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Norbert Verbücheln 19.11.2013
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Marktbericht und Newsletter MR. LODGE - November 2013

Norbert Verbücheln - Unser Experte informiert über den Wohnungsmarkt in München

Nachfrage nach möbliertem Wohnen im 2. Halbjahr: sehr robustes Wachstum | Ausblick auf 2014: Mietpreisbremse und Bestellerprinzip | Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt | Arbeitsmarkt München | Hypothekenzinsen

  • 2. Halbjahr 2013 – sehr robustes Wachstum
  • Ausblick auf 2014
  • Mietpreisbremse und Bestellerprinzip
  • Mr. Lodge baut Position als Marktführ aus
  • Mr. Lodge – Beitrag zur Share Economy
  • Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt
  • Arbeitsmarkt in München - robust mit rückläufiger Arbeitskräftenachfrage
  • Hypothekenzinsen – Kredite werden wieder teurer

2. Halbjahr 2013 – sehr robustes Wachstum

Der massive Überhang des Wohnungsangebotes in München ist bisher ausgeblieben bzw. konnte vom Markt problemlos aufgenommen werden, da die Nachfrage im Oktober und November weiterhin konstant ist. Vor allem 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen sind durch das ganze Jahr im gesamten Großraum München ausgesprochen gesucht, und es besteht weiterhin ein sehr knappes Angebot. Auch die 3- bis 5-Zimmer-Wohnungen waren bei marktgerechten Preisen in zentralen Lagen gut gefragt. 

Unser Einrichtungsteam unterstützt unsere Anbieter durch mittlerweile fünf Einrichtungsberaterinnen/Innenarchitektinnen. Unser Ziel ist dabei die bestmögliche Rendite und Leerstandsvermeidung durch Optimierung der Einrichtung. Die Ansprüche unserer Kunden an die Ausstattung sind inzwischen relativ hoch. Daher bieten wir für unsere Vermieter neben einer kostenfreien Basisberatung auch Ergänzungsmöblierungen, komplette Konzipierungen und deren Umsetzung bis hin zur fotogerechten Enddekoration an. Unverbindliche Informationen erhalten Sie bei unserem Einrichtungsteam und in unserem Blog.

Ausblick auf 2014

Wir rechnen weiterhin mit einer steigenden Nachfrage nach möblierten Wohnungen als Ausdruck zunehmender Mobilität und Flexibilität vieler Mieter. Der Olympia Tower (Helene-Mayer-Ring 4 im Olympiadorf) kam etwas verspätet mit rund 340 möblierten Wohnungen in die Vermietung. Die Vermietung ist auch noch nicht abgeschlossen. Zum Jahreswechsel erwarten wir weitere 300 möblierte 1- bis 2-Zimmer-Wohnungen u.a. in der Knorrstr. 29 (Milbertshofen) und in Bogenhausen (Vogelweidestr./Prinzregentenstraße). Bisher ist ein dämpfender Einfluss auf die Mietpreise ausgeblieben. Viele Projekte, die in der „Pipeline“ bei Bauträgern sind, werden sich erst 2015/2016 entlastend auswirken. Die starke Bevölkerungszunahme hat das bisherige Neubauvolumen allerdings zum großen Teil aufgenommen. Lediglich bei Luxusimmobilien kommt es teilweise zu Überhängen und teils zu langen Leerständen auch bei Leervermietungen. Was weiterhin auf ganzer Breite im Großraum München fehlt, sind daher ausreichend bezahlbare Wohnungen.

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip

Vorletzte Woche kamen Meldungen auf, dass sich die CDU/CSU und die SPD in ihren Koalitionsverhandlungen auf eine sogenannte Mietpreisbremse und das sogenannte Bestellerprinzip geeinigt hätten. 

Die Mietpreisbremse soll die Neuvermietungen an der Vergleichsmiete orientieren, die im Mietpreisspiegel festgelegt sind und in 4 Jahren max. 15 % Erhöhung ermöglichen. Bei Mieterwechsel soll die neue Miete max. 10 % über der bisherigen Miete liegen dürfen. Für den Kauf einer Mietwohnung wird das vermutlich nicht sprechen und die dann ausbleibenden Investitionen im Wohnungsbau könnte zukünftigen Mietern beträchtlich schaden, weil die Knappheit dadurch verschärft würde. 

