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Aktuelles | Blog


Informationen, Tipps und News rund ums Thema möblierte Wohnungen.

Unter dem Aspekt der möblierten Vermietung möchten wir regelmäßig über neue Themen aus den Bereichen Möblierung, Ausstattung, Dekoration, Technik, Vorher-Nachher und noch einiges mehr informieren. Ebenso wichtig ist uns, Ihnen aktuelle Fakten zu Marktlage und Investition weiter zu geben. Wir freuen uns, wenn Sie sich dabei von dem ein oder anderen Tipp inspiriert fühlen und darauf bei der Möblierung Ihres Objekts zurückgreifen können.

Zur Zeit wird gefiltert nach: Markttelegramm
Geschäftsführer Norbert Verbücheln 05.02.2019
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Der möblierte Wohnungsmarkt in München bleibt lukrativ

Sowohl für Eigennutzer, die eine Zeit im Ausland verbringen, als auch für Immobilieneigentümer mit Verkaufsabsichten: Die (Zwischen-)Vermietung der eigenen möblierten Wohnung bleibt auch in 2019 äußerst interessant. Der Markt für Wohnen auf Zeit passt sich zwar wegen der Themen Wohnraumzweckentfremdung und neu auf den Markt kommender Boardinghouses schrittweise den neuen Rahmenbedingungen an: Dennoch sehen wir bei Mr. Lodge als Marktführer in München weiterhin eine hohe Nachfrage, die hier in der bayerischen Landeshauptstadt auf ein viel zu knappes Angebot stößt.

Nach einem ungewöhnlich starken Vorjahresquartal schloss das vierte Quartal 2018 bei Vermittlungen und Gesuchen rund 15 Prozent schwächer. Im Jahresverlauf 2018 wirkte die Beschränkung auf mittelfristige Vermietungen. Angebote für drei- bis fünfmonatige Mietzeiträume etwa wurden von Mr. Lodge auch im vierten Quartal nicht mehr vermittelt, da die Stadt dies als Wohnraumzweckentfremdung ansieht und ahndet. Mr. Lodge bietet bereits seit knapp einem Jahr Anmietzeiträume unter sechs Monaten nicht mehr an. Die durchschnittliche Erstanmietungsdauer hat sich dadurch um rund einen Monat auf über neun Monate erhöht.

Ein wichtiger Faktor bleibt die Verfügbarkeit. Die Zahl der neuen Erstangebote lag im vierten Quartal 2018 rund 10 Prozent unter dem Vorjahresniveau. Interessant ist der Anteil des möblierten Wohnungsmarktes am Gesamtmarkt. Entgegen der verbreiteten Annahme ist das Angebot an möblierten Wohnungen in den vergangenen drei Jahren zurückgegangen. Kurzum: Wer seine Immobilie vermitteln möchte, findet aus Vermietersicht weiterhin sehr gute Bedingungen vor.

Der Januar 2019 zeigt sich sehr stark und liegt bei den Gesuchen und Vermittlungen über den Vorjahreswerten. Für das erste Halbjahr erwarten wir bei Mr. Lodge eine insgesamt stärkere Nachfrage und einen Anstieg der Vermittlungen. Eine Angebotsveränderung wird es voraussichtlich in diesem und im kommenden Jahr geben. Im Raum München drängen Boardinghäuser auf den Markt mit insgesamt 3.000 möblierten Einheiten, meist sogenannten Mikroapartments. Das wachsende Angebot dürfte sich nach unseren Prognosen preisdämpfend auswirken.

Das Bild zeigt den Geschäftsleiter von Mr. Lodge, Norbert Verbücheln


Wir bedanken uns an dieser Stelle für die gute Zusammenarbeit und freuen uns auf eine weiterhin erfolgreiche Zeit.

