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Dietmar Schlüter 10.09.2013
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Gibt es eine optimale Wohnungsgröße für die möblierte Vermietung?

Teil 2 - Im ersten Teil dieses Beitrags hatten wir Ihnen die Situation der 1-, 1,5- und 2-Zi-Wohnungen sowie die Merkmale „Dachterrasse“ und „Waschmaschine in der Wohnung“ vorgestellt. Heute geht es um  unsere Erfahrungswerte zu großen Wohnungen und Häusern.

3-Zimmer-Wohnungen:

Gute 3-Zimmer-Wohnungen werden ebenfalls stark nachgefragt, in der Summe jedoch deutlich weniger als 1- und 2-Zimmer-Wohnungen. Die typische Größe liegt bei ca. 75 – 100 qm. Auch hier gilt: Funktionalität ist wichtiger als die reine Fläche.

Wie sind hier die Mieter-Zielgruppen? Es sind a) die Familie mit Kind, b) das Team mit zwei Mitarbeitern, die sich eine Wohnung teilen, und c) Mietinteressenten für großzügiges Wohnen mit einem 2. Schlafzimmer für Besuch.  Daher bevorzugen die Mieter bei dieser Wohnungsgröße in aller Regel zwei richtige Schlafzimmer. Je nach Grundriss und Raumgröße empfiehlt sich ein Elternschlafzimmer mit großem Doppelbett (optimal mindestens 180 x 200 cm) einzurichten und ein zweites Schlafzimmer, bei dem das Bett möglichst mindestens 140 x 200 cm misst (je nach Raumgröße und Grundriss kann auch ein Bett in den Maßen 120 x 200 cm ausreichen – kleiner sollte es jedoch nicht sein).

Ein Arbeits- oder Gästezimmer mit Bettsofa ist bei diesem Wohnungstyp dagegen kaum gefragt: um in der Wohnung auch einmal mit dem Notebook oder Laptop arbeiten zu können, reicht den Mietern üblicherweise der Esstisch völlig aus.

Neben zwei richtigen Schlafzimmern sind zwei komplette Bäder ein weiteres großes Plus für den erzielbaren Mietpreis, und zwar insbesondere, wenn sich die Wohnung auch an ein zweiköpfiges Kollegenteam als Mieter wendet. Je hochwertiger und repräsentativer die Wohnung, umso wichtiger wird dem Mieter auch ein komfortabler Tiefgaragenstellplatz.

4-Zimmer-Wohnungen und größer:

Familien mit zwei oder mehr Kindern (und ggf. einem Kindermädchen)  sowie Projekt-Teams sind bei dieser Wohnungsgröße das typische Mieterklientel. Daher sollten diese Wohnungen neben dem Wohnzimmer auf jeden Fall drei oder mehr Schlafzimmer haben.

Nicht alle Schlafzimmer in der Wohnung müssen mit einem großen Doppelbett (siehe oben bei den 3-Zimmer-Wohnungen) ausgestattet sein. Arbeits- und Esszimmer wirken sich auch bei diesem Wohnungstyp kaum positiv auf die Vermietbarkeit aus und sind für den erzielbaren Mietpreis in der Regel nicht maßgebend.

Bei dieser Wohnungsgröße spielt die Zahl der Bäder eine sehr wichtige Rolle für den erzielbaren Mietpreis und die Vermietbarkeit.  Große Familien oder mehrere Kollegen eines Projektteams wohnen einfach sehr viel komfortabler, wenn es zwei oder mehr Bäder gibt und wählen die Wohnung gerne spezifisch nach diesem Kriterium aus.

Die großen Wohnungen mit vier und mehr Zimmern werden im Vergleich spürbar weniger nachgefragt als die Standard-3-Zimmer-Wohnungen. Auch die Miete steigt nicht parallel zur Wohnungsgröße oder Zahl der Zimmer. Meist wird die Preisdifferenz zwischen leerer und möblierter Vermietung mit zunehmender Wohnungsgröße kleiner.

Allgemein gilt bei den Wohnungen mit drei, vier oder mehr Zimmern:

Diese Wohnungen werden vor allem in den begehrten zentralen Wohnvierteln gesucht und nicht so sehr in Stadtrandlagen. Dabei ist Neubauqualität in aller Regel ein zusätzliches Plus. Ferner ist ein Personenaufzug im Haus für eine gute Vermietbarkeit wichtig, wenn die Wohnung höher als im 1. OG liegt.