Wer kennt nicht unschöne Geschichten von der Wohnungssuche und den Maklern, die Massenbesichtigungen veranstalten und am Ende eine scheinbar horrende Rechnung präsentieren. Man kennt auch z.B. Pseudomakler, die vom Vermieter dazwischen geschaltet werden, und die den Ruf der gesamten Zunft ruinieren. Die drei Parteien haben sich daher eine weitere Maßnahme mit dem Bestellerprinzip ausgedacht und scheren alle Wohnungsmakler über einen Kamm. Zukünftig solle der Vermieter die Provision bezahlen, wenn er den Makler bestellt hat. Das klingt auf den ersten Blick aus der Sicht der Mieter sehr vernünftig und wunderbar, wird aber dazu führen, dass viele Vermieter mit zusätzlichen Kosten belastet werden, die sie entweder versuchen in irgendeiner Form an die Mieter weiter zu geben oder aber die Ertragsrechnung verschlechtert sich für die Vermieter. Sollten Mieter keine Kosten bei der Wohnungssuche mehr tragen müssen, würden Vermieter damit rechnen müssen, dass Mieter schneller ihre Wohnungen gegen eine bessere Wohnung wechseln möchten d.h. es könnte deutlich mehr Flathopper geben.
Da die Parteienbeschlüsse noch Papier sind, bleibt die Hoffnung, dass auf dem Weg in die Gesetzgebung Vernunft und Sachverstand einkehren. Intransparenz, Unkalkulierbarkeit, Chaos und/oder höhere Kosten wären das Letzte, was Wohnungsinvestoren und Wohnungsvermieter – und mittelbar letztendlich auch die Mieter -  benötigen. 

MR. LODGE baut Position als Marktführer aus

Die Position als Marktführer baut MR. LODGE dieses Jahr mit rund 4.000 erfolgreich vermittelten möblierten Wohnungen weiter aus. Das Unternehmen ist für viele Mietinteressenten und Vermieter ein unverzichtbarer Vermittler und trägt zu einem funktionierenden und sehr transparenten Markt bei. Ein Projekt oder ein Jobbeginn in München verliert für viele Mitarbeiter Münchener Unternehmen dank unserer Hilfe an Schrecken. Unsere Dienstleitung wird von vielen Mietinteressenten dringend benötigt und beschränkt sich nicht auf das reine Vermitteln, sondern wir unterstützen die Mieter und Vermieter auch während der Mietzeit etwa durch unseren technischen Service, falls dies benötigt und gewünscht wird. Den größten Teil der Vermittlungen begleiten wir zudem u.a. mit der Vertragsvorbereitung, Prüfung der Vertragsparteien, Wohnungsübergabe und Wohnungsrückgabe. Mit einem Aufwand von über 30.000,- € haben wir eine sehr detaillierte MR. LODGE Wohnungsübergabe/-rückgabe App für das iPad entwickelt. Übergaben und Rückgaben werden dadurch für die Vermieter und Mieter deutlich klarer und verbindlicher.

MR. LODGE – Beitrag zur Share Economy

In den letzten 20 Jahren haben Tausende Vermieter ihre Wohnung mit anderen Menschen in München geteilt - ein Beitrag zur Share Economy. MR. LODGE hat hier die Menschen sehr oft zusammen gebracht und die Beteiligten mit Knowhow unterstützt und begleitet. So wie Tausende Menschen projektbezogen nach München kommen, gehen umgekehrt Tausende Münchener projektbezogen in die ganze Welt: Shanghai, New York, London, Oslo, Sao Paulo, Sydney und 100te andere Städte sind für Monate und auch Jahre eine temporäre Heimat für Münchener. „Was tun mit der leerstehenden Wohnung?“ ist dann oft die Frage. Aufgeben oder einfach leer stehen lassen, ist für viele keine Alternative. Hier bringt MR. LODGE das temporäre Angebot und die Mietinteressenten zusammen und begleitet den Prozess der Anmietung bis hin zur Rückgabe professionell. Oft ist ein Anbieter bereits im Ausland und benötigt unsere Unterstützung. Mancher Anbieter hat aber auch andere Gründe für die temporäre Vermietung seiner Wohnung und möchte den knappen Wohnraum nicht ungenutzt lassen.

Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt

1. Angebote auf Immobilienscout24 – Wohnungsmarkt steht weiterhin unter Druck:

  • Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen: 
    16.07.12 : 3.323  |  14.09.12 : 2.190  |  21.10.12 : 2.294 | 10.03.13 : 2.158 | 8.7.13 : 2.092 | 13.11.13 : 2.368
  • Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 200.000: 
    16.07.12 : 517  |  14.09.12 : 430  |  21.10.12 : 421 | 10.03.13 : 353 | 8.7.13 : 288 | 13.11.13 : 325
  • Angebot Vermietungen Mietwohnungen: 
    16.07.12 : 1.652  |  14.09.12 : 1.406  |  21.10.12 : 1.527 | 10.03.13 : 1.576 | 8.7.13 : 1.460 | 13.11.13 : 1.565
  • Angebot möblierte Wohnungen / Wohnen auf Zeit: 
    16.07.12 : 1.123  |  14.09.12 : 1.080  |  21.10.12 : 1.104 | 10.03.13 : 1.152 | 8.7.13 : 984 | 13.11.13 : 998

