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Norbert Verbücheln 30.03.2015
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Maklercourtage und Mietpreisbremse

Norbert Verbücheln - Unser Experte informiert über den Wohnungssmartk in München

Nach dem Bundestag (am 5. März 2015) hat auch der Bundesrat am 27. März 2015 die „Mietpreisbremse“ (Gesetz zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten und zur Stärkung des Bestellerprinzips bei der Wohnungsvermittlung - Mietrechtsnovellierungsgesetz) beschlossen. Vorbehaltlich der Verkündung durch den Bundespräsidenten wird das Gesetz damit höchstwahrscheinlich zum 1. Juni 2015 in Kraft treten.

Voraussetzung für die Anwendung der Mietpreisbremse in München ist der Erlass einer Rechtsverordnung durch den Freistaat Bayern. Es ist damit zu rechnen, dass dies auch fristgerecht umgesetzt wird. Die gesetzliche Regelung gilt erst mal für 5 Jahre.

Änderungen bei der Maklercourtage:

Wie Sie sicher bereits wissen, ist die Provisionszahlung durch den Mieter ein Modell, das bald der Vergangenheit angehört. 
Ein wesentliches Ziel der Bundesregierung war es dabei, die Provisionszahlung durch die Mieter zukünftig zu unterbinden. Das neue Gesetz wird dies erreichen, denn eine Zahlung durch den Mieter ist nun nahezu unmöglich. 
 
Auch Mr. Lodge muss auf diese neue Situation reagieren und vermittelt ab 1. Juni 2015 daher nur noch für Mieter provisionsfreie Wohnungen (vorbehaltlich des Inkrafttretens des neuen Gesetzes). 
 
Die Mietinteressenten sind dadurch ab dem 1. Juni entlastet, was insgesamt zu einer steigenden Nachfrage führen wird. 
 
Ein weiterer Vorteil: Die durch Mr. Lodge angebotenen Wohnungen werden konkurrenzfähiger gegenüber Anbietern, die bisher provisionsfrei vermietet haben z.B. private Anbieter, Boardinghäuser, Appartementhäuser. Diese verlieren durch die neue Regelung Ihren Wettbewerbsvorteil der provisionsfreien Vermietung. Wir rechnen daher mit einem deutlichen Nachfrageschub.
 
Die Vermarktungs-/Vermittlungskosten werden den Anbietern berechnet.
 
Folgende Provisionssätze sind vorgesehen:
Mietverhältnisse bis 3 Monate  60% einer Miete incl. MwSt.
Bis 4 Monate 75% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 5 Monate 90% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 6 Monate 105% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 7 Monate 120% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 8Monate 135% einer Miete inkl. MwSt.
Bis 9 Monate 150% einer Miete inkl. MwSt.
Länger als 9 Monate: max. 150% einer Miete inkl. MwSt. 
 
Beispiel: 
Eine 1-Zimmer-Wohnung wird für 3 Monate vermietet.
Die Miete beträgt 1.000,-€/Monat pauschal. Die Provision beträgt hier 600,-€ inkl. MwSt.
Eine 1-Zimmer-Wohnung wird für 12 Monate vermietet.
Die Miete beträgt 1.000,-€/Monat pauschal. Die Provision beträgt hier 1.500,-€ inkl. MwSt.
 
Soweit dies möglich ist werden Anbieter die entstehenden Kosten umlegen, die zudem auch steuerlich direkt absetzbar sind.
 
Unser Fazit: Wir erwarten eine schwierige Übergangsphase im April und vor allem im Mai. Es kann zu einem Angebotsstau kommen, da manche Mieter ihre Wohnungssuche bis zum 1. Juni verzögern und erst DANACH anmieten. Andererseits werden viele Mietinteressenten ab Juni mit höheren Mieten kalkulieren, was für eine Anmietung VOR diesem Stichtag spricht. Der Markt wird sich jedoch relativ schnell beruhigen, wenn sich ein neues Preisgefüge für Mieter und Vermieter eingespielt hat. Wir unterstützen dies durch eine höchstmögliche Transparenz für den Vermieter und Mieter. Ab Juni ist mit einer sehr starken Nachfrage zu rechnen.

Die Mietpreisbremse kommt:

Die Regelung zur Mietpreisbremse kennt einige Ausnahmen: 
Sie gilt nicht für

  • Wohnungen zum vorübergehenden Gebrauch
    (trifft auf die überwiegende Zahl der möblierten Vermietungen zu)
  • Neubauwohnungen (Baujahr ab 2015) sind grundsätzlich ausgenommen d.h. die Vermieter können auch hier eine am Markt erzielbare Miete vereinbaren, dies gilt auch für die Folgevermietungen
  • Wohnungen nach Totalsanierung
    (Mietpreisbremse gilt nicht für die Erstvermietung, erst für die Folgevermietungen)

 
Für die Mietpreisbremse bei der herkömmlichen (unmöblierten) Vermietung sind 2 Begriffe wichtig: 
-          Die Vormiete, das ist die Miete, die der bisherige Mieter bezahlt hat
-          Die ortsübliche Miete, das ist die Miete, die im Mietspiegel der Stadt München ausgewiesen wird: Das sind für München durchschnittlich  10,73 €/Kaltmiete pro qm (Stand 2015). Online unter: Münchner Mietspiegel

http://www.muenchen.de/rathaus/Stadtverwaltung/Sozialreferat/Wohnungsamt/Mietspiegel.html
 
Bei Neuvermietungen wird die Miete in der Regel auf das Niveau der Vormiete bis 31.05.2020 eingefroren. Nur wenn die Vormiete unter der ortsüblichen Miete +10 % lag, kann der Vermieter die Miete erhöhen, auf das Niveau der ortsüblichen Miete +10 %. Eine weitere Erhöhung ist weitgehend ausgeschlossen. Mieterhöhungen im Zeitraum 01.06.2014-31.05.2015 bleiben laut dem Gesetz bei Neuvermietungen (Feststellung der Vormiete) unberücksichtigt. 
 
Auskunftsanspruch des Mieters
Der neue Mieter (ab 1. Juni 2015) kann vom Vermieter Auskunft über die Vormiete verlangen. Ist die vereinbarten Miete zu hoch, muss der Vermieter die Miete auf das Niveau der Vormiete reduzieren.
 
Spezialfall - Eigentümer bewohnt die Wohnung:
Bewohnt bislang ein Eigentümer die eigene Wohnung und möchte er sie zukünftig vermieten, gilt als maximale Miete, die ortsübliche Miete +10 %, da hier keine Vormiete vorliegt.

Fazit:

Die Mietpreisbremse macht Vermietungen zukünftig nicht einfacher. Wir empfehlen Ihnen für die fachliche und rechtliche Beratung die Mitgliedschaft im Haus- und Grundbesitzerverein München.
 
Ein ausführlicher Marktbericht erfolgt in Kürze.

Ihr Norbert Verbücheln
Gesamtleitung Mr. Lodge GmbH

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