Ihr Norbert Verbücheln, Geschäftsführer
T.: 089 340 823 16 | norbert.verbuecheln@mrlodge.de

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Geschäftsführer Norbert Verbücheln 08.12.2017
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Markttelegramm 'Münchener Immobilienmarkt' - Dezember 2017

Im aktuellen Markttelegramm informiere ich Sie über folgende Themen:

  • Starke Nachfrage im November 2017
  • Entwicklungen im Verkauf
  • Mietpreisbremse in Bayern gescheitert
  • Baugenehmigungen +51%
  • Bevölkerungsentwicklung in München

Starke Nachfrage im November 2017

Die Nachfrage nach möblierten Wohnungen in München hat sich entgegen den Erwartungen im Spätherbst nicht abgekühlt. Deutlich mehr Objekte konnte Mr. Lodge im November im Vergleich zum Vorjahr vermitteln. Dadurch kam es nicht zu den erwarteten Angebotsüberhängen. Auch im Dezember setzt sich die sehr positive Tendenz fort. Alle Wohnungsgrößen bleiben knapp und gefragt.


Das Bild zeigt das Logo der Verkaufsabteilung

Verkauf

Mr. Lodge verzeichnete in diesem Jahr bis Ende November 2017 eine ungebrochene Nachfrage bei steigendem Angebot. Die realisierten Preise liegen in begehrten Lagen weiterhin auf einem bisher unerreichten Spitzenniveau und über dem Vorjahr.

Aktuelle Immobilienangebote: www.mrlodge-immobilien.de/immobilien


Mietpreisbremse gescheitert

Der Freistaat Bayern musste eine Verordnung zur Mietpreisbremse im Juli 2017 nachbessern. Mietverträge die vor dem Juli 2017 geschlossen wurden, unterliegen nach einem aktuellen Urteil des Landgerichts München nicht der Mietpreisbremse, da die bisherige Verordnung ungültig ist. Das Urteil betrifft ganz Bayern.


Baugenehmigungen +51 %

Die Stadt München hat im Zeitraum 01.01. bis 31.10.2017 unglaubliche 10.343 Wohnungen genehmigt, dies entspricht einer Steigerung gegenüber dem Vorjahr um 51%. Nicht jede genehmigte Wohnung wird gebaut, aber es ist damit zu rechnen, dass ein großer Teil dieser genehmigten Wohnungen bis 2019-2020 realisiert wird und zur dringend notwendigen Entlastung des Marktes beiträgt.


Bevölkerungsentwicklung

In den ersten 10 Monaten ging in München die Gesamtbevölkerung um 10.606 Personen auf 1.532.254 zurück. Die Stadt München führt den Rückgang auf die Bereinigung des Melderegisters zurück. Man rechnet weiterhin mit einem starken Zuzug in den nächsten Jahren.

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Geschäftsführer Norbert Verbücheln 17.08.2015
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Mietpreisbremse für München – August 2015

Wohnen auf Zeit in München - Der Markt für möblierte Wohnungen im Juni-August: Seit 1. Juni hat es einen großen Umbruch im Wohnungsmarkt gegeben. Der Gesetzgeber hat das Maklerrecht neu geregelt. Nicht mehr der Mieter bezahlt den Makler, sondern in der Regel der Vermieter.

Mr. Lodge bietet seit Juni ausschließlich für Mieter provisionsfreie Wohnungen an. Die große Frage war: Wie reagieren die Marktteilnehmer auf diese Umstellung? Zum jetzigen Zeitpunkt haben wir 2,5 Monate Erfahrungen mit dem neuen System. Mit der Umstellung ging ein Anstieg der Nachfrage um ca. 10 % einher. Mehr als 90 % der Vermieter haben sich den neuen Bedingungen angepasst. Die Mietpreise wurden von den Anbietern erhöht um die anfallenden Kosten teils oder überwiegend auszugleichen. Dies wurde von den Marktteilnehmern weitgehend angenommen.

Der vorhergesagte leichtere Zugang zu den Wohnungen ist Wirklichkeit geworden, und nicht nur Mieter aus dem Ausland wissen das zu schätzen. Die zusätzlich zur Mietzahlung anfallende Provision fällt nun weg, so dass der Mietinteressent weniger liquide Mittel benötigt. Es zeigte sich aber auch, dass das alte System bei manchen Firmen noch ein Thema war. Aus dem einen Topf bezahlte man die Provision und aus einem anderen Topf die Miete. Dieses Denken verschwindet nach und nach.

Die Angebotsentwicklung:

Im August 2015 ist das Angebot im Vergleich zum Vorjahr noch knapper und wird im September seinen Tiefpunkt erreichen. Wir erwarten im September in allen Klassen (1- bis 4-Zimmer-Wohnungen) ein sehr geringes Angebot und eine erstklassige Aufnahme durch die Mieter.