 2. Bevölkerungsentwicklung in München:

Das Bevölkerungswachstum hat durch Geburtenüberschüsse und Zuwanderung in den letzten Monaten weiter zugenommen. 
Der Stand zum 30.9.2013:  1.458.508 Einwohner. Alle bisherigen Prognosen, die es für die Stadt München gibt, sind schon längst Makulatur. Ursprünglich (2009) ging man für 2020 von 1.475.129 Einwohnern aus. Diesen Wert wird München 2014 voraussichtlich schon überschreiten.

3. Weiterhin starke Nachfrage nach Kaufimmobilien

Fast keine Guthabenzinsen bei den Banken und geringe Hypothekenzinsen, beide Komponenten heizen die Nachfrage nach Kaufimmobilien weiterhin an und führen zu einer Fortsetzung des Booms. Unterstützt wird dies durch eine weiterhin sehr hohe Nachfrage nach Mietwohnungen. Der Großraum München kommt, wie auch in anderen Metropolen, mit dem schaffen und genehmigen von Baurecht nicht nach, daher sind die Preise für Neubauten in den letzten Jahren regelrecht explodiert und haben im Oktober im Durchschnitt fast 6.000,-€/qm erreicht. Von märchenhaften Gewinnen wissen manche Immobilienverkäufer zu berichten. Wer vor 15 Jahren in einem schwierigen Umfeld (kaum einer wollte zu der Zeit Immobilien zur Kapitalanlage erwerben) gekauft hat, kann sich heute eines Zugewinns von oft weit über 100 % erfreuen und das meist steuerfrei. Das Zeitfenster für den Verkauf bleibt weiterhin offen. Eine Eintrübung der Konjunktur oder unglückliche Maßnahmen der Politiker (siehe Mietpreisbremse/Bestellerprinzip) könnten die Situation allerdings negativ verändern und mehr Immobilienbesitzer zum Verkauf bewegen.

4. Büromarkt: 3. Quartal. 2013

ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers sprechen von einer nachlassenden Dynamik im 3. Quartal: „Der Büromarkt in München verliert im 3. Quartal 2013 etwas an Fahrt“. Die Erwartungen für 2014 sind positiv.

Zwei Meldungen überraschten in diesem Monat:

  1. Der US-Konzern  MICROSOFT zieht mit seiner Deutschlandniederlassung und 1.800 Mitarbeitern im Jahr 2016 von Unterschleißheim nach München in die Parkstadt Schwabing.
  2. Der Medizingerätehersteller BRAINLAB verlagert seinen Firmensitz von Feldkirchen nach München-Riem. Die Gebäude werden auch hier für 600 Mitarbeiter neu erstellt.

Arbeitsmarkt in München - robust mit rückläufiger Arbeitskräftenachfrage

Der Münchener Arbeitsmarkt zeigt sich im 4. Quartal mit leicht ungünstigeren Werten. Die Arbeitslosigkeit liegt mit 44.158 (Quote 4,7 %) über dem Vorjahr (4,5 %) und die Zahl der Arbeitssuchenden + 7 % über dem Vorjahr.  Es gab weniger offene Stellen im Vergleich zum Vorjahr: Im Oktober 2013 -5,9 %, im September -14,0 % und im August -5 %. (Quelle: Bundesagentur für Arbeit München).

Hypothekenzinsen – weiterhin traumhafte Konditionen

Die Zinsen haben zwar ganz leicht angezogen, sind aber immer noch traumhaft niedrig. Hier die aktuellen Bestwerte vom 17.11.2013 (Zinssatz effektiv). Die Werte beziehen sich auf eine 50-%ige Beleihung bei 200.000,– € Kaufpreis und 2 % Tilgung und stellen eine Orientierung dar:

LaufzeitJuni'05Juni'06März'07Feb'08 Apr'10 Feb'11Okt'12März'13Nov'13
5 Jahre 2,91 % 4,02 % 4,07 % 4,19 % 2,75 % 3,39 % 1,73 %  1,59 %  1,90 %
10 Jahre 3,49 % 4,27 % 4,11 % 4,48 % 3,57 % 3,96 %  2,45 %  2,36 %  2,54 %
15 Jahre 3,75 % 4,47 % 4,30 % 4,63 % 4,02 %     4,33 % 2,91 %  2,92 %  3,15 %
20 Jahre  3,00 %  3,30 %

(Quelle: Interhyp - www.interhyp.de)

Ihr Norbert Verbücheln
Gesamtleitung

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