausgewiesen wird: Das sind für München durchschnittlich  10,73 €/Kaltmiete pro qm (Stand 2015). Online unter: Münchner Mietspiegel

http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html
 
Bei Neuvermietungen wird die Miete in der Regel auf das Niveau der Vormiete bis 31.05.2020 eingefroren. Nur wenn die Vormiete unter der ortsüblichen Miete +10 % lag, kann der Vermieter die Miete erhöhen, auf das Niveau der ortsüblichen Miete +10 %. Eine weitere Erhöhung ist weitgehend ausgeschlossen. Mieterhöhungen im Zeitraum 01.06.2014-31.05.2015 bleiben laut dem Gesetz bei Neuvermietungen (Feststellung der Vormiete) unberücksichtigt. 
 
Auskunftsanspruch des Mieters
Der neue Mieter (ab 1. Juni 2015) kann vom Vermieter Auskunft über die Vormiete verlangen. Ist die vereinbarten Miete zu hoch, muss der Vermieter die Miete auf das Niveau der Vormiete reduzieren.
 
Spezialfall - Eigentümer bewohnt die Wohnung:
Bewohnt bislang ein Eigentümer die eigene Wohnung und möchte er sie zukünftig vermieten, gilt als maximale Miete, die ortsübliche Miete +10 %, da hier keine Vormiete vorliegt.

Fazit:

Die Mietpreisbremse macht Vermietungen zukünftig nicht einfacher. Wir empfehlen Ihnen für die fachliche und rechtliche Beratung die Mitgliedschaft im Haus- und Grundbesitzerverein München.
 
Ein ausführlicher Marktbericht erfolgt in Kürze.

Ihr Norbert Verbücheln

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Dietmar Schlüter Dietmar Schlüter 15.03.2015
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Rundfunkgebühr sinkt leicht

48 Cent weniger zahlt der Zahlungspflichtige pro Wohneinheit ab 1. April für den Rundfunkbeitrag von ARD und ZDF. Die Rundfunkgebühr beträgt monatlich 17,50 Euro. Wer einen ermäßigten Beitrag leistet, zahlt künftig 5,83 Euro statt bislang 5,99 Euro. Die Senkung wird bei der Rechnungsstellung automatisch berücksichtigt.

Zahlungspflichtig ist der Mieter:

Der Mieter muss Rundfunk- und Fernsehgeräte anmelden und die Rundfunkgebühr bezahlen. Es besteht die Möglichkeit, die Anmeldung online zu erledigen. 

Weitere Informationen finden Sie unter: www.rundfunkbeitrag.de 

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Geschäftsführer Norbert Verbücheln 02.10.2014
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Mietpreisbremse & Bestellerprinzip

Die Bundesregierung hat einen Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse und zum sogenannten Bestellerprinzip vorgelegt. 

Wir gehen davon aus, dass das Gesetz im 1. Halbjahr 2015 (es muss noch durch den Bundestag und Bundesrat) in Kraft treten wird. Die Mietpreisbremse muss zusätzlich noch vom Freistaat Bayern für München beschlossen werden und wird vorerst 5 Jahre gelten.

Was ist zu erwarten:

  • Die Mietpreisbremse regelt die maximal zulässige Miete und friert sie in der Regel auf das Niveau der Vorvermietung ein. Mietpreiserhöhungen der letzten 12 Monate werden für die Festlegung der Vormiete nicht berücksichtigt. Eine Erhöhung ist für die nächsten 5 Jahre nicht mehr möglich. Liegt die Vormiete unter der ortsüblichen Miete (nach Mietspiegel der Stadt München) kann der Vermieter die Miete erhöhen auf max. 10% über den Wert der im Mietspiegel ausgewiesen ist. 
    Siehe auch: Mietspiegel der Stadt München
  • Frei vereinbar ist die Miete zukünftig beim Neubau Erstbezug und Erstbezug nach umfassender Sanierung.
  • Die Provision für den Makler wird zukünftig nahezu ausschließlich vom Vermieter getragen. Das Gesetz schließt nahezu jede andere Möglichkeit in der Praxis aus.

Mehr Informationen dazu wie sich die Mietpreisbremse auf die Vermietung auswirkt finden sie in unserem Vermieter FAQ.

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