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Norbert Verbücheln 12.07.2013
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Marktbericht und Newsletter MR. LODGE - Juli 2013

Norbert Verbücheln - Unser Experte informiert über den Wohnungsmarkt in München

Nachfrage nach möbliertem Wohnen im 1. Halbjahr 2013 – 15 % Wachstum | Ausblick auf das 2. Halbjahr 2013 - massiver Zuwachs bei den möblierten Wohnungsangeboten | Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt | Arbeitsmarkt München | Hypothekenzinsen - Kredite werden wieder teurer

  • 1. Halbjahr 2013 – 15% Wachstum
  • Ausblick für 2. Halbjahr 2013 – mehr Wohnungsangebote
  • Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt
  • Arbeitsmarkt in München - robust mit rückläufiger Arbeitskräftenachfrage
  • Hypothekenzinsen – Kredite werden wieder teurer

Halbjahr 2013 – 15% Wachstum

15% mehr Wohnungen konnten durch Mr. Lodge erfolgreich im 1. Halbjahr vermittelt werden. Mittlerweile sorgen über 60 Mitarbeiter bei unseren nationalen und internationalen Kunden für einen möglichst reibungslosen Ablauf und eine schnelle und effiziente Wohnungsvermittlung.

Die Mietinteressenten kamen vorrangig aus Deutschland. Auf Platz zwei liegt Italien, gefolgt von Frankreich, Spanien, den USA, Österreich, Griechenland und den Niederlanden.
Insgesamt war die Nachfrage für alle Wohnungstypen sehr gut, insbesondere wurden auffallend viele 2-Zimmer-Wohnungen gesucht. An erster Stelle liegen jedoch nach wie vor die 1-Zimmer-Wohnungen, die immer am stärksten gefragte sind.

Nicht immer konnten die geforderten, teils sehr hohen Mieten erzielt werden, und weniger wäre dann oft mehr gewesen. Denn längere Leerstände verschlechtern ganz erheblich die Rendite einer Immobilie. Durch die derzeit sehr hohen Kaufpreise beim Erwerb einer Immobilie entstehen bei vielen Anbietern unrealistische Vorstellungen von den erzielbaren Mieten.

Allgemein nehmen die Mietzeiten bei den möblierten Wohnungen zu: sie liegen inzwischen im Mittel deutlich über einem Jahr und erreichen teilweise zehn und mehr Jahre. Ein Grund ist sicherlich der generell sehr schwierige Wohnungsmarkt, sodass es oft einfacher ist, in der gemieteten möblierten Wohnung zu bleiben. Ein zweiter Grund ist die ganz hervorragende Qualität vieler möblierter Wohnungen, die von Mr. Lodge vermittelt werden. Die Möblierung und Ausstattung ist ausgesprochen attraktiv, sodass gerade Mieter, die nicht abschätzen können, ob sie zukünftig dauerhaft in München bleiben möchten, eine solche möblierte Wohnung einer unmöblierten Wohnung vorziehen.

Lesen Sie selbst, was eine Mr. Lodge Kundin in einem Beitrag auf der englischen Qypeseite über seine Wohnungssuche in München schreibt:

  • A little bit of background first: For the foreigners who are moving to Munich for the first time, the most important thing to know is that the unfurnished rental market here is simply insane. It’s insane not just for the foreigners but locals as well. The vacancy rate is really low in the city center (especially in highly sought-after neighbourhoods like Schwabing). Within the first month of moving here, my husband and I must have contacted about 100 realtors who were showing unfurnished rentals. Only 20 of them or so got back to us (I'm sure our poor German language skills didn't help) and we went for all the showings and applied for most of them and we didn't get a single offer. In addition to the fact that each unfurnished rental must have had about 20 or more prospective tenants, the fact that we were foreigners probably didn't do much to put us at the top of the list with landlords who were looking for Germans more likely to stay long-term in Munich. In essence, you need to have a lot of luck, a lot of money or a lot of patience to secure an unfurnished rental in Munich.

