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Norbert Verbücheln 17.08.2015
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Mietpreisbremse für München – Marktbericht August 2015

Wohnen auf Zeit München - Der Markt für möblierte Wohnungen im Juni-August: Seit 1. Juni hat es einen großen Umbruch im Wohnungsmarkt gegeben. Der Gesetzgeber hat das Maklerrecht neu geregelt. Nicht mehr der Mieter bezahlt den Makler, sondern in der Regel der Vermieter.

Mr. Lodge bietet seit Juni ausschließlich für Mieter provisionsfreie Wohnungen an. Die große Frage war: Wie reagieren die Marktteilnehmer auf diese Umstellung? Zum jetzigen Zeitpunkt haben wir 2,5 Monate Erfahrungen mit dem neuen System. Mit der Umstellung ging ein Anstieg der Nachfrage um ca. 10 % einher. Mehr als 90 % der Vermieter haben sich den neuen Bedingungen angepasst. Die Mietpreise wurden von den Anbietern erhöht um die anfallenden Kosten teils oder überwiegend auszugleichen. Dies wurde von den Marktteilnehmern weitgehend angenommen.

Der vorhergesagte leichtere Zugang zu den Wohnungen ist Wirklichkeit geworden, und nicht nur Mieter aus dem Ausland wissen das zu schätzen. Die zusätzlich zur Mietzahlung anfallende Provision fällt nun weg, so dass der Mietinteressent weniger liquide Mittel benötigt. Es zeigte sich aber auch, dass das alte System bei manchen Firmen noch ein Thema war. Aus dem einen Topf bezahlte man die Provision und aus einem anderen Topf die Miete. Dieses Denken verschwindet nach und nach.

Die Angebotsentwicklung:

Im August 2015 ist das Angebot im Vergleich zum Vorjahr noch knapper und wird im September seinen Tiefpunkt erreichen. Wir erwarten im September in allen Klassen (1- bis 4-Zimmer-Wohnungen) ein sehr geringes Angebot und eine erstklassige Aufnahme durch die Mieter.

Im Oktober/November gehen wir von einer leichten Entspannung aus, bedingt durch größere Apartmenthäuser, die neu auf den Markt kommen.

München wird voll und eng, und die zu geringe Neubautätigkeit kann keine ausreichende Entlastung schaffen. Nach Meinung von Bauträgern und Architekten könnte die Stadt München mehr Unterstützung bieten, um Bauvorhaben schnell voranzubringen und mehr Baurecht auszuweisen. Der immense Preisdruck wird also wohl bleiben, da zu viel Nachfrage auf zu wenig Angebot trifft. Notwendig wäre derzeit wohl Baurecht für eher 20.000 Einheiten statt 10.000 Einheiten pro Jahr.

Mietpreisbremse 01.08.2015 - 31.07.2020

Die Mietpreisbremse gilt in München und den angrenzenden Landkreisen seit dem 1. August und unterstützt die Investitionen in den Bau neuer Wohnimmobilien. Von der Mietpreisbremse sind Neubauten mit Erstnutzung ab Oktober 2014 ausgenommen. Hier ist die Miete nach wie vor frei vereinbar, auch für Folgevermietungen.

Die Mietpreisbremse gilt ebenfalls nicht für Vermietungen für den vorübergehenden Gebrauch. Der vorübergehende Gebrauch trifft in der Regel bei den Vermietungen möblierter Wohnungen zu. Angemietet werden diese Wohnungen für Projekttätigkeiten etc.

Auch bei umfassender Sanierung einer Wohnung (ca. 1/3 des Anschaffungswertes der Wohnung) trifft die Bremse für die Erstvermietung nicht zu. Bei Folgevermietungen kann nicht erhöht werden.

Für alle anderen Neuvermietungen gilt:

Die Vormiete darf bei Neuvermietung nicht überstiegen werden. Ausnahme: Lag die Vormiete unter dem Mietspiegel der Stadt München + 10 %, kann bei Neuvermietung bis zu diesem Wert erhöht werden. Soweit die Kommunen der Landkreise keinen Mietspiegel haben gilt die ortsübliche Miete als zulässiges Maß.