Im Oktober/November gehen wir von einer leichten Entspannung aus, bedingt durch größere Apartmenthäuser, die neu auf den Markt kommen.

München wird voll und eng, und die zu geringe Neubautätigkeit kann keine ausreichende Entlastung schaffen. Nach Meinung von Bauträgern und Architekten könnte die Stadt München mehr Unterstützung bieten, um Bauvorhaben schnell voranzubringen und mehr Baurecht auszuweisen. Der immense Preisdruck wird also wohl bleiben, da zu viel Nachfrage auf zu wenig Angebot trifft. Notwendig wäre derzeit wohl Baurecht für eher 20.000 Einheiten statt 10.000 Einheiten pro Jahr.

Mietpreisbremse 01.08.2015 - 31.07.2020

Die Mietpreisbremse gilt in München und den angrenzenden Landkreisen seit dem 1. August und unterstützt die Investitionen in den Bau neuer Wohnimmobilien. Von der Mietpreisbremse sind Neubauten mit Erstnutzung ab Oktober 2014 ausgenommen. Hier ist die Miete nach wie vor frei vereinbar, auch für Folgevermietungen.

Die Mietpreisbremse gilt ebenfalls nicht für Vermietungen für den vorübergehenden Gebrauch. Der vorübergehende Gebrauch trifft in der Regel bei den Vermietungen möblierter Wohnungen zu. Angemietet werden diese Wohnungen für Projekttätigkeiten etc.

Auch bei umfassender Sanierung einer Wohnung (ca. 1/3 des Anschaffungswertes der Wohnung) trifft die Bremse für die Erstvermietung nicht zu. Bei Folgevermietungen kann nicht erhöht werden.

Für alle anderen Neuvermietungen gilt:

Die Vormiete darf bei Neuvermietung nicht überstiegen werden. Ausnahme: Lag die Vormiete unter dem Mietspiegel der Stadt München + 10 %, kann bei Neuvermietung bis zu diesem Wert erhöht werden. Soweit die Kommunen der Landkreise keinen Mietspiegel haben gilt die ortsübliche Miete als zulässiges Maß.

Am Beispiel einer Neuvermietung einer 2-Zimmer-Wohnung in Giesing mit 50 qm werden die Regelungen deutlich:

  • Erstbezug der Wohnung im November 2014. Der Mietpreis für die Neuvermietung ist frei.
  • Die Wohnung wird möbliert vermietet zum vorübergehenden Gebrauch. Der Mietpreis ist für die Neuvermietung frei.
  • Die Wohnung wurde 2013 zuletzt vermietet für 750,- € Kaltmiete. Die Miete darf bei Neuvermietung nicht erhöht werden
  • Die Wohnung wurde 1985 zuletzt vermietet, die Miete betrug bei Auszug des letzten Mieters 2015: 470,- € Kaltmiete. Die Miete darf auf ca. 650,- € Kaltmiete bei Neuvermietung erhöht werden (gemäß Mietspiegel der Stadt München ca. 11,80 €/qm zuzüglich 10 %)

Hilfestellung bei der Berechnung der zulässigen Miethöhe findet sich auf muenchen.de. Wir empfehlen eine Beratung durch Haus und Grund.

Was passiert, wenn sich ein Vermieter nicht an die Mietpreisbremse hält? Erst mal nichts. Der neue Mieter kann aber zu jeder Zeit eine Auskunft über die Vormiete verlangen. Ist die aktuelle Miete zu hoch, muss er den Verstoß rügen. Der Vermieter hat dann nur noch Anspruch auf die Vormiete.

Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung (Erstbezug vor 10/2014) ist die Vormiete also wichtig und begrenzt die Einnahmen für eine gewisse Zeit und damit möglicherweise den Wert der Immobilie. Was zusätzlich zu berücksichtigen ist: Für das Jahr 2016 gibt es gesetzliche Bestrebungen, die Bestimmungen für den Mietspiegel deutlich zu verschärfen. Man möchte auch ältere Mietverträge mit einbeziehen, was für einen großen Teil der Neuvermietungen zu einem Absenken der zulässigen Mieten führen würde. Zusätzlich sollte man bedenken, dass die Mietpreisbremse möglicherweise auch über das Jahr 2020 fortgeführt wird.