    Mr. Lodge: After having a discouraging month of looking for unfurnished rentals on our own, my husband and I decided to rethink our strategy. We are only here for three years, so buying a lot of furniture is a complete waste of time since we'll have to sell it all when we move back to Canada. Plus, we have far less patience than most other people looking for apartments and just wanted to get into a nice place and start enjoying the city. So we decided to go with Mr. Lodge and rent a furnished place and everything took a turn for the better. I have to say Mr. Lodge is worth every cent and their staff is excellent. The apartment we have is in a beautiful neighborhood and in great condition. I saw the apartment listing on Tuesday and we got an appointment to view the place on the same day. All the paperwork and the hand-over appointment was completed within two days. Our customer representative walked us through the apartment tour and took note of any issues (defects in furniture etc.) so that we won't have any issues when we are done our lease. I can't believe we wasted nearly a month looking for unfurnished rentals when we could have spared a lot of frustration and gone to Mr. Lodge in the first place. I highly recommend their services. Thank you Mr. Lodge for everything!

Ausblick für das 2. Halbjahr – massiver Zuwachs bei den möblierten Wohnungsangeboten 

Eine eindeutige Tendenz bei der Nachfrage nach möblierten Wohnungen - Wohnen auf Zeit zeichnet sich noch nicht ab. Die Monate Mai und Juni zeigten eine leicht abflachende Nachfragedynamik. Der Juli war bisher wieder sehr stark. Üblicherweise ist das 3. Quartal das Stärkste und das 4. ist das schwächste Quartal des Jahres.

Fakt ist auf jeden Fall, dass über 600 neue möblierte Apartments in den nächsten sechs Monaten auf den Markt kommen. Das hat es seit über 30 Jahren in München nicht mehr gegeben.  Ab  September werden rund 340 möblierte Apartments im sogenannten Olympia Tower (Helene-Mayer-Ring 4 im Olympiadorf) vermietet. Im Winter kommen weitere 100 möblierte Appartements in  der Knorrstr. 29 (Milbertshofen) auf den Markt und rund 170 höherwertige 1-2-Zimmer-Wohnungen  in Bogenhausen (Vogelweidestr./Prinzregentenstraße).

Wir gehen davon aus, dass dieses neue Angebot einen spürbar dämpfenden Einfluss auf die Mietpreise hat und zu einer Normalisierung führen könnte. Zumindest eins kann man heute sicher sagen: die Zeiten steigender Mieten sind dann in München erst mal vorbei. Weiterhin sollte man berücksichtigen, dass 2014 weitere über 1.000 neue Studentenapartments und teils Businessapartments fertig gebaut werden.

Bei steigendem Wettbewerb um die Mietinteressenten sind Lage und Ausstattung der Apartments in München umso wichtiger. Wir unterstützen unsere Anbieter durch kompetente Beratung bei der Einrichtung.

Für Vermieter haben wir zudem einen eigenen Blog. Hier finden Sie u.a. von unseren Innenarchitektinnen wichtige Hinweise für die Vermietung Ihrer möblierten Wohnung in München. Themenbeispiele:

  • Die fotogerechte Enddekoration
  • Vorher-/Nachher-Beispiele
  • Impressionen von der Mailänder Möbelmesse
  • Die Ausstattung einer möblierten Wohnung

Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt

1. Angebote auf Immobilienscout24 – massive Abnahme des Angebotes im Vergleich zum Vorjahr:

  • Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen:
    16.07.12 : 3.323  |  14.09.12 : 2.190  |  21.10.12 : 2.294 | 10.03.13 : 2.158 | 8.7.13 : 2.092
  • Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 200.000:
    16.07.12 : 517  |  14.09.12 : 430  |  21.10.12 : 421 | 10.03.13 : 353 | 8.7.13 : 288
  • Angebot Vermietungen Mietwohnungen:
    16.07.12 : 1.652  |  14.09.12 : 1.406  |  21.10.12 : 1.527 | 10.03.13 : 1.576 | 8.7.13 : 1.460
  • Angebot möblierte Wohnungen / Wohnen auf Zeit:
    16.07.12 : 1.123  |  14.09.12 : 1.080  |  21.10.12 : 1.104 | 10.03.13 : 1.152 | 8.7.13 : 984

2. Die im letzten Marktbericht  vorgestellten Apartmenthäuser sind bereits großenteils ausverkauft. In diesem und letzten Jahr sind insgesamt rund 1.500 x 1-Zimmer-Wohnungen nahezu komplett platziert worden. Die größte Überraschung sind die Studentenapartments der Lambert Holding in der Landsberger Str. (rund 470 x), die fast alle in kürzester Zeit verkauft wurden. Hier ist der Baubeginn in diesem Sommer geplant.

