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Norbert Verbücheln 23.10.2012
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Marktbericht und Newsletter MR. LODGE - Oktober 2012

Norbert Verbücheln - Unser Experte stellt den Wohnugsmarkt vor

Wohnen auf Zeit in München im 2. und 3. Quartal: starkes Wachstum | Ausblick auf das Jahr 2013 | Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt | Inside Mr. Lodge: über 50 Mitarbeiter | Kaufimmobilien: Kaufen oder Verkaufen?

  • Inside Mr. Lodge: über 50 Mitarbeiter – Japanische Seite Online
  • Einrichtungsberatung bei MR.LODGE: ein entscheidender Vorteil für Ihr Objekt
  • Marktlage Wohnen auf Zeit in München im 2. und 3. Quartal : starkes Wachstum
  • Ausblick auf das Jahr 2013
  • Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt
  • Kaufimmobilien: Kaufen oder Verkaufen?
  • Arbeitsmarkt München: leicht getrübt im September 2012
  • Hypothekenzinsen: Kredite für unter 2%

Inside Mr. Lodge: über 50 Mitarbeiter – Japanische Seite Online

Wir haben auch dieses Jahr unseren Service in allen Bereichen erweitert und beschäftigen jetzt ein 12-sprachiges Team mit über 50 Mitarbeitern. Die Sprachen Japanisch und Russisch kamen dieses Jahr durch muttersprachliche Mitarbeiterinnen dazu. Seit Juni ist unsere Internetseite auch auf japanisch Online.

Für Vermieter gibt es zwei wichtige Neuerungen:

  1. Die Wohnungsfotos und –videos werden von uns kostenlos erstellt.
  2. Die Basisberatung durch unsere vier Innenarchitektinnen/Inneneinrichterinnen ist seit Oktober 2012 kostenlos

Einrichtungsberatung bei MR. LODGE: ein entscheidender Vorteil für Ihr Objekt

Unser Ziel ist, die Wettbewerbsfähigkeit der uns angebotenen Wohnungen zu verbessern. Dies geschieht entweder durch fachkundige Beratung im Vorfeld der Möblierung oder durch die Optimierung der bestehenden Möblierungen.

Eine ansprechende Möblierung ist wichtig, denn die Mietinteressenten werden von Jahr zu Jahr anspruchsvoller. Dem tragen wir Rechnung, indem wir die Vermieter verstärkt bei der Möblierung und Ausstattung ihrer Wohnungen unterstützen. Es gilt, Fehler zu vermeiden, um den Ertrag der Investitionen zu verbessern. Die Möblierung und Ausstattung entscheidet ganz maßgeblich über die Höhe der Miete und über Leerstandszeiten. Über eine Nutzungszeit von 8 bis 15 Jahren können hohe Fehlbeträge in der Vermietung auflaufen, wenn bei der Ausstattung Fehler gemacht wurden. Unsere Innenarchitektinnen und Inneneinrichterinnen wissen, worauf es unseren Kunden ankommt, und können die Vermieter hervorragend beraten.

Wir bieten unseren Vermietern von einer kostenlosen Basisberatung bis hin zu fertigen Konzepten und deren komplette Umsetzung das gesamte Spektrum an. Oft ist durch eine Basisberatung bereits eine wichtige und ausreichende Hilfestellung gegeben. Ist die Wohnung fertig, hilft eine fotogerechte Enddekoration durch unsere Einrichtungsabteilung, die Wohnung besser zu präsentieren. Mehr Info finden Sie hier.

Wir unterstützen, beraten, entwickeln Konzepte und setzen diese um, sind aber aufgrund begrenzter personeller Kapazitäten weiterhin auf eine gute Zusammenarbeit und Kooperation mit Interior Designern und Möbelhäusern angewiesen.

Die Kooperation mit Kröncke Interior ist hier am weitesten fortgeschritten. Kröncke spricht eine sehr anspruchsvolle Zielgruppe an und hat entsprechende fertige Ausstattungs- und Möblierungskonzepte entwickelt und umgesetzt. Diese „READY TO LIVE Konzepte“ sind besonders für Vermieter geeignet, die das Premiumsegment bedienen wollen. Hier Beispiele unserer Luxuswohnungen in München.

Marktlage Wohnen auf Zeit in München im 2. und 3. Quartal: starkes Wachstum

Der Markt für möblierte Wohnungen/Wohnen auf Zeit war auch im 2. Und 3.Quartal aus Sicht der Vermieter in bester Verfassung. Wer in Wohnungen investiert, wird derzeit mit hohen Wertsteigerungen verwöhnt. Neuvermietungen liegen preislich in der Regel spürbar über den Vorjahren. Ganz besonders war dies bei Appartements in München zu sehen. Kurz umschrieben: Das Angebot ist knapp und sehr teuer.