Hier greift in den Landkreisen die Mietpreisbremse:

  • Landkreis München: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
  • Landkreis Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
  • Landkreis Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
  • Landkreis Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding
  • Landkreis Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
  • Landkreis Erding: nur in Erding

Ihr Norbert Verbücheln

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Geschäftsführer Norbert Verbücheln 30.03.2015
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Maklercourtage und Mietpreisbremse

Nach dem Bundestag (am 5. März 2015) hat auch der Bundesrat am 27. März 2015 die „Mietpreisbremse“ (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung - Mietrechtsnovellierungsgesetz) beschlossen. Vorbehaltlich der Verkündung durch den Bundespräsidenten wird das Gesetz damit höchstwahrscheinlich zum 1. Juni 2015 in Kraft treten.

Voraussetzung für die Anwendung der Mietpreisbremse in München ist der Erlass einer Rechtsverordnung durch den Freistaat Bayern. Es ist damit zu rechnen, dass dies auch fristgerecht umgesetzt wird. Die gesetzliche Regelung gilt erst mal für 5 Jahre.

Änderungen bei der Maklercourtage:

Wie Sie sicher bereits wissen, ist die Provisionszahlung durch den Mieter ein Modell, das bald der Vergangenheit angehört. 
Ein wesentliches Ziel der Bundesregierung war es dabei, die Provisionszahlung durch die Mieter zukünftig zu unterbinden. Das neue Gesetz wird dies erreichen, denn eine Zahlung durch den Mieter ist nun nahezu unmöglich. 
 
Auch Mr. Lodge muss auf diese neue Situation reagieren und vermittelt ab 1. Juni 2015 daher nur noch für Mieter provisionsfreie Wohnungen (vorbehaltlich des Inkrafttretens des neuen Gesetzes). 
 
Die Mietinteressenten sind dadurch ab dem 1. Juni entlastet, was insgesamt zu einer steigenden Nachfrage führen wird. 
 
Ein weiterer Vorteil: Die durch Mr. Lodge angebotenen Wohnungen werden konkurrenzfähiger gegenüber Anbietern, die bisher provisionsfrei vermietet haben z.B. private Anbieter, Boardinghäuser, Appartementhäuser. Diese verlieren durch die neue Regelung Ihren Wettbewerbsvorteil der provisionsfreien Vermietung. Wir rechnen daher mit einem deutlichen Nachfrageschub.
 
Die Vermarktungs-/Vermittlungskosten werden den Anbietern berechnet.
 
Folgende Provisionssätze sind vorgesehen:
Mietverhältnisse bis 3 Monate  60% einer Miete incl. MwSt.
Bis 4 Monate 75% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 5 Monate 90% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 6 Monate 105% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 7 Monate 120% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 8Monate 135% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 9 Monate 150% einer Miete inkl. MwSt.
Länger als 9 Monate: max. 150% einer Miete inkl. MwSt. 
 
Beispiel: 
Eine 1-Zimmer-Wohnung wird für 3 Monate vermietet.
Die Miete beträgt 1.000,-€/Monat pauschal. Die Provision beträgt hier 600,-€ inkl. MwSt.
Eine 1-Zimmer-Wohnung wird für 12 Monate vermietet.
Die Miete beträgt 1.000,-€/Monat pauschal. Die Provision beträgt hier 1.500,-€ inkl. MwSt.
 
Soweit dies möglich ist werden Anbieter die entstehenden Kosten umlegen, die zudem auch steuerlich direkt absetzbar sind.
 
Unser Fazit: Wir erwarten eine schwierige Übergangsphase im April und vor allem im Mai. Es kann zu einem Angebotsstau kommen, da manche Mieter ihre Wohnungssuche bis zum 1. Juni verzögern und erst DANACH anmieten. Andererseits werden viele Mietinteressenten ab Juni mit höheren Mieten kalkulieren, was für eine Anmietung VOR diesem Stichtag spricht. Der Markt wird sich jedoch relativ schnell beruhigen, wenn sich ein neues Preisgefüge für Mieter und Vermieter eingespielt hat. Wir unterstützen dies durch eine höchstmögliche Transparenz für den Vermieter und Mieter. Ab Juni ist mit einer sehr starken Nachfrage zu rechnen.