3. Mehr und mehr Bauträger / Projektentwickler realisieren  das Thema Wohnen auf Zeit / möblierte Wohnungen in München. Ein neues Großprojekt mit 344 möblierten 1-1,5 Zimmer-Wohnungen (22 - 49 qm) und  33 weiteren Wohnungen (52-138qm) am Ackermannbogen ist derzeit im Vertrieb (www.studiomuc.de) und steht beispielhaft dafür. Hier ist die Fertigstellung im Jahr 2015 geplant. In der Zwischenzeit wurde ein Projekt mit über 100 möblierten Kleinwohnungen in der Knorrstr. 29 nahezu komplett platziert.

4. Bevölkerungsentwicklung zum 31.5.2013
Die Bevölkerung ist gegenüber dem Vorjahresmonat zum Ende Mai 2013 um 22.717 Einwohner auf 1.447.614 gewachsen. Das zeigt auch, wie dringend die Investitionen in Wohnraum in München nötig sind. Die Wachstumsdynamik hat allerdings in den letzten Monaten nachgelassen.

5. Büromarkt: 1. Halbjahr 2013 -17 %
Laut einem Bericht der Immobilienzeitung vom 2.7.13 sinkt das Neuvermietungsvolumen im 1. Halbjahr um 17 % gegenüber einem sehr, sehr guten Vorjahr. Der Flächenumsatz (incl. Eigennutzer) insgesamt liegt etwa auf Vorjahresniveau. Der Leerstand ist mit unter 6 % weiter gefallen. Erst im kommenden Jahr steigt das Neubauvolumen bei Büros wieder

Arbeitsmarkt in München - robust mit rückläufiger Arbeitskräftenachfrage

Der Münchener Arbeitsmarkt zeigt sich im Juni 2013 weiterhin mit sehr guten Werten. Die Arbeitslosigkeit liegt mit 43.719 (Quote 4,6 %) aber leicht über dem Vorjahr (4,4 %).  Die Anzahl an offenen Stellen veränderten  sich im 2. Quartal negativ:  Im April im Vergleich zum Vorjahr um -14,9 %, im Mai um -25,3 % und im Juni um -1,6 %. Diese negative Entwicklung im 2. Quartal zeigte sich in allen großen Metropolen Deutschlands (Quelle: Bundesagentur für Arbeit München).

Hypothekenzinsen - Kredite werden wieder teurer

Die Zinsen haben angezogen. Langjährig betrachtet sind sie zwar immer noch unglaublich günstig, aber die Tiefstwerte vom März 2013 liegen hinter uns. Hier die aktuellen Bestwerte vom 08.07.2013 (Zinssatz effektiv). Die Werte beziehen sich auf eine 50-%ige Beleihung bei 200.000,– € Kaufpreis und 2 % Tilgung und sollen eine Orientierung darstellen:

LaufzeitJuni'06März'07Feb'08Apr'10Feb'11Okt'12Juni'13
5 Jahre4,02 %4,07 %4,19 %2,75 %3,39 %1,73 %1,86 %
10 Jahre4,27 %4,11 %4,48 %3,57 %3,96 % 2,45 %2,53 %
15 Jahre4,47 %4,30 %4,63 %4,02 %   4,33 %2,91 %3,02 %
20 Jahre  3,17 %

(Quelle: Interhyp - www.interhyp.de)

Der nächste Marktbericht erscheint voraussichtlich Ende Oktober 2013
Einen schönen Sommer wünscht Ihnen

Ihr Norbert Verbücheln
Gesamtleitung

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