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Norbert Verbücheln 22.11.2005
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Aktuelle Marktlage für möblierte Wohnungen in München vom November 2005

Norbert Verbücheln - Unser Experte stellt den Wohnungmarkt vor

MR. LODGE - Vermittlung möblierter Wohnungen (München) 01.09.-15.11.2005 in München

Wir konnten eine weiterhin deutliche Steigerung des Vermittlungsergebnisses gegenüber dem Vorjahr erzielen. Vermarktungsprobleme gab es aber dennoch für dezentrale Lagen und Objekte, deren Qualität nicht markt- bzw. zeitgerecht ist. Die Mietpreise blieben im wesentlichen stabil. Die Kunden zeigen sich weiterhin preissensibel und Mieterhöhungen oder überzogene Mietforderungen führen immer wieder zu unnötigen Leerständen.

Schwabing und Maxvorstadt: Unangefochtene Nr. 1:

Die Beliebtheit des "guten" Schwabings und der Maxvorstadt (Uni- und Museumsviertel) sind nach wie vor unschlagbar. Kaum eine andere Lage kann auch nur annähernd bei der Nachfrage mithalten. Der Markt für möblierte Wohnungen in Schwabing/Maxvorstadt ist nahezu leer gefegt. Wer hier investiert, ist auf der absolut sicheren Seite. Leerstände und Preiszugeständnisse sind in der Regel nicht notwendig. Favoriten aus der Sicht unserer Kunden sind außerdem weiterhin: Gärtnerplatzviertel, südliches Lehel und Haidhausen (Bereich Keller-, Innere Wiener Strasse und Max-Weber-Platz), Bogenhausen. An Beliebtheit gewonnen haben Neuhausen, Nymphenburg und Gern.

Weltmeisterschaft 09.06.-09.07.2006

Immer wieder werden wir von Vermietern bezüglich der Weltmeisterschaft angesprochen. Einige Anbieter haben große Erwartungen. Grundsätzlich gilt: Nachfrage besteht nur für den obigen Zeitraum plus/minus einige Tage. Die derzeitigen Anfragen signalisieren eine Bereitschaft, bis ca. 1.000,- € pro Person und Monat auszugeben. D.h. bei einer Wohnung mit 3 Schlafzimmern wäre dies 3.000,- € für einen Monat. Für Münchner Verhältnisse nicht unbedingt viel. Selbst wenn man einen doppelt so hohen Betrag unterstellen würde, ist dies für die meisten Vermieter uninteressant. Lediglich für einige Anbieter, die Ihre eigene Wohnung für einen Monat freimachen könnten, wäre dies lukrativ. Für alle anderen Vermieter gilt: Was ist mit ihrer Wohnung am 10.07.06: Droht dann ein längerer Leerstand? So könnte es kommen. Tatsächlich ist es wohl geschickter, vor der Weltmeisterschaft sich über gute Mieter zu einer guten Miete für einen längerern Anmietungszeitraum zu freuen. Wir rechnen im Vorfeld mit höheren Mietpreisen, da die Hotels sehr gut ausgelastet sein werden und sich Unternehmen bemühen, rechtzeitig für ihre Mitarbeiter eine möblierte Wohnung anzumieten, da ab Juni 2006 mit hohen Übernachtungspreisen gerechnet werden muss. Ab 10. Juli ist dann die Nachfragesituation möglicherweise sogar sehr entspannt.

Steuerreform 2006/2007 - Wertzuwachs für innerstädtische Lagen:

Die wohl sichere Streichnung der Eigenheimzulage ab 1.1.2006 führt zur Stärkung der Nachfrage in arbeitsplatznahen und insbesondere innerstädtischen Lagen. Der Trend wird verstärkt durch den Anstieg der Kraftstoffkosten. Letzlich war die Eigenheimzulage auch ein Anreiz für den günstigeren Kauf/Bau eines Hauses oder einer Eigentumswohnung im Grünen. Die Förderung der Zersiedelung der Landschaft durch die Eigenheimzulage war einer der stärksten Kritikpunkte.

Pendlerpauschale:

Beabsichtigt ist der Wegfall der Pendlerpauschale für Entfernungen zum Arbeitsplatz bis zu 20 km. Auch dies würde innerstädtische, arbeitsplatznahe Lagen attraktiver machen.

Abgeltungssteuer: 

Keiner weiß Genaues, aber eins scheint sicher: Den steuerfreien Zugewinn nach 10 Jahren wird es zukünftig (ab 2007) nicht mehr geben. Stattdessen ist eine 20%ige Abgeltungssteuer geplant. Relevant wird sein, ob dies auch Altfälle betreffen wird. Dann würde dies dazu führen, dass 2006 vermehrt Objekte zum Verkauf kommen, soweit sie über 10 Jahre gehalten wurden, um die Steuerfreiheit zu sichern.

Der Vorteil einer solchen Reform wäre aber, dass wenigstens die unselige 10 Jahresfrist vom Tisch ist, die sich wie Mehltau auf den Immobilienmarkt gelegt hat.

Arbeitsmarkt München im Oktober 2005 - Stagnation:

Bilanz und Ausblick der Agentur für Arbeit in München ist äußerst bescheiden. Die Arbeitslosigkeit liegt mit über 82.000 bei 7 % und hat sich gegenüber den Vormonaten kaum verändert. Der Stellenpool liegt mit ca. 10.000 Stellen über dem Vorjahr, aber der Zugang neuer Stellenofferten hat sich gegenüber dem Juli wieder abgeschwächt und lag im Oktober fast gleichauf mit dem Vorjahr. Der Fokus vieler Unternehmen im Raum München sei nach wie vor Konsolidierung und nicht Expansion.

Beschäftigungsprognosen für den Raum München Zeitraum 2005 - 2015:

Nach einer Studie von empirica/Landeshauptstadt München wird mit einem Beschäftigungsanstieg für München für den Zeitraum 2005 - 2015 in Höhe von 1 % gerechnet (absolute Zahl 9.366 Beschäftigte). Dabei werden starke Rückgänge bei der Beschäftigung im produzierenden Gewerbe und einen Anstieg der Beschäftigung im Bereich Dienstleistungen um nahezu 20.000 Beschäftigte erwartet.

Für die Landkreise sehen die Prognosen für 2005 - 2015 erheblich besser aus: 
Beschäftigungsanstieg im Dienstleistungsbereich insgesamt 84.376. Es entfällt auf
Dachau +6.661, Ebersberg +8.480, Erding +763, 
Freising 21.051, Fürstenfeldbruck +2.042, 
Landkreis München +37.968 und Starnberg +7.411. 
Die größten Gewinner sind die Gemeinden im Norden, Osten und Südosten.

Büromarkt München weiterhin positiv:

Der Büromarkt befindet sich weiterhin in einer positiven Verfassung mit deutlich besseren Vermietungsergebnissen im Vergleich zum Vorjahr. Allen Unkenrufen zum Trotz sind z.B. die Highlight Towers in Schwabing mittlerweile zu 50 % vermietet. Legt man die Prognosen für die Beschäftigungsentwicklung im Dienstleistungsbereich für die nächsten 10 Jahre zugrunde, ergibt sich ein zusätzlicher Bedarf an Büroflächen im Großraum München von weit über 2 Millionen qm.

Ihr Norbert Verbücheln 
Investitionsberatung 
MR. LODGE GMBH 
T. 089- 34 08 23-16

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