Die Mietpreisbremse kommt:

Die Regelung zur Mietpreisbremse kennt einige Ausnahmen: 
Sie gilt nicht für

  • Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch
    (trifft auf die überwiegende Zahl der möblierten Vermietungen zu)
  • Neubauwohnungen (Baujahr ab 2015) sind grundsätzlich ausgenommen d.h. die Vermieter können auch hier eine am Markt erzielbare Miete vereinbaren, dies gilt auch für die Folgevermietungen
  • Wohnungen nach Totalsanierung
    (Mietpreisbremse gilt nicht für die Erstvermietung, erst für die Folgevermietungen)

 
Für die Mietpreisbremse bei der herkömmlichen (unmöblierten) Vermietung sind 2 Begriffe wichtig: 
-          Die Vormiete, das ist die Miete, die der bisherige Mieter bezahlt hat
-          Die ortsübliche Miete, das ist die Miete, die im Mietspiegel der Stadt München ausgewiesen wird: Das sind für München durchschnittlich  10,73 €/Kaltmiete pro qm (Stand 2015). Online unter: Münchner Mietspiegel

http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html
 
Bei Neuvermietungen wird die Miete in der Regel auf das Niveau der Vormiete bis 31.05.2020 eingefroren. Nur wenn die Vormiete unter der ortsüblichen Miete +10 % lag, kann der Vermieter die Miete erhöhen, auf das Niveau der ortsüblichen Miete +10 %. Eine weitere Erhöhung ist weitgehend ausgeschlossen. Mieterhöhungen im Zeitraum 01.06.2014-31.05.2015 bleiben laut dem Gesetz bei Neuvermietungen (Feststellung der Vormiete) unberücksichtigt. 
 
Auskunftsanspruch des Mieters
Der neue Mieter (ab 1. Juni 2015) kann vom Vermieter Auskunft über die Vormiete verlangen. Ist die vereinbarten Miete zu hoch, muss der Vermieter die Miete auf das Niveau der Vormiete reduzieren.
 
Spezialfall - Eigentümer bewohnt die Wohnung:
Bewohnt bislang ein Eigentümer die eigene Wohnung und möchte er sie zukünftig vermieten, gilt als maximale Miete, die ortsübliche Miete +10 %, da hier keine Vormiete vorliegt.

Fazit:

Die Mietpreisbremse macht Vermietungen zukünftig nicht einfacher. Wir empfehlen Ihnen für die fachliche und rechtliche Beratung die Mitgliedschaft im Haus- und Grundbesitzerverein München.
 
Ein ausführlicher Marktbericht erfolgt in Kürze.

Ihr Norbert Verbücheln

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Geschäftsführer Norbert Verbücheln 02.10.2014
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Mietpreisbremse & Bestellerprinzip

Die Bundesregierung hat einen Gesetzesentwurf zur Mietpreisbremse und zum sogenannten Bestellerprinzip vorgelegt. 

Wir gehen davon aus, dass das Gesetz im 1. Halbjahr 2015 (es muss noch durch den Bundestag und Bundesrat) in Kraft treten wird. Die Mietpreisbremse muss zusätzlich noch vom Freistaat Bayern für München beschlossen werden und wird vorerst 5 Jahre gelten.

Was ist zu erwarten:

  • Die Mietpreisbremse regelt die maximal zulässige Miete und friert sie in der Regel auf das Niveau der Vorvermietung ein. Mietpreiserhöhungen der letzten 12 Monate werden für die Festlegung der Vormiete nicht berücksichtigt. Eine Erhöhung ist für die nächsten 5 Jahre nicht mehr möglich. Liegt die Vormiete unter der ortsüblichen Miete (nach Mietspiegel der Stadt München) kann der Vermieter die Miete erhöhen auf max. 10% über den Wert der im Mietspiegel ausgewiesen ist. 
    Siehe auch: Mietspiegel der Stadt München
  • Frei vereinbar ist die Miete zukünftig beim Neubau Erstbezug und Erstbezug nach umfassender Sanierung.
  • Die Provision für den Makler wird zukünftig nahezu ausschließlich vom Vermieter getragen. Das Gesetz schließt nahezu jede andere Möglichkeit in der Praxis aus.

Mehr Informationen dazu wie sich die Mietpreisbremse auf die Vermietung auswirkt finden sie in unserem Vermieter FAQ.

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