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Norbert Verbücheln 27.04.2015
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Wohnungsmarkt und Newsletter | Mr. Lodge | April 2015

Norbert Verbücheln - Unser Experte informiert über den Wohnugnsmartk in München
  • Der Markt für möblierte Wohnungen in Q1 – Stagnation auf hohem Niveau
  • Ab Juni 2015 nur noch Innenprovision
  • Energieausweis ab 1. Mai 2015 absolut Pflicht
  • Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt
    1. Angebote auf Immobilienscout24
    2. München expandiert - Bevölkerungsentwicklung in München
    3. München baut über 50 neue Schulen
    4. Die größten Wohnbauprojekte in München
    5. Verkauf von Immobilien
    6. Büromarkt 1. Quartal + 16%
  • Arbeitsmarkt in München - sehr robust
  • Hypothekenzinsen – fast geschenkt

Der Immobilienmarkt steht weiterhin unter Strom

Die Kaufpreise haben Rekordhöhen erreicht und nach wie vor wird viel investiert. Die Bundesregierung ist sozusagen im Glück, denn die Gesetzesänderung zum 1. Juni hat aktuell keine dämpfenden Auswirkungen auf Investitionen in Immobilien, dank u.a. extrem niedriger Hypothekenzinsen. Man befindet sich im Anlagenotstand.

Der Markt für möblierte Wohnungen im 1. Quartal – Stagnation auf hohem Niveau

Auch in möblierte Wohnungen wurde in München so viel investiert, wie in keiner anderen Metropole in Deutschland. Mehrere große Apartmenthäuser wurden realisiert oder befinden sich noch in der Fertigstellungsphase. Zahlreiche Projekte werden in den kommenden Jahren folgen.

Der Markt für möblierte Wohnungen hat sich daher im 1. Quartal auf sehr hohem Niveau konsolidiert. Knapp 900 Wohnungen wurden erfolgreich durch Mr. Lodge vermittelt. Die neu fertiggestellten Apartmenthäuser machten sich, wie erwartet, entlastend bemerkbar. Die Anzahl der Gesuche sind im 1-Zimmer-Wohnungssegment rückläufig. Eine Nachfragezunahme spürten wir hingegen bei 2- und 3-Zimmer-Wohnungen. Der April zeigt  gegenüber dem Vorjahr in allen Segmenten (1-, 2- und 3+-Zimmer-Wohnungen) eine freundliche Tendenz.

Ab Juni 2015 nur noch Innenprovision

Zum 1. Juni tritt das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft und verändert den Immobilienmarkt grundlegend. Der Gesetzgeber hat die Bezahlung der Provision durch den Mieter nahezu unmöglich gemacht. Als führende und größte Agentur für Wohnen auf Zeit  beschränkt sich Mr. Lodge weiterhin auf die ausschließliche Vermittlung von Wohnungen für den vorübergehenden Gebrauch, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen. Der Focus liegt auf einer Vermietung ohne Leerstand. Dafür müssen wir effizient arbeiten und die Sichtbarkeit der Angebote muss für die Mietinteressenten gewährleistet sein.

Mr. Lodge nimmt ab 1. Juni nur noch für Mieter provisionsfreie Wohnungen und Häuser ins Angebot auf. Dem Anbieter wird eine Innenprovision berechnet, die sich nach der Dauer des Mietvertrages richtet.  Es ist zu erwarten, dass die Vermarktungs- und Vermittlungskosten von den Vermietern ab Juni in die Miete eingepreist werden. Wir gehen von einem ca. 15-20% höheren Mietpreisniveau aus.

Folgende Innenprovision berechnen wir ab 1. Juni für die Anbieter:

Mietverhältnisse
Bis 3 Monate60% einer Monatsmiete inkl. MwSt.
Bis 4 Monate75% einer Monatsmiete inkl. MwSt.
Bis 5 Monate90% einer Monatsmiete inkl. MwSt.
Bis 6 Monate105% einer Monatsmiete inkl. MwSt.
Bis 7 Monate120% einer Monatsmiete inkl. MwSt.
Bis 8 Monate135% einer Monatsmiete inkl. MwSt.
Bis 9 Monate150% einer Monatsmiete inkl. MwSt.
Länger als 9 Monatemax. 150% einer Monatsmiete inkl. MwSt.

