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Norbert Verbücheln 19.05.2014
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Wohnungsmarkt und Newsletter MR. LODGE - Mai 2014

Norbert Verbücheln - Unser Experte informiert über den Wohnungmarkt in München
  • 1. Quartal 2014 – verhaltene Nachfrage nach möblierten Wohnungen in München
  • Ausblick - gutes 2. und 3. Quartal, schwieriges 4. Quartal - hohe Fertigstellungszahlen dämpfen die Mietpreise
  • Mietpreisbremse und Bestellerprinzip - sozialistische Experimente
    - Mietpreisbremse
    - (Erst-)bestellerprinzip
    - Mögliche Szenarien
    - Was können Sie tun?

1. Quartal 2014 – verhaltene Nachfrage nach möblierten Wohnungen in München

2013 war geprägt durch ein extrem knappes Angebot und sehr hohen Mieten. Im Dezember 2013 zeigte sich jedoch eine etwas verhaltene Nachfrage, nicht jede Wohnung war quasi sofort vermietet. Dies hat sich im 1. Quartal fortgesetzt. Es kam daher im Januar, Februar und März zu deutlichen Angebotsüberhängen, auch durch zu hohe Mietpreisforderungen. Einige Vermieter hatten sich noch nicht auf das wachsende Angebot und die schwächere Nachfrage eingestellt. Die neuen Apartmenthäuser der letzten Monate mit rund 600 möblierten, überwiegend 1-Zimmer-Wohnungen, machen sich langsam bemerkbar. Wobei das Haus in der Vogelweidestrasse in Bogenhausen mit rund 160 Einheiten erst zum April/Mai in die Vermietung kam. Weitere 700 -1.000 Einheiten sind noch im Bau oder  in der Planungsphase.

Unterstützt werden viele Anbieter von unseren Einrichtungsberaterinnen/Innenarchitektinnen, damit sie sich in dem zunehmenden Wettbewerb gut positionieren können. Dabei können unsere Vermieter von unserer Langjährigen Erfahrung profitieren.

Ausblick - gutes 2. und 3. Quartal, schwieriges 4. Quartal - hohe Fertigstellungszahlen dämpfen die Mietpreise

Im 2. Quartal ist seit Ende April die Nachfrage wieder etwas besser gegenüber dem Vorjahr. Wir erwarten im weitern Verlauf und auch für das 3. Quartal einen relativ knappen Wohnungsmarkt. Dies ist typisch für die Jahreszeit. Für das 4. Quartal und den Winter erwarten wir eine Eintrübung, und - bedingt durch viele Fertigstellungen von Neubauten - eine Dämpfung der Mietpreise, besonders bei den 1-Zimmer-Wohnungen. Der Markt wird durch die hohen Investitionen entlastet und ist aus der Sicht der Stadt München auf einem guten Weg: Entlastung durch Neubau. Die geplante Einführung einer Mietpreisbremse und Bestellerprinzip bei den Maklergebühren wird kontraproduktiv sein und könnte zu erheblichen Turbulenzen führen und die Investitionsbereitschaft mindern.

Mietpreisbremse und Bestellerprinzip - sozialistische Experimente

Ein erheblicher Nachteil entsteht Vermietern mit der geplanten Neuregelung. Das Bundesjustizministerium hat noch im März 2014 einen Referentenentwurf zum Thema Mietpreisbremse und Bestellerprinzip geliefert. Geplant ist die Verabschiedung noch vor der parlamentarischen Sommerpause Ende Juni. Man muss mit der Umsetzung in geltendes Recht zum Anfang 2015 oder spätestens zum  Sommer 2015 rechnen. Während das Bestellerprinzip bei der Maklervergütung Bundesrecht ist, schafft der Bund bei der Mietpreisbremse lediglich für die Länder die Voraussetzung. Beschließen kann das für München nur der Freistaat Bayern.