Am Beispiel einer Neuvermietung einer 2-Zimmer-Wohnung in Giesing mit 50 qm werden die Regelungen deutlich:

  • Erstbezug der Wohnung im November 2014. Der Mietpreis für die Neuvermietung ist frei.
  • Die Wohnung wir möbliert vermietet zum vorübergehenden Gebrauch. Der Mietpreis ist für die Neuvermietung frei.
  • Die Wohnung wurde 2013 zuletzt vermietet für 750,- € Kaltmiete. Die Miete darf bei Neuvermietung nicht erhöht werden
  • Die Wohnung wurde 1985 zuletzt vermietet, die Miete betrug bei Auszug des letzten Mieters 2015: 470,- € Kaltmiete. Die Miete darf auf ca. 650,- € Kaltmiete bei Neuvermietung erhöht werden (gemäß Mietspiegel der Stadt München ca. 11,80 €/qm zuzüglich 10 %)

Hilfestellung bei der Berechnung der zulässigen Miethöhe findet sich auf muenchen.de. Wir empfehlen eine Beratung durch Haus und Grund.

Was passiert, wenn sich ein Vermieter nicht an die Mietpreisbremse hält? Erst mal nichts. Der neue Mieter kann aber zu jeder Zeit eine Auskunft über die Vormiete verlangen. Ist die aktuelle Miete zu hoch, muss er den Verstoß rügen. Der Vermieter hat dann nur noch Anspruch auf die Vormiete.

Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung (Erstbezug vor 10/2014) ist die Vormiete also wichtig und begrenzt die Einnahmen für eine gewisse Zeit und damit möglicherweise den Wert der Immobilie. Was zusätzlich zu berücksichtigen ist: Für das Jahr 2016 gibt es gesetzliche Bestrebungen, die Bestimmungen für den Mietspiegel deutlich zu verschärfen. Man möchte auch ältere Mietverträge mit einbeziehen, was für einen großen Teil der Neuvermietungen zu einem Absenken der zulässigen Mieten führen würde. Zusätzlich sollte man bedenken, dass die Mietpreisbremse möglicherweise auch über das Jahr 2020 fortgeführt wird.

Hier greift in den Landkreisen die Mietpreisbremse:

  • Landkreis München: Aschheim, Aying, Baierbrunn, Brunnthal, Feldkirchen, Garching, Gräfelfing, Grasbrunn, Grünwald, Haar, Höhenkirchen-Siegertsbrunn, Hohenbrunn, Ismaning, Kirchheim b. München, Neubiberg, Neuried, Oberhaching, Oberschleißheim, Ottobrunn, Planegg, Pullach i. Isartal, Putzbrunn, Sauerlach, Schäftlarn, Straßlach-Dingharting, Taufkirchen, Unterföhring, Unterhaching, Unterschleißheim
  • Landkreis Fürstenfeldbruck: Egenhofen, Eichenau, Fürstenfeldbruck, Germering, Gröbenzell, Maisach, Olching, Puchheim, Schöngeising, Türkenfeld
  • Landkreis Freising: Allershausen, Attenkirchen, Eching, Fahrenzhausen, Freising, Haag a. d. Amper, Hallbergmoos, Kranzberg, Langenbach, Marzling, Moosburg a. d. Isar, Neufahrn b. Freising, Wolfersdorf, Zolling
  • Landkreis Ebersberg: Anzing, Ebersberg, Egmating, Emmering, Forstinning, Frauenneuharting, Glonn, Grafing b. München, Hohenlinden, Kirchseeon, Markt Schwaben, Moosach, Pliening, Poing, Vaterstetten, Zorneding
  • Landkreis Dachau: Bergkirchen, Dachau, Haimhausen, Hilgertshausen-Tandern, Karlsfeld, Markt Indersdorf, Petershausen, Schwabhausen, Sulzemoos, Weichs
  • Landkreis Erding: nur in Erding

 Ihr Norbert Verbücheln
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