Bei Wohnungen ab drei Zimmern wünschen sich die Mieter zudem regelmäßig einen reservierten komfortablen Pkw-Stellplatz (möglichst in einer Tiefgarage im Haus). Je größer und repräsentativer die Wohnung, umso wichtiger wird die Parkmöglichkeit. Ein Duplex-Parker – also ein Platz auf einer Hebebühne mit übereinander angeordneten Stellplätzen - ist zwar eine Notlösung, reicht aber wegen seiner eingeschränkten Breite und Höhe oft nicht aus.

Möblierte Häuser:

Vollständig möblierte Häuser sind in gewisser Weise ein Markt für sich. Die Nachfrage nach möblierten Häusern ist im Vergleich sehr viel geringer als nach möblierten Wohnungen.

Hinsichtlich der typischen Mietergruppen gilt weitgehend das zu den 4-Zimmer-Wohnungen und größer Gesagte. Es sind die Familien mit mehreren Kindern und die Projektteams, die eine komfortable Anzahl von Schlafzimmern suchen: Nicht allein die größere Wohnfläche, sondern eine ausreichende Anzahl von Schlafzimmern ist den Mietern von Häusern wichtig. Eine Familie mit zum Beispiel drei Kindern und Kindermädchen benötigt in aller Regel bereits mindestens vier Schlafzimmer. Dazu meist noch Raum für Gäste, möglichst mit richtigen Betten. Diese Mieter finden in aller Regel nur bei einem Haus die nötige Zahl von Schlafzimmern. Arbeitszimmer und Esszimmer sind dagegen in aller Regel auch bei Häusern kein echter Mehrwert für die Mieter.

Fazit:

Die kompakten 1- bis 1,5-Zimmer-Wohnungen werden nach unserer Beobachtung eindeutig am stärksten nachgefragt. Dicht gefolgt wird diese Wohnungsgruppe von den 2-Zimmer-Wohnungen.

Insbesondere ab den 3-Zimmer-Wohnungen achten die Mieter neben Komfort auch auf Funktionalität. Das bedeutet: neben dem Wohnzimmer wird bei großen Wohnungen die Anzahl der Schlafzimmer und Bäder wichtig. Arbeitszimmer und Esszimmer sowie große Dachterrassen verbessern die möblierte Vermietbarkeit und den erzielbaren Mietpreis dagegen in aller Regel nur unwesentlich. Dafür wird aber mit zunehmender Wohnungsgröße ein komfortabler Tiefgaragenplatz umso wichtiger.

Natürlich gilt weiterhin:

Unsere Erfahrungswerte sind Durchschnittswerte, keine zwingenden Bedingungen. Ihre große Wohnung oder Ihr Haus weicht von den oben genannten Bedingungen ab? Fragen Sie uns bitte trotzdem sehr gerne nach den Möglichkeiten der Vermietung Ihrer möblierten Wohnung in München. Auch Wohnungen und Häuser mit sehr individuellen Merkmalen oder völlig untypischen Voraussetzungen können im möblierten Bereich die passende Marktnische erobern.

Sehr gerne stehen Ihnen Herr Norbert Verbücheln und Herr Dietmar M. Schlüter für Ihre Fragen zur Verfügung.

Teil 1 - Apartments und 2-Zimmer Wohnungen

Kommentare (1)
  1. Dejan
    Dejan | am 08.10.2014
    Hallo Herr Schlüter,

    vielen Dank für den sehr aufschlussreichen Artikel zur Vermietung möblierter Objekte. Ich kann Ihre Erfahrungen bestätigen. Wir sind zwar nicht auf die Vermietung möblierter Objekte spezialisiert, es kommt aber vor, dass wir diese auch vermieten und da decken sich unsere Erfahrungen.

    Hinzufügen würde ich gerne, dass bei solchen Wohnungsgesuche auch die Dauer eine Rolle spielt, je kürzer die Mietdauer, desto wichtiger scheint eine Vollausstattung zu sein.

    Viel Erfolg weiterhin
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