Mietpreisbremse:

Neuvermietung von Bestandswohnungen:
Liegt der Vermieter bisher mit der Miete nicht über dem Mietspiegel der Stadt München (ortsüblichen Miete) ist eine Erhöhung der Miete auf maximal 10 % über der ortsüblichen Miete möglich. Bestandsschutz ist geplant für bestehende Mietverträge, die bereits > 10 % über dem Mietspiegel liegen. Kommt es zur Neuvermietung, kann man die bisherige Miete fortführen. Eine Erhöhung ist nicht möglich. Die Mieten werden quasi eingefroren.

Vermietung von Neubauwohnungen - Erstbezug
Der Erstbezug soll von der Mietpreisbremse ausgenommen werden, d.h. die Miete für neu gebaute Wohnungen ist frei vereinbar. Kommt es zu einen Mieterwechsel, kann man die Miete nicht erhöhen und muss sie aber auch nicht absenken.

Niemand weiß, wie man aus einer solchen Regulierung wieder herauskommt. Sie ist zwar nur für 5 Jahre vorgesehen, aber eine Beendigung wird noch schwieriger - Experimente mit der Mietpreisbremse gab es in vielen Staaten. Sie haben zu einer geringeren Investitionsbereitschaft geführt und zunehmender Wohnungsknappheit.

Fazit: Sollte die Mietpreisbremse kommen, wird es gravierende negative Auswirkungen für viele Wohnungsbesitzer haben. Langfristig rechnen die Fachleute mit einer weiteren Verknappung des Wohnungsangebotes aufgrund nachlassender Investitionsbereitschaft. Wenige Mieter werden tatsächlich profitieren. Hierzu ein interessanter Artikel im Manager Magazin Online: http://www.manager-magazin.de/immobilien/artikel/mietpreisbremse-was-geldanleger-beachten-muessten-a-968860.html„Wo Kapitalanleger jetzt noch kaufen können“

Bestellerprinzip:

Ein weiterer massiver Einschnitt droht von einer ganz anderen Seite. Bisher war die Vermarktung der Mietwohnungen durch einen Makler in gefragten Metropolen für den Anbieter kostenfrei. Die Provision wurde in der Regel vom Mieter getragen. Das kann sich drastisch ändern. Derjenige soll die Maklerleistung bezahlen, der ihn beauftragt. Im Koalitionsvertrag hatte man sich auf ein sogenanntes Erstbestellerprinzip geeinigt.

Im Gesetzesentwurf (vom März 2014) wurde dies noch verschärft:
"Hat der Vermieter dem Makler eine Wohnung zur Suche eines für ihn geeigneten Mieters an die Hand gegeben, ist der Mieter keinesfalls zur Zahlung der Courtage verpflichtet. Vereinbarungen, um die Zahlungspflicht für die Maklervergütung auf den Mieter abzuwälzen, sind unwirksam." und

"Entgeltpflichtige Maklerverträge zwischen einem Wohnungssuchenden und dem Wohnungsvermittler (Makler) kommen nur noch dann zustande, wenn der Wohnungssuchende in Textform (z. B. E-Mail) einen Suchauftrag erteilt und der Makler ausschließlich wegen dieses Suchauftrages diejenige Wohnung beschafft, über die der Mietvertrag schließlich zustande kommt."

Nach dem ursprünglichen (Erst-)Bestellerprinzip wären folgende Vermittlungsmodelle in der Praxis u.a. denkbar:

  • Der Mietinteressent beauftragt den Makler vor dem Vermieter. Der Mietinteressent bezahlt die Provision bei erfolgreicher Vermittlung.
  • Der Vermieter beauftragt den Makler vor den Mietinteressenten. Der Vermieter bezahlt die Provision (provisionsfreies Angebot für den Mietinteressenten).
  • Der Vermieter beauftragt den Makler, seine Wohnung nur Mietinteressenten anzubieten, die ihn bereits beauftragt haben. Der Mietinteressent bezahlt den Makler und muss vor dem Vermieter den Makler beauftragt haben.