Am besten liefen typische Projektwohnungsgrößen: 1-Zimmer Apartments und 2-Zimmer-Wohnungen bis 60 qm konnten bestens vermietet werden. Das Thema für die Kunden ist der Preis, die Qualität der Ausstattung und die Lage. Themen wie ein freigeschalteter Internetanschluss können dann den letztlichen Ausschlag geben.
Auch Premiumwohnungen, bei denen die Qualität der gesamten Ausstattung, Möblierung und die Lage hohen Ansprüchen gerecht werden, wurden hervorragend vom Markt angenommen. Es wurde sogar immer wieder von Kunden bemängelt, dass es zu wenig entsprechend hochwertige Angebote gibt.
Bei allen positiven Nachrichten für Vermieter gilt aber weiterhin: die Budgets der Mieter sind von den meisten Unternehmen klar definiert. Einige Anbieter lagen mit ihren Mietpreisvorstellungen deutlich zu hoch. Längere Leerstände, die dadurch entstehen, können aber nicht im Interesse der Vermieter sein.

Ausblick auf das Jahr 2013:

Für den möblierten Markt erwarten wir nach wie vor eine starke Nachfrage bei den 1-2 Zimmer-Wohnungen.

Gründe:

  • die Tendenz zum multilokalen Wohnen - nur am Wochenende daheim - ist ungebrochen
  • Mitarbeiter, die einen Job in München neu beginnen und die Kosten für einen Komplettumzug noch scheuen, bevorzugen eine möblierte Wohnung
  • Mitarbeiter, die über Jahre projektbezogen nach München kommen, entscheiden sich heute vermehrt für eine möblierte Wohnung.

Nach allen bisherigen Prognosen zur Konjunkturentwicklung 2013 ist generell mit einer gewissen Abschwächung der Wohnungsnachfrage, auch in München, durch ein geringeres Jobwachstum zu rechnen. Es könnte eine von vielen Wohnungssuchenden erhoffte Entlastung bzw. ein kleiner Schritt zu einer Normalisierung des Wohnungsmarktes sein. Eine zurückhaltendere Einstellungspolitik der Unternehmen hat Auswirkungen auf die Nachfrage nach Wohnungen - auch möblierten Wohnungen. Für Vermieter kann dies schon heute ein wichtiger Hinweis sein, die Wettbewerbsfähigkeit des eigenen Angebotes zu stärken. Wie bei allen Konjunkturprognosen sind positive Überraschungen natürlich nicht ausgeschlossen.

Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt:


1.    Immobilienscout24 – Zahlen:

  • Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen:
    16.07.12 : 3.323  |  21.08.12 : 2.167  |  14.09.12 : 2.190  |  21.10.12 : 2.294
  • Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 200.000:
    16.07.12 : 517  |  21.08.12 : 445  |  14.09.12 : 430  |  21.10.12 : 421
  • Angebot Vermietungen Mietwohnungen:
    16.07.12 : 1.652  |  21.08.12 : 1.325  |  14.09.12 : 1.406  |  21.10.12 : 1.527
  • Angebot möblierte Wohnungen / Wohnen auf Zeit:
    16.07.12 : 1.123  |  21.08.12 : 1.189  |  14.09.12 : 1.080  |  21.10.12 : 1.104

Kommentar:

Überraschend ist der Anstieg des Angebotes an Mietwohnungen (Leerwohnungen) in München seit dem Tiefpunkt im August diesen Jahres. Mögliche Gründe: Die starke Neubautätigkeit und nachlassender Zuzug. - Auch das Angebot an Kaufimmobilien steigt wieder.

2.    Zahl der Studienanfänger sinkt um rund 4.000:

Die Studienanfängerzahl sinkt in München wider Erwarten um rund 4.000 zum Wintersemester 2012. Wie die Süddeutsche Zeitung am 15.10.12 meldete sank die Anzahl der Studienanfänger an der LMU (Ludwig-Maximilians-Universität) um 1.900 auf 7.500 (Vorjahr 9.400). Dies war auch etwas weniger wie im Jahr 2010. Seinerzeit hatten 7.900 Studenten begonnen. 2011 gilt als Ausnahmejahr, da 2 Abiturientenjahrgänge gleichzeitig ihre Hochschulzulassung erwarben. Auch an der TU zeigte sich eine spürbare Entspannung mit 6.000 statt 8.000 Erstsemestlern.

3.    München hat Magnetwirkung:

Der Zuzug nach München führte schon 2011 zu einem Bevölkerungsanstieg und hielt auch im 1. Halbjahr 2012 unvermindert an. 1,5 Millionen Münchener könnten es bereits 2015 werden (derzeit 1.424.000). Neben anderen deutschen Regionen, kommt der größte Teil der neuen Münchner aus der Türkei, Kroatien, Griechenland, Italien oder aus Österreich.