Wir rechnen damit, dass die Nachfrage durch den Wegfall der Außenprovision deutlich anzieht. Für  viele Unternehmen war das Geschäftsmodell mit einer Außenprovision unattraktiv. Auch für Privatpersonen ist eine durch Innenprovision getragene Vermietung attraktiver. Viele internationale Kunden kannten das Modell einer Außenprovision nicht.

Energieausweis ab 1. Mai 2015 Pflicht

Die Übergangszeit für die Energieausweispflicht endet am 30.04.2015. Pflichtverletzungen können ab dem 1. Mai 2015 behördlich verfolgt werden und es drohen Bußgelder. Dies gilt leider auch für Anbieter möblierter Wohnungen und Häuser. In der Regel können Sie den Ausweis bei Ihrer Hausverwaltung erhalten. Viele Firmen werben mit Ihrer Dienstleistung Online (Google Suche nach: Energieausweis erstellen). 
Bitte beachten Sie, wir bieten aufgrund der gesetzlichen Vorgaben ab 1. Mai nur noch Objekte an mit vorliegendem Energieausweis an.

Kurzmeldungen zum Wohnungs- und Büromarkt

1. Angebote auf Immobilienscout24:
Ein gewisser Gradmesser für die Lage auf dem Wohnungsmarkt ist das Angebot auf Immoscout. Auffallend ist: Das Mietwohnungsangebot steigt 1 Monat vor der Neuregelung der Maklercourtage und hat in den letzten 2 Monaten um ca. 15% zugenommen. Möglicherweise stellen manche Interessenten ihre Wohnungssuche zurück. Beim Wohnen auf Zeit Angebot hat sich dies bisher nicht bemerkbar gemacht.

  • Angebot Vermietungen Mietwohnungen: 
    16.07.12 : 1.652  | 10.03.13 : 1.576 | 11.04.14 : 1.497 | 24.04.2015 : 1.635
  • Angebot möblierte Wohnungen / Wohnen auf Zeit: 
    16.07.12 : 1.123  | 10.03.13 : 1.152 | 11.04.14 : 1.111 | 24.04.2015 : 1.056

Wohnungen und Häuser zum Kauf
Das Verkaufsangebot schrumpft weiterhin. Bei Wohnungen bis 250.000,-€ sogar dramatisch (-45% gegenüber dem Vorjahr). Auch das Häuserangebot ist massiv gefallen (-30%).

  • Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen - stark abnehmendes Angebot:
    16.07.12 : 3.323  |  10.03.13 : 2.158 | 11.04.14 : 2.305 | 24.04.2015 : 1.854 Einheiten
  • Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 200.000:
    16.07.12 : 517  |   10.03.13 : 353 | 11.04.14 : 250 | 24.04.2015 : 139 Einheiten
  • Angebot Verkäufe Eigentumswohnungen bis 250.000:
    29.10.13 : 496  |   11.04.14 : 408 | 24.04.15 : 221
  • Angebot Verkäufe Häuser:
    29.10.13 : 393  |   11.04.14 : 386 | 24.04.15 : 272

2. München expandiert - Bevölkerungsentwicklung in München
Keine Großstadt in Deutschland wächst so dynamisch wie München. Nach jüngster Prognose des Stadtplanungsausschusses wächst München im Zeitraum 2013-2030 um 230.000 Einwohner. Im Mai 2015 wird die 1,5 Millionen Einwohnergrenze überschritten. Noch vor dem Jahr 2020 wird mit 1,6 Millionen Einwohnern gerechnet und bis 2030 mit 1.720.000. Neueste Zahlen kursieren, die von bis zu 1.800.000 Einwohnern ausgehen. Werden diese Zahlen Realität wird die Wohnungsknappheit weiterhin ein sehr großes, beherrschendes Thema bleiben. Für die umliegenden Landkreise wird mit einer Bevölkerungszunahme von 300.000 gerechnet, so dass der Großraum München um bis zu 600.000 Einwohner wächst, zum Vergleich: Das ist die derzeitige Einwohnerzahl von Düsseldorf.

3. München baut über 50 neue Schulen
Der starke Zuzug stellt die Stadt vor ganz neue Herausforderungen. Die schulischen Kapazitäten müssen schnell ausgebaut werden. Geplant ist ein Investitionsvolumen von 4,5 Milliarden für 27 neue Grundschulen, 3 Mittelschulen, 5 Förderzentren, 5 Realschulen, 7 Gymnasien, 4 berufliche Schulen und  44 Schulen werden erweitert bis 2030. Es ist eines der größten oder sogar das größte Schulbauprogramm in Europa.