Mögliche Szenarien:

  • In gefragten Lagen und bei attraktiven Wohnungen werden Vermieter nicht als Erstbesteller auftreten, die Provision wird vom Mietinteressenten bezahlt.
  • Bei weniger gefragten Wohnungen und Lagen (unattraktivere Lagen, zu teuer) wird eher der Vermieter seine Wohnung aktiv über den Makler als Erstbesteller anbieten, provisionsfrei für den Mieter - Attraktive Wohnungen werden möglicherweise nicht mehr oder weniger aktiv angeboten d.h. sie verschwinden vom Marktplatz. Für Mietinteressenten wird es erforderlich sein, sehr früh Makler zu beauftragen, um bei der Wohnungssuche erfolgreich sein zu können.
  • Vermieter werden versuchen, höhere Mieten zu vereinbaren, um Vermarktungskosten abzudecken.
  • Vermieter könnten taktieren und lieber mal eine Wohnung 1 - 2 Monate leer stehen lassen, bevor sie zur Provisionszahlung verpflichtet sind

Fazit: Wird das Bestellerprinzip eingeführt, wird ein sehr gemischtes Bild entstehen mit vielen Verlieren und einem Teil Gewinnern. Sehr viel Wohnungsangebot wird in gefragten Lagen vermutlich einfach „verschwinden“ und nicht mehr sichtbar am Markt erscheinen. Der Wohnungsmarkt wird intransparenter und nicht mehr so gut funktionieren. Für einen Teil der Mietinteressenten wird die Wohnungssuche preiswerter/kostenfrei. Generell wird das Angebot knapper, weniger transparent und der Suchprozess wird erheblich schwieriger. Die Rentabilität vieler Vermietungen wird sinken, da höhere Vermarktungskosten entstehen und mehr Leerstand.

Insgesamt sehen wir die Lage verhalten optimistisch, da die Nachfrage nach möblierten Wohnungen auch künftig ungebrochen sein wird. Wir arbeiten Jahr für Jahr für viele Tausend Mietinteressenten schnell und effizient und bringen Nachfrage und Angebot zusammen. Die Unternehmen vertrauen der hohen Qualität unserer Dienstleitung und sind überwiegend unsere Auftraggeber. Wir hoffen, dass wir auch zukünftig für Mietinteressenten und Vermieter unsere Dienstleistung auf dem gewohnt hohen Niveau anbieten können. Wir versuchen unser Bestes, um uns auf zukünftige gesetzliche Regelungen möglichst gut vorzubereiten. Wir hoffen, dass die verantwortlichen Politiker nicht populistisch entscheiden, sondern ihre Kraft einsetzen für einen besseren und ausgewogeneren Wohnungsmarkt - und dazu gehören ganz entscheidend Vermieter, die gerne in neue Wohnungen investieren.

Was können Sie tun?

Bestellerprinzip und Mietpreisbremse sollen im Doppelpack kommen und werden möglicherweise einschneidende negative Auswirkungen auf die Wirtschaftlichkeit Ihrer Investition haben. Noch ist es nicht zu spät. Wir möchten Sie bitten, sich der Initiative des IVD Immobilienverband Deutschland anzuschließen, der eine Petition gegen die Einführung des Bestellerprinzips und für mehr Wohnungsbau initiiert hat. Man kann das ganz leicht Online unterstützen: https://www.openpetition.de/petition/online/gegen-die-einfuehrung-des-bestellerprinzips

Darüberhinaus kennen Sie vielleicht Entscheidungsträger und können denen Ihre Sorgen, Bedenken und den Ernst der Lage vermitteln. Aus diesem von der Regierung geplanten "sozialistischen Experiment" kann man nicht mehr so einfach aussteigen. Es wird sehr viel Schaden anrichten. Lesen Sie bitte auch den Kommentar "Die Mietpreisbremse ist Bonsai Sozialismus" von Wolfram Weimer.

Über relevante Neuerungen halten wir Sie wie gewohnt weiterhin auf dem Laufenden.

 

Ihr Norbert Verbücheln
Gesamtleitung Mr. Lodge GmbH

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