4.    Umwidmung von Büros zu Wohnungen erfolgt im großen Stil

In München werden von 2012 - 2015 voraussichtlich knapp 6.000 neue Wohnungen allein durch die Umnutzung von Büros in Wohnraum zur Verfügung stehen. Davon sind bereits 4.412 im Bau nach einem Bericht der Immobilien Zeitung vom 09.08.12.

5.    Büromarkt: Abschwächung auch im 3. Quartal 2012

Bei der Bürovermietung konnte man nicht an die sehr guten Zahlen des Jahres 2011 anknüpfen. Auch für das 3. Quartal steht ein 2-stelliges Minus angeschrieben. Für das Gesamtjahr wird mit einem Flächenumsatzrückgang von ca. 20 % gerechnet. Der Leerstand ist trotzdem gesunken, da weniger Büros fertiggestellt wurden.

Kaufimmobilien: Kaufen oder Verkaufen?

Das ist nach wie vor für viele Vermieter die Frage. Die bisher ausgesprochen guten Erfahrungen und sehr gute Renditen, gerade auch durch die möblierte Vermietung in München, führen zum Wunsch, weitere Zukäufe zu tätigen. Die Kaufpreise haben aber Höhen erreicht, die vor 2 Jahren niemand für möglich gehalten hätte. Vereinzelt werden Wohnungen noch vor Fertigstellung direkt wieder mit hohem Aufgeld weiterverkauft. Ob die Euphorie noch weiter trägt, ist die Frage. Möglicherweise liegt der Zenit bei den Immobilienpreisen bereits hinter uns.

  •  Im letzten Zinskommentar vom 5.10.12 von Interhyp war zu lesen:

"Kapitalanleger müssen in der inzwischen beginnenden Immobilieneuphorie genau rechnen. Viele Verkäufer von Kapitalanlageimmobilien haben die tiefen Zinsen und die Euro-Angst in ihre Angebotspreise längst mit eingerechnet und die Preise radikal nach oben gezogen. In gesuchten Städten werden heute Wohnungen, die noch vor drei Jahren beim 15-fachen der Jahresmiete angeboten wurden, jetzt beim 30-40-fachen gehandelt. Im langfristigen Vergleich sind das absurde Bewertungen. Entweder werden die Zinsen wieder steigen und dann würde eine Brutto-Vermietungsrendite von 2,5 - 3,3 Prozent im Vergleich zu Bundesanleihen, bei dann vielleicht wieder 5 Prozent, den Immobilienwert sinken lassen. Oder eine deflationäre Entwicklung bremst die erwarteten Mietsteigerungen und senkt damit die Nachfrage nach Immobilienanlagen."Arbeitsmarkt München: leicht getrübt im September 2012

Der Münchener Arbeitsmarkt im September 2012 zeigte sich etwas schwächer, aber dennoch sehr gut. Die Arbeitslosenquote liegt im Agenturbezirk München jetzt bei 4,0 % (Vorjahr 4,0 %) und 49.758 Personen (+1,9% gegenüber dem Vorjahr und - 937). Der Zugang offener Stellen im Oktober: 3.989 (+9,1 % gegenüber dem Vorjahr)

Aufgeschlüsselt nach Geschäftsstellen:

  • Ebersberg                 2,2 %
  • Dachau                      2,3 %
  • Starnberg                  2,7 %
  • Fürstenfeldbruck     2,9 %
  • München                   4,5 %

(Quelle: Bundesagentur für Arbeit München)
 

Hypothekenzinsen: Kredite für unter 2%

Sind tiefere Hypothekenzinsen noch möglich? Selbst bei einer Laufzeit von 20 Jahren liegen die Zinsen bei rund 3 %. Hier die aktuellen Bestwerte vom 21.10.2012 (Zinssatz effektiv). Die Werte beziehen sich auf eine 50 %ige Beleihung bei 200.000,– € Kaufpreis und 2 % Tilgung und sollen eine Orientierung geben:

LaufzeitJuni'05Juni'06März'07Feb'08 Apr'10 Feb'11Okt'12
5 Jahre 2,91% 4,02% 4,07% 4,19% 2,75% 3,39% 1,73%
10 Jahre 3,49% 4,27% 4,11% 4,48% 3,57% 3,96% 2,45%
15 Jahre 3,75% 4,47% 4,30% 4,63% 4,02%    4,33 % 2,91%
20 Jahre 3,05%

(Quelle: Interhyp - www.interhyp.de)

Ihr Norbert Verbücheln
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