4. Die größten Wohnbauprojekte in München
Wo werden die vielen Menschen, die in den Großraum München ziehen wollen, zukünftig bezahlbaren Wohnraum finden ? Wie können die Kommunen ausreichend bebaubare Flächen ausweisen. Eine gigantische Aufgabe für die Behörden und Bauträger. Fakt ist: Die derzeitige Bautätigkeit ist zu gering um ausreichend Entlastung zu schaffen. Die Grundstückspreise haben sich in den letzten 10 Jahren teils verdoppelt, mit ein maßgeblicher Grund ist für die sehr hohen Immobilienpreise.

Die größten geplanten Projekte für die nächsten Jahre:Einheiten
München-West (Freiham)4.000
München-Nord (Bayernkaserne, Heidemannstr.)         4.000
München-West - Pasing (Paul-Gerhardt-Allee)              2.400
München-Nordost (Prinz-Eugen-Kaserne, Cosimastr.)1.800
München-Nord (Funkkaserne, Frankfurter Ring)1.700
München-Haidhausen (Paulanergelände)                         1.400
München-Ost (Friedensstraße)                                             1.400
München-Süd - Obersendling (Campus Süd/Siemens)1.270
München-Ost - Perlach (Hochäckerstraße)                       1.100
Quelle: Immobilienzeitung, Stadt München, Süddeutsche Zeitung

5. Verkauf von Immobilien
Die starke Expansion Münchens und das nach wie vor unzureichende Neubauvolumen sprechen einerseits für weitere Investitionen in Immobilien. Andererseits: Die derzeit erzielbaren sehr hohen Verkaufspreise lassen manche Eigentümer über einen Verkauf konkret nachdenken. Die Mietpreisbremse und die Provisionszahlung durch den Vermieter stärken zusätzlich die Verkaufsargumente. Hier empfehlen wir unsere ehemalige Mitarbeitern Nathalie Povlin, die sich engagiert für Ihren Verkauf einsetzt und eine persönliche Betreuung gewährleistet: www.myimmocoach.de. Grundsätzlich empfehlen wir immer mindestens zwei Meinungen einzuholen, bevor Sie einen Verkaufsauftrag vergeben.

6. Büromarkt 1. Quartal + 16%
+16% vermeldet BNP PARIBAS REALESTATE für das 1. Quartal, auch das 4. Quartal war bereits sehr positiv verlaufen, nach einem schwachen 2. und 3. Quartal. Der Leerstand nimmt weiter ab.

Arbeitsmarkt in München - sehr robust

Der Münchener Arbeitsmarkt zeigt sich im März 2015 mit sehr robusten Werten. Die Arbeitslosigkeit liegt mit 45.964 (Quote 4,7 %) deutlich unter dem Vorjahresmonat.  Über 10.000 offene Stellen und auch der Ausbildungsmarkt weist über 6.000 vakante Stellen auf. Für dieses Jahr wird eine weiterhin sehr gute Konjunktur erwartet. (Quelle: Bundesagentur für Arbeit München)

Hypothekenzinsen – fast geschenkt

Hier die aktuellen Bestwerte vom 24.04.2015 (Zinssatz effektiv). Die (Best-)Werte beziehen sich auf eine 50%ige Beleihung bei 200.000,– € Kaufpreis und 2 % Tilgung und stellen eine Orientierung dar (Quelle: Interhyp - www.interhyp.de)

LaufzeitJuni'05Juni'06Feb'08Apr'10 Feb'11Okt'12Nov'13Apr'15
5 Jahre 2,91 % 4,02 %4,19 % 2,75 % 3,39 % 1,73 %  1,90 %0,65 %
10 Jahre 3,49 % 4,27 %4,48 % 3,57 % 3,96 %  2,45 %  2,54 %0,90 %
15 Jahre 3,75 % 4,47 %4,63 % 4,02 %     4,33 % 2,91 %  3,15 %1,31 %
20 Jahre  3,30 %1,70 %

Ihr Norbert Verbücheln
Gesamtleitung Mr. Lodge GmbH

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